Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00291

MINUTE N° N° RG 24/00291 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGCZ S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ Madame [H], [K] [N] TRIBUNAL DE PROXIMITÉ Juge des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 4] [Localité 4] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 DEMANDEUR : Société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son représentant légal, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 046 484 - dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS d'une part, DÉFENDEUR : Madame [H], [K] [N] née le 11 avril 1979 à [Localité 6] - demeurant [Adresse 5] Comparante en personne d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection Greffier : Victor ANTONY Copies délivrées le : 1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS 1 copie certifiée conforme à : Madame [H], [K] [N] RAPPEL DES FAITS Par contrat du 26 avril 2022, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [H] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Par contrats en date du 23 août 2022, deux places de parking situés à la même adresse lui étaient attribués. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024. Elle a ensuite fait assigner Madame [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye par un acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement. A l’audience du 14 novembre 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL - représentée par avocat - reprend les termes de son assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location, en tout état de cause d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [N] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4233,60 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la capitalisation des intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Madame [H] [N] comparaît et reconnaît le montant de la dette locative, mais informe le tribunal de l’existence d’une procédure surendettement en cours. Elle produit la décision de la commission de surendettement qui prononce la recevabilité de son dossier le 24 juin 2024 , ainsi que le plan conventionnel du 4 novembre 2024. Elle informe avoir repris les paiements des loyers courants. La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL confirme les derniers versements. L'affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention des parties quant à l'application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables. Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 26 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 3283,32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation, la suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre du débiteur emportent interdiction pour celui ci de payer en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction. En l’espèce, dès lors que la date de recevabilité du dossier de surendettement (24 juin 2024) est postérieure de plus de deux mois au commandement (14 mars 2024), la procédure de surendettement n’a aucune incidence sur l’aquisition de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024. La situation des deux emplacements de stationnement dans le même immeuble que l'appartement, de même que la facturation commune des loyers et des charges révélée par le compte locatif amènent à considérer que les parties ont bien eu l'intention de faire de la location de l'emplacement de stationnement un accessoire de celle du local d'habitation, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence de quoi, la location des deux emplacement de stationnement suit le même régime que celle du local d'habitation. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [H] [N] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4027 € à la date du 31 octobre 2024 ( loyer d’octobre 2024 inclus). Madame [H] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à verser à la la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL cette somme de 4027 euros. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge ne peut librement consentir des délais et est tenu par la prodédure de surendettement en cours. En l’espèce, Madame [H] [N] atteste de la reprise du paiement des loyers courants, fait non contesté par le la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL . Un plan a été arrêté et a été produit qui établit un échelonnement de la dette locative sur une durée de 17 mois. Il précise que cette somme ne produira pas d’intérêts. En conséquence, Madame [H] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [H] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens. L'équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée par au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Madame [H] [N] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l'échéancier qui lui a été accordé. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2022 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL et Madame [H] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 mai 2024 et que les parkings situés à la même [Adresse 2] suivent le même régime; CONDAMNE Madame [H] [N] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4027 euros, au titre de sa dette locative; DIT que cette somme ne produira aucun intérêt; AUTORISE Madame [H] [N] à s’acquitter de cette somme, conformément au plan établi par la commission de surendettement en date du 4 novembre 2024, à savoir selon un échelonnement sur une durée de 17 mois; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est; * que Madame [H] [N] soit condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Madame [H] [N] aux dépens; DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de toutes ses autres prétentions; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 13 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier. Le greffier, Le vice-président,