Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 11/09/2024
à : Maitre Isabelle NICOLAÏ
Maitre Cecile LEMAISTRE BONNEMAY
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/06310
N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7D
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 2]
Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 2]
Madame [X] [F], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 2]
Madame [S] [G], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #L0170
DÉFENDERESSE
La S.C.I. FONCIERE RU 01/2007, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maitre Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286 substitué par Maitre Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 juillet 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/06310 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7D
EXPOSE DU LITIGE
La SCI FONCIERE RU 01/2007 est propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 2].
Par contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2011, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à M. [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage de cet immeuble. Suite à son mariage avec M. [Z] [O], Mme [S] [G] est devenue titulaire du bail.
Par contrat sous seing privé en date du 20 janvier 2012, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à M. [U] [M] et Mme [I] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 3e étage de cet immeuble.
Par contrat sous seing privé en date du 23 septembre 2019, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à M. [R] [A] et Mme [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage de cet immeuble.
Reprochant à leur bailleresse un manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, à l'obligation d'entretien et un défaut de jouissance paisible du logement en raison d'infiltrations, M. [Z] [O], Mme [S] [G], M. [U] [M], Mme [I] [Y], M. [R] [A] et Mme [X] [F] ont, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, fait assigner la SCI FONCIERE RU 01/2007 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :
- condamner à la SCI FONCIERE RU 01/2007 à :
procéder aux travaux de réparation des fuites et infiltrations constatées dans les appartements des demandeurs, la toiture et le parking de l'immeuble, et de nature à mettre un terme aux désordres constatés dans les appartements des demandeurs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,procéder aux travaux de remise en état complète des appartements respectifs des demandeurs - en ce compris les revêtements de sol et de mur dégradés et la vérification de l'installation électrique dans l'appartement de Monsieur [A] et de Madame [F] - sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,- les autoriser à ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations, et à y consigner le montant du loyer et charges à compter du prononcer de l'ordonnance à intervenir et jusqu'au parfait achèvement des travaux de réparation et remise en état de leurs appartements,
- condamner la SCI FONCIERE RU 01 /2007 à leur payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du procès- verbal de constat dressé le 5 janvier 2023 par Me [H], Commissaire de Justice à [Localité 3], ainsi que des trois constats dressés également par Me [H] le 1er décembre 2023.
A l'audience du 25 juillet 2024, M. [Z] [O], Mme [S] [G], M. [U] [M], Mme [I] [Y], M. [R] [A] et Mme [X] [F], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
La SCI FONCIERE RU 01/2007, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
se déclarer incompétent au profit du juge du fond saisi au principal des mêmes demandes et déclarer les demandes irrecevables,dire n'y avoir lieu à référé,rejeter les demandes de M. [Z] [O], Mme [S] [G], M. [U] [M], Mme [I] [Y], M. [R] [A] et Mme [X] [F] pour contestations sérieuses,lui donner acte des engagements pris au terme de ses conclusions et inviter les locataires à laisser accès aux lieux afin que les entreprises mandatées puissent intervenir.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Sur la recevabilité des demandes
L'article 484 du code de procédure civile prévoit que l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.
Il résulte de cet article qu'une ordonnance de référé ne peut être rendue que lorsque la loi en confère le pouvoir « à un juge qui n'est pas saisi du principal » ce qui est le cas du juge du contentieux de la protection en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Aucune disposition, n'interdit de saisir le juge des référés au cours d'une instance au fond à la différence du référé probatoire pour lequel, l'article 145 du code de procédure civile pose expressément la condition de l'absence d’instance au fond.
Dans ces conditions, les demandes formulées en référé dans le cadre de la présente instance sont recevables alors même que le juge du fond est saisi de ces demandes au fond par assignation du 2 mai 2024.
Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux en vue de faire cesser les désordres et de remettre en état le logement
Les demandeurs considèrent que la gravité des désordres affectant leur logement constitue un trouble manifestement illicite nécessitant que soit ordonnée la réalisation de travaux sous astreinte.
En application de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
Sur les infiltrations chez M. [U] [M] et Mme [I] [Y]
Il résulte des pièces versées aux débats que M. [U] [M] et Mme [I] [Y] subissent des désordres dans l'appartement qu'ils occupent depuis le mois de septembre 2020 à savoir : des infiltrations d'eau dans le salon et la buanderie, des traces d'humidité et de moisissures dans la chambre des enfants, tel que cela a notamment été constaté par procès-verbal de constat du 1er décembre 2023.
Plusieurs causes possibles ont été mises en évidence par les différents professionnels étant intervenus sur les lieux telles que :
défaut d'étanchéité au niveau des sorties d'évent en toiture terrasse avec une suspicion de fissure à l'intérieur du tuyau d'évent (intervention de la société ETAIR, le 4 novembre 2022),fuite de la chaudière au 4ème étage (intervention de la société Schechter, le 8 décembre 2022),engorgement dans l'appartement du dessus de la canalisation PVC évacuant les condensats de la chaudière (intervention de la société 3CP15, le 12 janvier 2023),défaut d'étanchéité au niveau du moignon (intervention de la société GF, le 9 avril 2024).
