Texte intégral
CIV. 1
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10655 F
Pourvoi n° M 17-21.951
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Thierry X...,
2°/ Mme Mylène Y...,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 mai 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Louis Z..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Mutuelles du Mans assurances, pôle IRD,
3°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, M. B..., avocat général, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gaschignard, avocat de M. X... et de Mme Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Z... et des sociétés Mutuelles du Mans assurances pôle IRD et Mutuelles du Mans assurances IARD ;
Sur le rapport de M. A..., conseiller, l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Z... et aux sociétés Mutuelles du Mans assurances IRD et Mutuelles du Mans assurances IARD la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, signé par Mme Kamara, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile en remplacement du conseiller rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes des époux X... tendant à obtenir la condamnation in solidum de Maître Z..., des sociétés MMA IRD et MMA IARD à leur payer la somme de 152.745,48 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... reprochent à M. Z... plusieurs manquements qu'ils qualifient de fautes lourdes ; qu'ils estiment qu'il a manqué à son devoir de conseil en ne les ayant pas prévenus qu'il informait son confrère des évolutions du projet sans attendre leur accord, en n'établissant pas une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive parallèlement à celle qu'ils avaient signée en vue de l'acquisition de l'immeuble de l'[...], en ne leur faisant pas savoir qu'il désavouait les amendements qu'ils voulaient porter au projet et en ne respectant pas leurs instructions de leur soumettre avant toute communication à son confrère, notaire de l'acquéreur, les différentes versions de la promesse synallagmatique de vente, toutes fautes qui seraient directement à l'origine de leurs préjudices ce que contestent les intimés ; que s'il peut être légitimement reproché au notaire de n'avoir pas proposé d'emblée à ses clients de signer une promesse synallagmatique de vente qui, davantage que la promesse unilatérale dont il leur a soumis le projet le 7 mai 2008 et qui seuls les engageait, garantissait leurs intérêts ainsi que ceux-ci le faisaient justement valoir dans leur réponse du 8 mai suivant, il demeure néanmoins que dès le 14 mai 2008 le notaire substituait au projet initial une promesse synallagmatique de vente laquelle a été immédiatement acceptée par M. C..., candidat à 1 acquisition de leur bien immobilier de sorte que cette faute s'est avérée sans conséquence pour les appelants ; que alors que c'est également à tort puisqu'ayant reçu de la part des époux X... des consignes très précises sur ce point, que le notaire a communiqué à son confrère sans l'accord préalable de ceux-ci et avant même d'avoir recueilli leurs observations, ses projets modifiés de la promesse de vente, il s'avère cependant que cette pratique, que certes il lui appartenait à tout le moins de faire connaître à ses clients, ne peut cependant être retenue, contrairement à ce que ces derniers soutiennent, comme ayant été à l'origine du refus opposé par l'acquéreur de donner suite à son projet ; qu'en effet dans un fax daté du 16 mai 2008, le notaire de celui-ci écrivait que son client qui n'acceptait pas les modifications apportés par les vendeurs au troisième projet, souhaitait régulariser l'affaire sur la base du projet du 14 mai 2008 et demandait que soit établi un calendrier pour y parvenir ; que sur l'information qu'ils en recevaient de leur notaire, les époux X..., dans leur fax du 16 mai 2008, (10 h 56), tout en acceptant une des exigences formulées par leur acquéreur, continuaient cependant de s'interroger sur une autre modification de la promesse de vente qu'ils avaient voulu être portée à l'acte ; que si dans une correspondance du 18 mai 2008, les époux X... indiquaient que sur le fond de l'opération en cause ils s'en remettaient désormais au projet initial, faisant confiance à leur notaire et à son expertise " par ailleurs reconnue et appréciée", il résulte clairement du fax en date du 19 mai 2008 expédié par le notaire de M. C... que celui-ci a refusé de donner suite à son projet d'acquisition en raison des exigences des vendeurs ; qu'ainsi et quand bien même Maître Z... n'aurait pas communiqué à son confrère les projets qu'il a successivement établis afin de tenir compte des propositions de ses clients, il demeure que seules certaines exigences exprimées par ceux-ci, qui ont été refusées par M. C... et qui l'auraient tout autant été si un seul projet finalisé lui avait été transmis, sont à l'origine du non aboutissement de la vente pourtant souhaitée par l'acquéreur tel que cela ressort du fax précité expédié le 6 mai 2008 par son notaire que sur ce point les époux X... ne peuvent valablement reprocher à M. Z... de ne pas les avoir mis en garde sur les risques qu'ils prenaient par leurs demandes alors même que dans un fax du 16 mai 2006, (1 lh 28) celui-ci écrivait, après avoir rappelé le refus opposé par l'acquéreur de toute modification du premier projet de promesse synallagmatique de vente, " Merci de me faire savoir votre position . Si vous n'êtes pas d'accord, je crains que les consorts C... ne donnent pas suite à leur projet d'acquisition" ; qu'ainsi, les époux X... se trouvaient parfaitement informés des conséquences du maintien de leur part de prétentions que l'acquéreur avait déjà expressément refusées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le 6 mai 2013, M. Z... a transmis par courriel un projet de promesse au notaire de la SCI, prévoyant la fixation d'un rendez-vous de signature au 15 mai suivant que ce projet a été transmis à M. et Mme X... le 7 mai et ces derniers ont demandé le 8 mai à ce que soit signée une promesse synallagmatique de vente et que plusieurs modifications soient apportées que le 13 mai, M. et Mme X... ont demandé si le projet avait été communiqué en l'état aux acheteurs et ont formulé des observations complémentaires ; que le même jour, le notaire a informé M. et Mme X... de ce que le notaire des acquéreurs souhaitait que l'indemnité d'immobilisation n'excédât pas «5% soit 27.500 € compte tenu notamment du fait qu'ils acceptent une jouissance différée » ; que par courriel du même jour, M. et Mme X... ont accepté en précisant attendre « la version modifiée du compromis de vente intégrant les remarques de notre précédent courriel (en pièce jointe), ainsi que les éléments additionnels mentionnés durant notre entretien de début d'après-midi » et en demandant de leur communiquer dès que possible le projet de promesse modifié avant tout nouvelle soumission à l'acquéreur ; que le 14 mai, M. Z... a transmis le nouveau projet de promesse synallagmatique au notaire de la SCI et a écrit à M. et Mme X... pour apporter certaines précisions et explications sur le fait qu'il n'avait pas repris certaines de leurs suggestions ; que le même jour, M. et Mme X... ont répondu, à 14 heures 5 minutes, dans les termes suivants : « Etant donné la situation, et puisque nous devons vous envoyer notre avis sur le projet de contrat reçu ce matin, pour qu'il soit ensuite soumis à l'acquéreur, un rendez-vous demain nous semble prématuré. Nous vous proposons donc plutôt de reporter le rendez-vous à vendredi matin à la même heure (9 heures). Nous vous transmettrons nos commentaires sur le projet de compromis d'ici la fin de la journée » ; qu'à 22 heures 53 minutes, M. et Mme X... ont adressé à M. Z... la version révisée de l'avant-projet de promesse synallagmatique de vente qui leur avait été communiqué dans la matinée du même jour, en précisant que si la version révisée lui paraissait satisfaisante, il pouvait la transmettre au notaire de la SCI pour pouvoir signer le vendredi 16 mai suivant ; que le 15 mai, M. Z... a écrit à M. D... «J'ai reçu ce jour un e-mail de mes clients qui me demandent de nouveau dé faire des modifications dans le projet de compromis que j'ai établi. Je vous prie de trouver sous ce pli ce compromis tel qu 'il a été modifié par mes clients (tout ce qui est souligné a été rajouté ou modifié par mes clients). Vous voudrez bien m 'indiquer si vous êtes d'accord sur toutes ces modifications, à l'exception du montant de la clause de séquestre pour jouissance différée. En effet, la procuration de votre client mentionne 55.000 euros. Je ne peux donc pas changer le montant sans une nouvelle procuration » ; que le 16 mai, M. D... a répondu qu'il était défavorable aux modifications nouvelles demandées par M. et Mme X..., insistant sur le fait que les demandes de ces derniers ne pouvaient qu'apporter un retard à la régularisation de l'avant contrat de vente et donc de l'acte authentique de vente ; que M. D... confirmait ensuite que ses clients n'acceptaient pas les modifications suggérées et qu'ils souhaitaient régulariser l'affaire en signant la promesse synallagmatique envoyée le 14 mai ; qu'informés par M. Z... de cette position et de ce que le risque existait qu'il ne soit pas donné suite au projet d'acquisition par les acquéreurs, M. et Mme X..., après que le rendez-vous du 16 mai ait été annulé, ont protesté le dimanche 18 mai auprès de M. Z... parce qu'il avait communiqué leurs échanges à son confrère ; que le 19 mai, M. Z... a écrit à M. D... pour l'informer que M. et Mme X... étaient d'accord pour, d'une part, signer un compromis tel qu'il était avant leurs dernières demandes de modifications et, d'autre part, pour modifier la date de réalisation pour tenir compte des impératifs des acquéreurs ; que le 19 mai, la SCI a néanmoins renoncé à donner suite à cette affaire ; que si, comme le rappelle la chambre des notaires, "la communication d'un projet de compromis n ‘est pas constitutive d 'une violation du secret professionnel dans la mesure où il est de pratique habituelle dans de tels cas de confronter les points de vue avant de parvenir à une rédaction définitive" ; qu'il résulte de ce qui précède que M. Z... a manqué à ses obligations professionnelles en ne respectant pas les instructions de M. et Mme X... exprimées les 13 et 14 mai 2008, par lesquelles il lui réclamaient de leur soumettre préalablement la ou les moutures du projet de promesse synallagmatique de vente et de ne transmettre au notaire de la SCI qu'un projet finalisé ; que néanmoins, il convient de rappeler qu'il est d'usage de transmettre les projets d'actes pour recueillir dans les meilleurs délais les observations des parties à l'acte et obtenir un accord et il ne peut être reproché à M. Z... d'avoir, dès le 6 mai 2013, transmis par courriel un projet de promesse unilatérale de vente au notaire de la SCI, en l'absence d'instructions précises de M. et Mme X... à cette date ; que sur ce dernier point, la faute qui est reprochée à M. Z... relative à son obligation de conseil pour n'avoir pas d'emblée conseillé une promesse synallagmatique n'est pas caractérisée, à défaut d'établir qu'une promesse unilatérale n'était pas adaptée, et, en toute hypothèse, sans lien de causalité avec les préjudices invoqués puisque un projet de promesse synallagmatique a finalement été rédigé, conformément aux souhaits de M. et Mme X... ; qu'il n'est par ailleurs pas discuté que le notaire a bien pris en compte les propositions de M. et Mme X..., même s'il a précisé dans sa lettre du 15 mai que ces derniers étaient les auteurs des modifications, et que les projets transmis ne dénaturaient pas la volonté de ces derniers ; que dans sa lettre du 19 mai 2008 informant du refus des acquéreurs, M. D... se borne à indiquer, sans autre précision sur leurs mobiles : "Mes clients m 'ont fait savoir que compte tenu des exigences du vendeur, il n 'était pas possible pour eux de donner suite à cette affaire ", sans faire état d'une quelconque indécision des vendeurs ; que dès lors, il ressort de cette lettre que c'est en considération des exigences de fond des vendeurs que la SCI, qui n'était engagée par aucun écrit, a renoncé à poursuivre l'acquisition et non du fait que la promesse avait fait l'objet de plusieurs projets transmis les 5, 14 et 15 mai 2008 ; que les fautes reprochées au notaire sont donc sans lien de causalité avec le refus de la SCI d'acquérir et il y a lieu de rejeter les demandes de M. et Mme X... ; qu'au demeurant, il convient de souligner que si la SCI avait réellement souhaité poursuivre cette acquisition, elle ne se serait pas arrêtée à cette circonstance que plusieurs projets avait été transmis, M. et Mme X... ayant finalement donné leur accord pour, d'une part, signer un compromis tel qu'il était avant leurs dernières demandes de modifications et, d'autre part, pour modifier la date de réalisation pour tenir compte des impératifs des acquéreurs ;
1°- ALORS QUE le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu à un devoir de conseil, l'obligeant à éclairer les parties et le cas échéant à les inciter à renoncer à des exigences qui pourraient dissuader des acquéreurs à régulariser une vente ; qu'en refusant de retenir la responsabilité du notaire, tout en constatant que les époux X..., informés le 16 mai 2008 des demandes des acquéreurs, avaient manifesté dès le 18 mai suivant leur disposition à les accepter, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la rupture brutale des pourparlers ne s'expliquait pas, ne serait-ce qu'en partie, par l'envoi fautif au notaire des acquéreurs de plusieurs projets successifs supposés exprimer des exigences accrues des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2° - ALORS QUE la cour d'appel a elle-même constaté que les époux X..., dès le 18 mai 2000, avaient fait connaître leur accord sur les termes de la promesse acceptés par les vendeurs ; qu'elle a néanmoins retenu que « certaines exigences » exprimées par les vendeurs auraient nécessairement conduit les vendeurs à rompre les relations, même si un seul projet finalisé leur avait été transmis, et que ces exigences qui seraient seules à l'origine du non aboutissement du projet ; qu'en s'abstenant de préciser quelles auraient été ces exigences prétendument rédhibitoires, et en quoi elles auraient été inacceptables par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
