Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET [Courriel 6] Tél. [XXXXXXXX01] N° RG 24/00003 - N° Portalis DB22-W-B7I-SB2W MINUTE : /2024 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion JUGEMENT Du : 17 Décembre 2024 réputé contradictoire premier ressort DEMANDEUR(S) : S.A. DOMNIS DEFENDEUR(S) : [Z] [U], [O] [Y] expédition exécutoire délivrée le à Me Halimi copies délivrées le à Me Halimi à Mme [U] JUGEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 17 Décembre : Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 15 Octobre 2024 ; Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ; le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : S.A. DOMNIS [Adresse 2] [Localité 4], représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Me DOURLEN Sabrina, avocat ET : DEFENDEUR(S) : Mme [Z] [U] [Adresse 3] Lgt 5 [Localité 5], comparante, M. [O] [Y] [Adresse 3] Lgt 5 [Localité 5], non comparant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 décembre 1998, la SA d’H.L.M. SCIC HABITAT I.D.F. aux droits de laquelle vient la SA DOMNIS a donné à bail à Monsieur [P] [M] et Madame [Z] [U] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 2 108,45 francs pour le logement et 274,97 francs pour le parking, hors charges. Par un avenant en date du 10 juillet 2000, le bail s’est poursuivi sous le seul nom de Madame [Z] [U], Monsieur [M] ayant donné congé. Madame [Z] [U] s’est unie à Monsieur [O] [Y] dans le cadre d’un pacte civil de solidarité enregistré le 2 mai 2013. Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMNIS a fait signifier à Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y], le 5 janvier 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 4 069,98 euros. Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, signifié à personne s’agissant de Madame [Z] [U] et à domicile s’agissant de Monsieur [O] [Y], la SA DOMNIS les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217, 1224 et suivants, 1728 et suivants, 1741 du code civil aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant à l’encontre de Madame [Z] [U]ubsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de respect des obligations de Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y]Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti par le requérant à Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y]rdonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment avec le concours de la force publique si besoinAutoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais, risques et périls de Madame [Z] [U] et Monsieur [O] GOUDOURCondamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à payer à la requérante le montant des loyers et charges dus à hauteur de 4 590,04 eurosCondamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à payer le montant du loyer et des charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer Condamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux outre revalorisation légaleCondamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] au paiement d’une somme de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirCondamner solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] aux dépens de l’instance et de ses suites, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires à la présente procédure. A l’audience du 15 octobre 2024, la SA DOMNIS, représentée par Maître DOURLEN substituant Maître HALIMI, maintient les demandes exposées dans son assignation, actualise le montant de la dette locative à la somme de 4 957,69 euros, loyer de septembre 2024 inclus. Elle précise cependant qu’un plan d’apurement a été mis en place prévoyant le règlement de 50 euros par mois jusqu’en 2029. Celui-ci étant respecté, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et au maintien dans les lieux. Madame [Z] [U] comparait. Elle expose sa situation personnelle et celle de Monsieur [Y]. Elle reconnait la dette et sollicite des délais de paiement. Elle propose de verser 80 euros par mois en plus du loyer et des charges. Monsieur [O] [Y], bien que régulièrement cité à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions. La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Malgré l’absence de Monsieur [O] [Y] à l’audience, il convient de statuer sur les demandes après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées. Le jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel en application de l’article 474 du code de procédure civile. Sur la résiliation : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n?89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige. Par ailleurs, la SA DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par voie électronique via la plateforme Exploc le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : 1L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail conclu le 2 décembre 1998 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement (Article 3 « Résiliation » des conditions générales) et un commandement de payer a été signifié le 5 janvier 2024 pour la somme en principal de 4 069,98 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2024. Sur les demandes de condamnation au paiement : La SA DOMNIS produit un décompte démontrant que Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] restent lui devoir la somme de 4 957,69 euros à la date du 8 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse). Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] n’apportent aucun élément pour contester le principe ou le montant de la dette, que Madame [U] reconnait d’ailleurs à l’audience. Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] étant partenaires dans un pacte civil de solidarité, il y a lieu de les condamner solidairement au paiement de la dette locative en application de l’article 515-4 du code civil. Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 957,69 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. Sur les délais de paiement : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. » L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou des lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA DOMNIS que Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges courants, qu’ils augmentent chaque mois d’un montant de 50 euros conformément à l’échéancier convenu avec la SA DOMNIS. À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’autoriser Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités visant à apurer l’arriéré de loyers d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA DOMNIS, Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 1998 entre la SA d’H.L.M. SCIC HABITAT I.D.F. aux droits de laquelle vient la SA DOMNIS d’une part et Monsieur [P] [M] et Madame [Z] [U] d’autre part concernant l’appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 février 2024 ; CONDAMNE solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à verser en quittances ou deniers à la SA DOMNIS la somme de 4 957,69 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2024 (loyer de septembre 2024 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMNIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] soient condamnés solidairement à verser à la SA DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] à payer à la SA DOMNIS la somme de 230 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière. LE GREFFIER LE JUGE