Et différents travaux ont été réalisés à la demande de la bailleresse :
travaux de reprise d'étanchéité sur les sorties en toiture terrasse et une application de mastic sur les sorties d'évacuations de chaudières en façade, le 4 novembre 2022 par la société ETAIR,changement de la chaudière le 14 février 2023,application d'une bande véral, reprise des jonctions entre les bandes de paxalu sur une sortie de conduit, le 9 avril 2024 par la société GF.
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/06310 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7D
Il résulte de ces éléments que les causes des infiltrations ne sont manifestement pas déterminées avec certitude, que les professionnels intervenus mentionnent la nécessité de procéder à de nouvelles recherches de fuites notamment en procédant à l'ouverture de gaine ou coffrage, en créant une trappe au niveau de la gaine technique, que les preneurs n'apportent pas d'élément venant établir la persistance de l’ensemble des fuites et de dysfonctionnement électrique postérieurement aux dernières interventions.
Dans ces conditions, il n'est pas possible de déterminer la nature des travaux à réaliser pour mettre fin aux infiltrations allégués et pour remettre en état le logement, étant précisé que la demande ne précise pas non plus la nature des travaux jugés nécessaires par les demandeurs.
Sur les infiltrations chez M. [R] [A] et Mme [X] [F]
Il résulte du procès-verbal de constat du 1er décembre 2023 que M. [R] [A] et Mme [X] [F] subissent des désordres dans l'appartement qu'ils occupent à savoir : des traces noires et de moisissures sur le plafond et le mur dans le couloir de l'entrée, une peinture cloquée dans la salle de bain et les toilettes, des traces d'humidité dans le cellier. Cependant, les demandeurs ne produisent aucun élément tendant à établir les causes de ces désordres et les travaux nécessaires à réaliser. En effet, seuls des courriels de réclamation émanant des locataires sont produits.
En ce qui concerne l'installation électrique, la bailleresse justifie avoir effectué des travaux sur l'installation électrique le 7 novembre 2023 permettant la remise en service de l'installation électrique, l'entreprise indiquant la nécessité d'attendre que le mur soit sec pour remettre en fonctionnement la partie isolée. Il n'est pas démontré de nouveaux dysfonctionnements suite à cette intervention.
Sur les infiltrations chez M. [Z] [O] et Mme [S] [G]
Il résulte du procès-verbal de constat du 1er décembre 2023 la présence de moisissures dans les toilettes et une chambre de l'appartement occupé par M. [Z] [O] et Mme [S] [G]. Aucun élément ne permet d'identifier la cause de la moisissure qui peut être due à une infiltration d'eau mais également à une humidité importante dans le logement. Aucun travaux ne sauraient donc être ordonné dans cet appartement sur la base de ces éléments.
Sur les infiltrations dans le parking
Les seuls éléments de constat apporté par le commissaire de justice ne permettent pas de déterminer la cause des infiltrations et les travaux à réaliser.
Ainsi, les demandes de voir condamner la SCI FONCIERE RU 01 /2007 à procéder aux travaux de réparation des fuites et infiltrations constatées dans les appartements des demandeurs, la toiture et le parking de l'immeuble, et de nature à mettre un terme aux désordres constatés dans les appartements des demandeurs, et de procéder aux travaux de remise en état complète des appartements respectifs des demandeurs - en ce compris les revêtements de sol et de mur dégradés et la vérification de l'installation électrique dans l'appartement de Monsieur [A] et de Madame [F] - sous astreinte seront rejetées. La demande d'astreinte devenant dès lors sans objet.
Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.
En l’espèce, les demandeurs n’apportent pas la preuve que les lieux sont inhabitables, ni en l’absence d’expertise judiciaire, de leur caractère indécent, avec l’évidence requise en matière de référé.
Par ailleurs, la demande de travaux ayant été rejetée, il n'y a pas lieu de suspendre ou de réduire le montant du loyer dans l’attente de leur réalisation.
La demande de suspension, de réduction ou de consignation des loyers sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. [Z] [O], Mme [S] [G], M. [U] [M], Mme [I] [Y], M. [R] [A] et Mme [X] [F], partie perdante, conserveront la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Compte tenu de la condamnation aux dépens, la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la fin de non recevoir tirée de l'existence d'une procédure au fond entre les mêmes parties et relativement aux mêmes demandes,
REJETTE les demandes de travaux sous astreinte,
REJETTE la demande de consignation des loyers,
REJETTE la demande d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE M. [Z] [O], Mme [S] [G], M. [U] [M], Mme [I] [Y], M. [R] [A] et Mme [X] [F] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.
La greffière, La juge des contentieux de la protection
