Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
NAC: 5AA
N° RG 24/03021 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TGU7
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 28 Octobre 2024
[P] [F]
C/
[V] [J]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Octobre 2024
à Me Agnès BUTIN
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [P] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSE
Mme [V] [J], demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro
C-31555-2024-011907 du 19/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)
représentée par Maître Stéphanie LE NOAN de la SCP MEZARD-LE NOAN, avocats au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 24 février 2011, l'indivision [F] a donné à bail à Madame [V] [J] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 560,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 40,00 euros.
Le 11 avril 2024, Monsieur [P] [F], venant aux droits de l'indivision [F], a fait signifier à Madame [V] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, Monsieur [P] [F] a ensuite fait assigner Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l'ordonnance rendue avec dispense de tout délai, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 4.191,98 euros, par provision, au titre des loyers et charges exigibles, échéance de juillet 2024 incluse, majorée des intérêts légaux, à parfaire au jour de l'audience, outre les échéances ultérieures jusqu'à la remise des clés, à titre d'indemnité d'occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises, actualisable selon les stipulations contractuelles,
- d'une somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024.
A l'audience du 27 septembre 2024, Monsieur [P] [F], représenté par Maître Agnès BUTIN, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.951,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de septembre 2024 comprise. Monsieur [P] [F] s'oppose à l'octroi de délai de paiement.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [F] indique que des loyers sont restés impayés et que le commandement de payer n'a pas été régularisé dans les délais. Il fait état de la nécessité de récupérer son bien pour le relouer et de la mauvaise foi de la locataire, justifiant selon lui la suppression des délais légaux pour quitter les lieux en cas d'expulsion.
Madame [V] [J], représentée par Maître Stéphanie LE NOAN, se réfère à son dossier déposé à l'audience. Elle demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 218 euros par mois pendant 18 mois en règlement de l'arriéré. Elle demande de débouter Monsieur [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit concernant les dépens.
Madame [V] [J] indique avoir rencontré des problèmes de santé, qui ont entraîné des difficultés d'emploi. Elle a été déclarée inapte sur le poste qu'elle occupait, puis reconnue travailleur handicapé. Elle a été contrainte de prendre un congé sans solde pour s'occuper de sa fille à la suite d'un accident et a accumulé les dettes et les crédits. En 2016, elle a saisi la commission de surendettement des particuliers et a bénéficié d'un plan d'apurement jusqu'en octobre 2024. Elle précise que depuis septembre 2024, sa fille n'est plus à sa charge et qu'elle pourra apurer l'arriéré, compte-tenu de la dernière échéance du plan de surendettement. Elle ajoute qu'elle a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de juillet 2024, ainsi qu'une partie de l'arriéré. Elle est actuellement assistante gestion de copropriété et perçoit un salaire d'environ 1.800,00 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
L'action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 24 février 2011 contient une clause résolutoire (article 18 : clauses résolutoires) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.296,13 euros a été signifié le 11 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Madame [V] [J] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 2.001,14 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.
II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF
L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Monsieur [P] [F] produit un décompte du 18 septembre 2024 démontrant que Madame [V] [J] reste devoir la somme de 3.757,17 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens (169,59 euros) et des frais d'impayé (24,30 euros) dont il n'est pas démontré qu'ils soient dus à Monsieur [P] [F].
Madame [V] [J] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.
Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.757,17 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, depuis juin 2024, des propositions de règlements formulées par Madame [V] [J] et des nombreux justificatifs produits pour démontrer sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 218,00 euros chacune et d'une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande de Madame [V] [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [V] [J] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [V] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [P] [F], mais également de la situation de Madame [V] [J], surendettée, la participation de cette dernière aux frais exposés par le demandeur sera limitée et elle sera condamnée à lui verser une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2011 entre Monsieur [P] [F] et Madame [V] [J] concernant un logement à usage d'habitation situé, [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;
CONDAMNONS Madame [V] [J] à verser à Monsieur [P] [F] à titre provisionnel la somme de 3.757,17 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Madame [V] [J] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 218,00 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [V] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [F] puisse, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
* que Madame [V] [J] soit condamnée à verser à Monsieur [P] [F] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Madame [V] [J] à verser à Monsieur [P] [F] une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, Le juge,
