Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/04033

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Christophe LIVET-LAFOURCADE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie DENIN MATHONNET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04033 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLP N° MINUTE : 9 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Valérie DENIN MATHONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : DÉFENDERESSE Madame [L] [R] épouse [W], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N7505620247670 du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04033 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLP EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, la SCI [Adresse 5] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [R] épouse [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1520 euros et d'une provision pour charges de 80 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4381,95 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [R] épouse [W] le 27 septembre 2023. Par assignation du 19 mars 2024, la SCI [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [R] épouse [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à deux fois celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 12450,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, " 1245,02 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 30 mai 2024, la SCI [Adresse 5], représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 mai 2024, s'élève désormais à 16126,66 euros et la somme due au titre de la clause pénale à 1 612,67 euros. Elle porte enfin, ça demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros. Mme [L] [R] épouse [W], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de : - Rejeter les demandes de la SCI [Adresse 5], - Déclarer nul le commandement de payer et de justifier d'une assurance, - Lui accorder de régler sa dette par 23 mensualités de 30 euros payables avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir, le solde, accessoires et frais devant être réglés à la 24e mensualité, - Rejeter la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, - Juger que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, - Juger n'y avoir lieu à exécution provisoire. Mme [L] [R] épouse [W] a indiqué faire l'objet d'une procédure de surendettement, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a déclaré le dossier recevable le 25 avril 2024 et décidé d'orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de justifier d'une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 20 septembre 2023. Cette dernière n'a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 octobre 2023 sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner les moyens de nullité soulevé par Mme [L] [R] épouse [W], ces moyens ne concernant que le commandement de payer les loyers. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI [Adresse 5] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Mme [L] [R] épouse [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SCI [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 mai 2024, Mme [L] [R] épouse [W] lui devait la somme de 16126,66 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il convient de préciser que le bailleur qui n'a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription. La SCI [Adresse 5] justifie, dans le cadre de cette instance, du montant des charges récupérables sur la durée du contrat de bail et procède à la régularisation des années 2021, 2022 et 2023 sur le dernier décompte produit. Etant précisé que pour l'année 2020, le montant des provisions versé était inférieur au montant des charges récupérables. Mme [L] [R] épouse [W] sera donc condamnée à payer cette somme de 16126,66 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 4381,95 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8068,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Mme [L] [R] épouse [W] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 30 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Sur la demande de délais pour payer la dette En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Le montant de l'arriéré locatif et la situation actuelle de Mme [L] [R] épouse [W] ne permettent pas d'envisager un règlement de l'arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée. Sur la demande au titre de la clause pénale L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ". En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [L] [R] épouse [W] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société SCI [Adresse 5] tendant à son application seront donc rejetées. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [L] [R] épouse [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et apparait nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance. Il n'y a donc pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Mme [L] [R] épouse [W] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 20 septembre 2023, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 novembre 2019 entre la SCI [Adresse 5], d'une part, et Mme [L] [R] épouse [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 21 octobre 2023, ORDONNE à Mme [L] [R] épouse [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [L] [R] épouse [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 16126,66 euros (seize mille cent vingt-six euros et soixante-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 4381,95 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8068,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, REJETTE la demande de délai pour payer la dette, CONDAMNE Mme [L] [R] épouse [W] à payer à la SCI [Adresse 5] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 30 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DÉBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande en paiement de la somme de 1612,67 euros au titre de la clause pénale, DÉBOUTE la société SCI [Adresse 5] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [L] [R] épouse [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et celui de l'assignation du 19 mars 2024, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge