Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 23/03675

PREMIERE CHAMBRE 26 Novembre 2024 N° RG 23/03675 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NHFG Code NAC : 71F [H] [M], [B] [E] C/ S.D.C. LE CLOS DE L’OLIVE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente Monsieur Didier FORTON, Juge Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 08 octobre 2024 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe --==o0§0o==-- DEMANDEURS Monsieur [H] [M], demeurant [Adresse 3] Madame [B] [E], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Pascale TOUATI, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 4] représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise M. [H] [M] et Mme [B] [E] épouse [M], sont propriétaires d'un bien immobilier constituant le lot n°17 d'un ensemble situé [Adresse 1] dénommé " [6] ", à [Localité 5]. Ce bien a été loué à usage d'habitation et par courrier du 13 novembre 2022, M. et Mme [M] ont manifesté au syndic de l'immeuble leur volonté de transformer le bien en local paramédical, pour leur fille. Cette question a été soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 20 avril 2023, et la résolution n°14, portant sur cette question a été rejetée. Il a été fait notification du procès-verbal d'assemblée générale à M. et Mme [M] le 19 mai 2023. Par acte en date du 07 juillet 2023, M. et Mme [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [6] " situé [Adresse 1] à [Localité 5] (SDC du Clos de l'Olive) représenté par son syndic la SAS FONCIA Vaucelles, devant le tribunal judiciaire de Pontoise. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2024 M. et Mme [M] demandent au tribunal de : - Annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale du 20 avril 2023 du SDC du Clos de l'Olive, - Autoriser l'exercice d'une activité médicale ou paramédicale dans le lot n°17 de l'immeuble leur appartenant, - Condamner le SDC du Clos de l'Olive à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts, - Condamner le SDC du Clos de l'Olive à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Dispenser les époux [M] des dépenses liées aux frais de procédure dont la prise en charge devra être assurée par les autres copropriétaires, - Condamner le SDC du Clos de l'Olive aux entiers dépens. M. et Mme [M] fondent leur demande d'annulation de la résolution du procès-verbal de l'Assemblée générale sur l'article 544 du code civil et les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font savoir que l'utilisation de leur lot pour un usage paramédical n'aurait pas dû être soumise au vote des copropriétaires, car ce changement de destination était conforme au règlement de copropriété qui comporte une clause dite " bourgeoise ", compatible avec un exercice paramédical, et ne prévoit pas d'usage d'habitation à titre exclusif. En outre, ils indiquent que ladite décision de l'assemblée générale constitue un abus de la majorité de l'assemblée générale, portant atteinte à leur droit de propriété. Ils font valoir que la procédure qu'ils sont contraints d'engager a conduit à l'inutilisation de leur lot et un préjudice financier certain. Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, le SDC le Clos de l'Olive, demande au tribunal de : - Rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. et Mme [M], - Condamner les époux [M] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de rejet des prétentions adverses sur l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait savoir que le changement de destination du bien de M. et Mme [M] est incompatible avec règlement de copropriété qui contient une clause d'usage exclusivement bourgeois. En réponse au moyen tiré de l'existence d'un abus de majorité, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il s'agissait d'un vote presque unanime, qui n'a pas été pris en faveur d'une minorité de copropriétaire. MOTIFS Sur l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'Immeuble [6] du 20 avril 2023 et l'autorisation d'exercice d'une activité paramédicale Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : - Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que commune, ainsi que les conditions de leur jouissance. - Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. En vertu de l'article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. * Sur la compatibilité de l'exercice d'une activité paramédicale avec le règlement de copropriété En l'espèce il est constant que le lot appartenant aux époux [M] a toujours été affecté à l'habitation de locataires. L'article 8 du règlement de copropriété de l'immeuble en date du 10 octobre 1967 prévoit que " l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation ". L'état descriptif de division ne mentionne que des appartements, caves et garages. L'article 9 prévoit par ailleurs que " Les appartements ne pourront être qu'occupés bourgeoisement ". Il s'agit d'une clause dite " d'occupation bourgeoise ", qui régit l'usage d'habitation des lots privatifs de la copropriété. La locution " ne… que " constitue une négation restrictive qui signifie " seulement ". Il convient de souligner au surplus que le règlement de copropriété ne liste pas d'autres usages possibles des lots d'habitation, telles que des utilisations médicale, paramédicale ou libérale. Cette clause s'interprète donc comme une clause réservant toutes les parties de l'immeuble à l'usage exclusif d'habitation, qui proscrit toute activité professionnelle. Par conséquent la modification de l'usage du bien de M. et Mme [M] en usage paramédical est incompatible avec le règlement de copropriété. * Sur le changement d'affectation Aux termes de l'article 26 de la loi de 1965, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. En vertu de l'article 8 I. de la loi de 1965, et dès lors que le règlement de copropriété a défini de manière claire et précise l'affectation des parties privatives, et que la nature conventionnelle du règlement de copropriété, qui reflète la volonté de ses fondateurs, s'impose au copropriétaires, l'affectation du lot dont M. et Mme [M] ne pouvait être modifié par l'assemblée générale. Cette dernière n'avait pas le pouvoir d'autoriser ou de refuser d'autoriser l'exercice d'une profession paramédicale dans une lot à usage exclusif d'habitation, mais seulement celui de modifier le règlement de copropriété à l'unanimité des voix. En conséquence, il convient d'annuler la délibération n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'Immeuble [6] du 20 avril 2023, et de débouter M. et Mme [M] de leur demande d'autorisation d'exercice d'une activité paramédicale. Il n'y a pas lieu dès lors de statuer sur le moyen tiré de l'abus de majorité. Enfin, la demande indemnitaire formulée par M. et Mme [M] sera rejetée en l'absence de faute. Sur les autres demandes Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, M. et Mme [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. et Mme [M], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaire de l'Immeuble " [6] " représenté par la SAS FONCIA Vaucelles, une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros. PAR CES MOTIFS Annule la résolution n°14 du procès-verbal d'assemblée générale du 20 avril 2023 des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [6] " ; Rejette la demande de M. [M] et Mme [E] d'autorisation de l'utilisation du lot n°17 dépendant de l'ensemble immobilier " [6] ", pour une activité paramédicale ou médicale ; Rejette la demande en dommages et intérêts formulée par M. [M] et Mme [E]; Condamne in solidum M. [M] et Mme [E] aux dépens ; Condamne in solidum M. [M] et Mme [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble " [6] "une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 novembre 2024. Le Greffier, La Présidente, Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS