Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/03709

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 4]-[Localité 3] 8ème Chambre MINUTE N° DU : 19 Décembre 2024 AFFAIRE N° RG 24/03709 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6MF NAC : 72I Jugement Rendu le 19 Décembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est sis [Adresse 16] Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : Madame [D] [U] [S], née le 29 Septembre 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9] Comparante, DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assisté de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 21 Mars 2024, L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 19 Décembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Mme [D] [U] [S] est propriétaire des lots n°, 5 et 19 et 202 au sein de la résidence [Localité 5] DE [Localité 13] sise [Adresse 2] à [Localité 15]. Par exploit de commissaire de Justice du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner Mme [D] [U] [S] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : - Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, - Constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles. En conséquence : - Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de : • 7 183,42 € selon arrêté de compte du 21 septembre 2023, Provision charges : 01/10/24-31/12/24 et FONDS TRAVAUX ALUR TRIM 01/2024 0019 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure; • 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil; • 511,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965; • 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2023 sur la somme de 9 823,13 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus. - Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible. - Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC. - Condamner la défenderesse en tous les dépens. L’audience du 20 juin 2024 a été renvoyée, à la demande des parties, au 10 octobre 2024 afin que le syndicat des copropriétaires demandeur vérifie le montant actualisé de la dette, Mme [S], présente à l’audience, s’étant engagée à payer 400,00 euros par mois au syndicat des copropriétaires. A l’audience du 10 octobre 2024, le [Adresse 12] [Adresse 7] a comparu par avocat, a déclaré qu’il n’est pas en mesure de dire si la dette a été soldée et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance en précisant qu’il sollicite une condamnation en quittance ou deniers. Mme [D] [U] [S] a comparu à l’audience, indique qu’elle a soldé sa dette par un prélèvement de 400,00 euros et un versement de 7 241,03 euros et sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts. Au soutien, elle explique qu’elle a un revenu de 2 000,00 euros, paie un crédit de 535,00 euros sur son appartement et les charges courantes. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] DE [Adresse 14] verse aux débats : - la lettre de mise en demeure datée du 17 août 2023, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [D] [U] [S], présentée le 21 août 2023, l’ avis de réception portant la signature de la destinataire. Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 10] DE [Localité 13] sollicite le paiement de 9 679,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 août 2023, Provision charges : 01/07/23 - 30/09/2023 et Fonds travaux ALUR trim.3/2023 0019 inclus, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 9 823,13 euros. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires de la résidence LES [Adresse 11] produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [D] [U] [S] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 5,19 et 202 au sein de la copropriété, -les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 12 juillet 2021, 23 mai 2022 et 30 mai 2023, - les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée, - un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au1er janvier 2024 pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 961,91 euros, - un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 21 septembre 2023, sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 185,80 euros . Mme [D] [U] [S] ne produit aucun document au soutien de sa contestation du montant des charges réclamé. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: A l'examen des pièces produites, il apparaît que sur l’appel de fonds à échéance du 1er janvier 2024 figurent une somme de 32,60 euros au titre de l’appel d’avance et un montant de 646,93 euros au titre des charges courantes du 1er janvier au 31 mars 2024, et non les sommes de 697,61 euros, 0,23 euros et 30,76 euros indiquées dans le décompte. La créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 1/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 inclus, s’élève par conséquent à la somme de 5 912,84 euros (= 5 961,91 - 697,61 - 0,23 - 30,76 + 32,60 +646,93). Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la distribution de la mise en demeure, soit à compter du 21 août 2023. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. Compte tenu des versements allégués par la défenderesse et au vu de la demande présentée à l’audience par le syndicat des copropriétaires, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles: A l’examen des pièces produites (résolution n°15 du PV de l’assemblée générale du 30 mai 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, s’élève à la somme de 2.185,80 euros. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, Madame [D] [U] [S] a déjà été condamnée : - par jugement en date du 20 novembre 2019 du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE pour non paiement de ses charges de copropriété. - par jugement en date du 15 avril 2021 du tribunal judiciaire d’EVRY pour non paiement de ses charges de copropriété. - et par jugement en date du 20 mars 2023 du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse consécutif à ces jugements au titre des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée. Les manquements répétés de Mme [S] (après plusieurs condamantions) à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Cependant, il ressort de l’extrait de compte délivré par le syndic en date du 9 octobre 2024, portant sur la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2024, que Mme [D] [U] [S] a effectué depuis le 10 février 2024 des versements réguliers pour tenter de contenir sa dette ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus. Il convient donc de condamner Madame [D] [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13] une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 511,00 euros. Il convient de déduire de la créance réclamée : - les frais de constitution dossier avocat d’un montant total de 175,00 euros qui ne sont pas justifiés par une facture ; Seuls apparaissent fondés les frais de la lettre de mise en demeure du 17 août 2023 qu’il convient de ramener à la somme de 39,00 euros conformément au contrat de syndic et les frais de constitution de dossier avocat de 192 euros. En conséquence, Madame [D] [U] [S] est condamnée au paiement de la somme de 231 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire : Mme [D] [U] [S], qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance. Mme [D] [U] [S] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible et nécessaire avec la nature de l'affaire, compte tenu de l'ancienneté et du montant de la créance, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE en deniers ou quittance Mme [D] [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13] la somme de 5 912,84 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 1/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 21 août 2023, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE en deniers ou quittance Mme [D] [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13] la somme de 2 185,80 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE Mme [D] [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13] la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [D] [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13] la somme de 231 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; CONDAMNE Mme [D] [U] [S] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 5] DE [Localité 13] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [D] [U] [S] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,