Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/02025

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02025 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNEW S.C.I. MMS C/ [P] [B], [R] [L] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à SCI MMS -Mme [U] Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.C.I. MMS RCS BORDEAUX 832 170 682 [Adresse 6] [Localité 4] Représentant légal : [Z] [U] (Gérante) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Monsieur [P] [B] né le 14 Juin 1995 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 3] Madame [R] [L] née le 30 Août 1995 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 3] Représentés par Me Thibault BRIDET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 28 mars 2022, la société civile immobilière MMS a donné en location à M. [P] [B] et Mme [R] [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5]- [Localité 3] moyennant un loyer mensuel actuel brut de 520 euros. Des loyers étant demeurés impayés et les locataires ne justifiant pas de la souscription d'une assurance locative, la société civile immobilière MMS leur a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire le 30 mai 2023. Par acte du 9 octobre 2023 dénoncé le 10 octobre 2023 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde la société civile immobilière MMS a ensuite fait assigner en référé M. [P] [B] et Mme [R] [L] , afin d’obtenir: - la constatation de la résiliation du bail d'habitation, - le paiement conjoint et solidaire à titre provisionnel, de la somme de 3.130 € représentant l’arriéré de loyers et les frais de procédureà la date du 30 septembre 2023 , assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - l’expulsion des occupants, - la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux, , - l’allocation de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens. A l’audience du 4 avril 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée après plusieurs renvois à la demande des parties, la société civile immobilière MMS valablement représentée, consent suite à un accord intervenu avec les locataires qui ont repris le paiement du loyer courant, à ce que la clause résolutoire soit suspendue à la condition cependant que Monsieur [B] et Madame [L] s'aquittent d'une somme mensuelle de 195 euros en complément du loyer courant. Ils exposent que l'attestation d'assurance a été produite de sorte qu'il ne sollicite plus la résiliation du bail sur ce fondement. Ils indiquent que la dette locative s'élève au jour de l'audience à la somme de 976 euros. M. [P] [B] et Mme [R] [L] dûment représentés par leur conseil, demandent avant dire droit qu'il soit pris acte de ce qu'ils se désistent de leur demande d'expertise judiciaire. Subsidiairement ils reconnaissent le montant de la dette locative mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 195 € par mois en règlement de l'arriéré durant 6 mois. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à M. le sous-préfet de la Gironde le 10 octobre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 4 avril 2024. Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, entrées en vigueur le 1er anvier 2015, le bailleur a saisi le 31 mai 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement. Il est constant que la société civile immobilière MMS a fait délivrer à M. [P] [B] et Mme [R] [L] un commandement de payer suivant exploit du 30 mai 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [P] [B] et Mme [R] [L], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 30 mai 2023, réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit le 31 juillet 2023 en vertu des dispositions des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date. Sur le montant de l'arriéré locatif En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. La société civile immobilière MMS produit un décompte démontrant que M. [P] [B] et Mme [R] [L] restaient devoir, après soustraction des frais des frais de relance, de procédure la somme de 976€ à la date du 4 avril 2024. M. [P] [B] et Mme [R] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, M. [P] [B] et Mme [R] [L] seront donc condamnés au paiement de la somme de 976 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 4 avril 2024 )échéance du mois de avril 2024 incluse(. M. [P] [B] et Mme [R] [L] , occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire, seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (520 euros par mois à la date de l'audience s'agissant du loyer et du parking), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 5 avril 2024. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Etant tenus solidairement au paiement des montants dus au titre du bail en application de l’article XI dudit bail, cette condamnation sera solidaire. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire: En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [P] [B] et Mme [R] [L] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que M. [P] [B] et Mme [R] [L] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la société civile immobilière MMS n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. Il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif et de suspendre la clause résolutoire pendant ces délais. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [P] [B] et Mme [R] [L] pourront être poursuivis et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 520 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires Il paraît inéquitable de laisser à la charge des parties leurs propres frais irrépétibles. Ces dernières seront donc déboutées de leurs demandes faites sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.M. [P] [B] et Mme [R] [L] succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2022 entre la société civile immobilière MMS et M. [P] [B] et Mme [R] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] - [Localité 3] sont réunies à la date du 1er août 2023 ; CONDAMNONS solidairement M. [P] [B] et Mme [R] [L] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 976 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 4 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance, CONDAMNONS solidairement M. [P] [B] et Mme [R] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (520 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 5 avril 2024, SURSOYONS à l’exécution des poursuites et autorisons M. [P] [B] et Mme [R] [L] à se libérer de la dette en 5 mensualités de 195 €, la 6ème représentant le solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, DISONS, dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés ([Adresse 5] - [Localité 3] [Adresse 5] - [Localité 3] ) deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, DISONS en revanche que si les locataires se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETONS le surplus des demandes,DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum M. [P] [B] et Mme [R] [L] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT