Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que le décompte des consorts X... faisait ressortir, à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du commandement, un solde débiteur, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la clause résolutoire insérée au bail était acquise, a, sans violer le principe de la contradiction, refusé, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, d'accorder des délais de paiement à la preneuse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme Françoise X..., à Mme Yasmine Z... et à M. Julien Z... la somme globale de 2500 euros ; rejette la demande de Mme Jocelyne Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 16 avril 2006 au titre du bail commercial de Madame Y..., ordonné l'expulsion de cette dernière et, après avoir fixé à la somme de 855,38 € le montant de l'indemnité d'occupation et rejeté la demande de délais de paiement, condamné l'intéressée à payer aux consorts A...-X... une somme de 9.349,88 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE le bail, signé le 9 février 1996, à effet au 1er janvier 1996, met à la charge du preneur le paiement d'un loyer annuel de 48.000 F (7.317,55 €) payable trimestriellement et d'avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année au domicile du bailleur ;
que ce loyer est révisé de plein droit à l'expiration de chaque période triennale suivant la variation de l'indice du coût de la construction du trimestre de l'année de révision par rapport à l'indice du 2ème trimestre 1995 ; que, de convention expresse, cette révision se fera automatiquement sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur ou le locataire ni d'une notification par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, ni d'une mise en demeure pour rendre exigible le montant du loyer révisé ; que c'est donc à juste titre que Madame X..., ayant été déboutée en première instance de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, a procédé à compter du 1er janvier 2008 à une réévaluation du loyer, ainsi qu'au rappel de sommes dues au titre de la révision qui n'avait pas été pratiquée en 2005, suivant des modalités qui en elles-mêmes ne sont pas discutées ni contestables, le loyer s'élevant à compter de janvier 2008 à la somme trimestrielle de 2.566,15 € ; que le bail met également à la charge de Madame Y... le remboursement au bailleur, sur justification et à première demande, du montant de la taxe foncière et de tous impôts qui pourraient venir en remplacement, en précisant que le preneur rembourse chaque année au bailleur, à l'échéance du 1er octobre, le montant des impôts fonciers, taxes et charges de toute nature établis au nom du bailleur ; que le bail prévoit de façon particulièrement claire que le preneur est tenu de rembourser au bailleur le montant de la prime d'assurance contre l'incendie des constructions comprises au présent bail et souscrite par le bailleur en sa qualité de propriétaire, cette charge se cumulant avec l'obligation pour le preneur, pendant toute la durée du bail, d'assurer lui-même contre l'incendie son mobilier personnel et les biens mobiliers corporels de son commerce, et contre tous risques locatifs ; que dès lors, Madame Y... n'est pas fondée à prétendre, au motif qu'elle est elle-même assurée, ne pas devoir rembourser à Madame X... les primes qu'elle doit régler pour l'assurance du bien en sa qualité de propriétaire, dont le montant n'est en lui-même pas discuté ; que la clause résolutoire insérée au bail vise le défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions du bail ; que le commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 15 mars 2006 pour paiement des sommes de 5.700,33 € en principal, correspondant aux loyers des 3ème et 4ème trimestres 2005 et 1er trimestre 2006 à raison de 1.875 € chacun et un solde assurance 2006 pour 75,33 €, outre de 122,11 € au titre des intérêts au taux de 2,05 % acquis au 8 mars 2006 et de 411,72 € au titre de frais de procédure et coût de commandement ; que ce commandement comportait, en annexe, un décompte détaillé des sommes reçues par le bailleur à partir de janvier 2003, avec indication de leur montant, date et imputation ; que les consorts X... communiquent sous la pièce n° 15 un décompte établi à compter d'octobre 2002 de la créance qu'ils revendiquent, avec indication détaillée de chacune des sommes dues à sa date d'exigibilité, de chacun des versements reçus de ou pour le compte de Madame Y... avec sa date, son montant, le numéro de chèque correspondant, et son imputation ; que chacun des versements a été imputé en priorité sur la dette la plus ancienne, en conformité avec les dispositions de l'article 1256, alinéa 2, du Code civil ; que ce décompte tel qu'établi fait ressortir qu'à tout le moins jusqu'en février 2008 Madame Y... ne respectait pas les modalités de paiement du loyer, trimestriellement et d'avance, procédant par règlements mensuels, avec retard, était débitrice d'un arriéré au titre du 4ème trimestre 2002, n'a effectué aucun règlement au titre de l'assurance souscrite par Madame X..., et a acquitté seulement au cours de l'année 2007 les taxes foncières 2004, 2005 et 2006 ; qu'entre octobre 2005 et octobre 2006, Madame X... a perçu des loyers à leur montant initial alors même qu'elle percevait également I'APL de la CAF, mais à compter d'octobre 2005 le loyer de Madame Y... a été réduit du montant des prestations ; que Madame Y... verse aux débats un tableau récapitulatif de tous les règlements qu'elle prétend avoir effectués de décembre 2002 à septembre 2007 inclus, avec indication du n° du chèque, de sa date d'émission et de paiement, de son montant et de la pièce justificative, ainsi que des versements CAF ; que la confrontation de ces deux documents permet de constater que tous les règlements allégués par Madame Y..., qu'elle en soit personnellement l'auteur ou qu'ils proviennent de la CAF, pour la période d'octobre 2002 à septembre 2007 inclus, ont été déduits par les consorts X..., à l'exception de deux chèques, l'un n° 9055523 daté d u 15 mars 2004 pour 625 €, et l'autre n° 640633 daté du 26 avril 2007 p our 580,89 € ; que Madame Y... ne produit pas la justification du débit de ces chèques et, si elle précise la date d'émission de ceux-ci, dans la colonne «date du paiement», ne porte aucune mention pour le premier, et indique « non débité » pour le second, admettant ainsi qu'ils n'ont pas fait l'objet de paiement effectif ; que le décompte des consorts X..., dont il est ainsi démontré qu'il est pertinent, fait ressortir au 15 mars 2006 un solde débiteur de 5.161,18 €, et au 16 avril 2006, soit à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du commandement, un solde débiteur de 6.211,45 € ; que dans ces conditions, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le mois suivant la signification de celui-ci, la clause résolutoire est acquise à effet au 16 avril 2006 ; que le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; que tous les règlements allégués par Madame Y... dans ses conclusions d'appel, pour la période postérieure au 30 septembre 2007, sont pris en considération dans le décompte établi par les consorts X..., arrêté au 1er trimestre 2009 inclus à la somme de 11.916,03 €, à l'exclusion d'un dernier règlement de 2.566,15 € opéré par chèque n° 6487868 daté du 22 février 2009 et débité le 24 du même mois, qui doit être déduit ; qu'en conséquence, Madame Y... doit être condamnée à payer, en deniers ou quittances pour tenir compte d'éventuels paiements postérieurs au mois de février 2009, la somme de 9.349,88 € arrêtée au 31 mars 2009 ; que le jugement entrepris sera réformé en ce sens ; que compte tenu de l'imputation des divers paiements, cette somme correspond à un solde d'indemnités d'occupation, échues postérieurement au jugement ; qu'elle produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que les correspondances adressées par la CAF, telles que produites aux débats par les consorts X... et Madame Y..., font ressortir que le dossier d'APL a été ouvert, nécessairement à la demande de Madame Y... qui devait en être la bénéficiaire et seule disposait des éléments requis pour son instruction quant à ses revenus, sans que le bail soit fourni ; que Madame Y... a perçu I'APL à tout le moins de décembre 2002 à avril 2003 inclus, date à partir de laquelle la prestation a été suspendue en considération de son niveau de revenus, pour être reprise en juin 2004 ; qu'arguant de loyers impayés, Madame X... en a obtenu le versement direct à compter de juillet 2004, jusqu'en mars 2008, date à laquelle elle a fait savoir à la CAF qu'elle refusait de continuer à la percevoir en indiquant que le bail était purement commercial ; qu'après enquête auprès de Madame Y..., la CAF a décidé de lui supprimer le bénéfice de cette allocation, et par courrier du 28 mars 2008 a réclamé à Madame X... le remboursement de la somme de 1.976,34 € correspondant aux allocations directement versées pour la période de juillet 2006 à février 2008 ; que la Cour observe que le bail décrit le bien loué comme une maison à usage d'habitation et de commerce comprenant, au rez-de-chaussée, une salle de café, cuisine, derrière salle à manger, et au premier étage trois chambres, salle d'eau et WC ; qu'au titre de la destination, il est stipulé que le bien devra être affecté pour partie, soit la salle de café, à usage commercial et plus précisément à usage de café, tabac, journaux, boisson, restauration épicerie, et pour le surplus à usage d'habitation ; que dans ces conditions, même s'il est stipulé que le bail est indivisible et de nature commerciale pour le tout, il ne peut être soutenu qu'il ne comporte aucune partie à usage d'habitation ; que le décompte établi par les consorts X... fait clairement ressortir que toutes les sommes perçues au titre de I'APL ont été déduites du montant des loyers et accessoires, ce dont Madame Y... avait connaissance puisque pour la période de juillet 2006 à février 2008 les versements opérés par elle étaient réduits du montant de cette allocation ; que la condamnation prononcée au titre de l'arriéré est fixée en considération des sommes perçues de la CAF par Madame X... ; que le paiement direct opéré entre les mains de Madame X... n'est qu'une modalité de versement de l'allocation, dont seule Madame Y... est bénéficiaire, et en application de l'article L. 351-11 du Code de la construction et de l'habitation, le recouvrement du trop versé à ce titre pour cette période doit normalement être exercé par la CAF à l'encontre de Madame Y..., bénéficiaire ; que les consorts X... ne justifient pas avoir procédé à quelque remboursement que ce soit des sommes perçues au titre de I'APL, tel qu'il leur est réclamé par la CAF ; qu'en conséquence, ils ne sont pas fondés à réclamer à Madame Y... paiement de la somme de 1.976,34 €, et ne justifient pas d'une créance de ce chef ; que Madame Y... avait formé une demande de délais de paiement dans des conclusions récapitulatives n° 4 en première instance, sa demande n'est donc pas nouvelle en cause d'appel ; qu'au regard de l'ancienneté de la dette, de son évolution à la hausse, il n'y a pas lieu d'y faire droit ; que la clause résolutoire étant acquise, Madame Y... se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2006 ; que son expulsion doit être ordonnée, et elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être fixé au montant du loyer majoré des charges tel qu'il aurait été dû en cas de continuation du bail, soit sur la base actuelle de 2.566,15 € par trimestre ; que cette indemnité ayant pour vocation de compenser une privation de jouissance résultant, pour le propriétaire, d'une occupation effective des lieux sans titre, ne peut être payable trimestriellement et d'avance ; qu'elle sera due à la fin de chaque mois d'occupation, à raison de 855,38 € par mois ou le cas échéant de 28,12 € par jour et jusqu'à libération effective des lieux, étant rappelé que la condamnation au paiement de la somme de 9.349,88 € au titre de l'arriéré locatif inclut les indemnités échues jusqu'au 31 mars 2009 (arrêt, p. 5 à 9) ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que le décompte produit par les consorts A...-X... faisait ressortir au 15 mars 2006 un solde débiteur de 5.161,18 €, et au 16 avril 2006, soit un mois suivant la signification du commandement, un solde débiteur de 6.211,45 €, quand ce décompte ne faisait nullement apparaître de telles indications, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la clause résolutoire n'est acquise qu'à la condition qu'il y ait coïncidence parfaite entre l'obligation visée au commandement et celle dont le manquement a persisté après la délivrance dudit commandement ; qu'au demeurant, en retenant que le décompte produit par les consorts A...-X... faisait ressortir au 15 mars 2006 un solde débiteur de 5.161,18 €, et au 16 avril 2006, soit un mois suivant la signification du commandement, un solde débiteur de 6.211,45 €, pour en déduire que les causes du commandement n'avaient pas été réglées et que la clause résolutoire était acquise, quand le commandement envisageait un montant différent, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant par ailleurs d'office, pour rejeter la demande de délais de paiement formée par Madame Y..., dont il était uniquement prétendu qu'elle était nouvelle en appel, que la dette était ancienne et qu'elle avait évolué à la hausse, la Cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à présenter leurs observations préalables, a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire ; qu'en toute hypothèse, en écartant la demande de délais de paiement pour les raisons que la dette était ancienne et qu'elle avait évolué à la hausse, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 145-41 du Code de commerce.
