Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00311 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3K
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[U] [O]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 24 Septembre 2024
DEMANDEUR :
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR :
Madame [U] [O],
demeurant 3 rue Victor Hugo - Logement 5 - 28110 LUCÉ
non comparante, ni représentée
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2022, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (ci-après « HABITAT EURELIEN ”) a consenti à MADAME [U] [O] un bail d’habitation portant sur un logement n°5 situé 3, RUE VICTOR HUGO 28110 LUCE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 271,72 €.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15 MAI 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 445,70 €euros en principal.
Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 MAI 2023.
Par exploit de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte en l’étude le 29 février 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Madame [U] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire (article 514-1 du code de procédure civile), le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, que les lieux soit vidés de sa personne et des biens se trouvant éventuellement sur place, son expulsion dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte d’un montant de 10 € par jour de retard, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
• 825,02 € à titre provisionnel, représentant les loyers et les charges dus au 20 février 2024, mensualité de février 2024 non comprise;
• Une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,
• la somme de 600,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
• les dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.
• aux intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du code civil) et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 15 MAI 2023 (article 696 du code de procédure civile),
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er mars 1024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024.
A l'audience, HABITAT EURELIEN, représentée par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 891,24€ euros échéance de mai 2024 non incluse.
Madame [U] [O], régulièrement citée par dépôt de l’acte en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, “ dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend; “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’Eure-et-Loir le 1er mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX par voie électronique le 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
La CAF avait par ailleurs été saisie dès le 9 mai 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer délivré le 15 MAI 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
MADAME [U] [O] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juillet 2023.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette et des pièces produites aux débats par le bailleur, que MADAME [U] [O] a effectué plusieurs règlements en juin, août et octobre 2023, soit avant l’audience.
Le montant des loyers dû depuis le mois de juillet 2023 restant à la charge de la locataire s’échelonne entre la somme de 90,55€ à la somme de 95,58€, sur un loyer mensuel d’un montant de 272,72€, ce qui atteste de la reprise du versement de l’allocation pour le logement.
Enfin, il est constant que la dette locative a très peu augmenté entre la délivrance de l’assignation et le 4 juin 2024, date de l’audience, et que son montant, qui s’élève à la somme de 891,24€ sauf à parfaire, laisse la possibilité à la locataire d’un apurement, puisqu’elle a déjà démontré à plusieurs reprises sa capacité a effectué des versements, allant jusqu’à 200€.
Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de MADAME [U] [O], et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts d’Habitat Eurélien, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 16 juillet 2023 jusqu’au départ effectif de MADAME [U] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer majoré des charges et taxes applicables, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner MADAME [U] [O] en règlement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que MADAME [U] [O] reste devoir une somme de 891,24 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 30 mai 2024, échéance de mai non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 MAI 2023 date du commandement de payer sur la somme de 445,70 euros et à compter du 29 février 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Il convient en conséquence de condamner Madame [U] [O] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 MAI 2023 date du commandement de payer sur la somme de 445,70 euros et à compter du 29 février 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
MADAME [U] [O], partie perdante devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien recevable en son action ;
DECLARE que la demande en paiement de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien est également recevable;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien et MADAME [U] [O] portant sur le Logement n°5 situé 3, RUE VICTOR HUGO 28110 LUCE à compter du 16 JUILLET 2023;
CONDAMNE Madame [U] [O] à payer à la l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien la somme de 891,24 € (huit cent quatre vingt onze euros et vingt-quatre centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 445,70 € à compter du commandment de payer du 15 mai 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus;
AUTORISE MADAME [U] [O] à s'acquitter de la dette par 10 mensualités de cent euros (89,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 10ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par MADAME [U] [O] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien pourra alors faire procéder à l'expulsion du logement n°5 situé 3, RUE VICTOR HUGO 28110 LUCE de MADAME [U] [O], ainsi que de tous occupants de son chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE en ce cas Madame [U] [O] à payer, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé, augmenté des charges et taxes applicables, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 16 juillet 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
DIT que l'indemnité d'occupation due par provision à compter du 16 juillet 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi;
REJETTE la demande d'astreinte de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE MADAME [U] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
