Cour de cassation, 11 avril 2019. 18-18.450

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10133 F Pourvoi n° B 18-18.450 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. T... B..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2017 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. E... U..., domicilié [...] , 2°/ à Mme D... U..., domiciliée [...] , 3°/ à Mme P... U..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. B..., de Me Haas, avocat des consorts U... ; Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts U... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. B... IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris ayant dit que M. B... était occupant sans droit ni titre de la moitié de l'appartement du [...] , ayant fixé l'indemnité d'occupation due par M. B... depuis le 18 octobre 2008 à la somme mensuelle de 623,50 € payable le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux et révisable chaque année à la date anniversaire du jugement en fonction de I'1RL, ayant condamné M. B... au paiement de la somme de 37.410 €, soit 623,50 € x12 mois x 5 ans, correspondant à l'indemnité d'occupation des cinq dernières années d'occupation de la partie du logement qu'il occupe et qui appartient aux héritiers d'N... U..., outre les intérêts au taux légal, et y ajoutant d'avoir condamné de plus M. B... à payer aux consorts U... (et non B...) la somme de 623,50 € par mois à compter du 18 octobre 2013 jusqu'au présent arrêt et, par la suite, le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux et d'avoir rejeté l'ensemble des demandes de M. B.... - AU MOTIF QU' il apparaît que, contrairement à ce que soutient l'appelant, le contrat de vente du 17 août 1983, non plus que le contrat de rente viagère, n'ont attribué à M. B... un droit d'usage et d'habitation sur l'appartement en son entier. Il eut été facile si tel avait été le cas d'ajouter une clause définissant ce droit et ses modalités. Or l'acte de vente du 29 février 1984 précise que "M. B... se réserve pendant sa vie, le droit d'usage et d'habitation sur les parts et portions présentement cédées". L'acte est donc clair et ne nécessite pas d'interprétation. Comme l'a à juste titre indiqué le tribunal, le fait qu'N... U..., de son vivant, n'ait pas réclamé d'indemnité d'occupation ne constitue pas une renonciation claire et non équivoque et n'est pas opposable aux héritiers. Il apparaît qu'N... U... n'a jamais envisagé donner à M. B... un titre d'occupation sur ses parts. Peu avant son décès, elle avait d'ailleurs proposé à M. B... de céder ses droits d'usage ou d'habitation ou d'acheter la propriété complète selon un prix à déterminer. Par ailleurs, dès juillet 2002, les consorts U... ont demandé à M. B... une indemnité d'occupation pour la part d'immeuble leur appartenant. Le fait que M. B..., en application de l'acte de 1984, ait pris à sa charge un certain nombre de dépenses (le paiement des contributions et charges de toute nature et la charge des grosses réparations) ne peut justifier l'absence d'indemnité d'occupation et n'est que la stricte application d'une convention qui ne lui confère pas de droit supplémentaire. M. B... invoque en procédure d'appel l'existence d'un bail verbal mais aucun élément probatoire (témoignage, courrier...) n'est développé au soutien de cette allégation, alors que ce bail, selon lui, aurait été appliqué pendant près de 30 ans. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a décidé que M. B... était sans droit ni titre et devait verser, pour la période non prescrite une indemnité d'occupation qu'il a fixé en fonction des documents pertinents versés aux débats et sans qu'il y ait lieu d'ordonner une expertise, à la somme de 623,50 €. Il y a donc lieu de condamner M. B... au paiement de la somme totale de 37.410 € et, en conséquence, de faire droit à la demande des intimés aux fins de condamner M. B... au paiement de la somme de 623,50 € par mois à compter du 18 octobre 2013 jusqu'au présent arrêt et, par la suite, le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux. M. B... soutient subsidiairement qu'il a réglé la somme totale de 19.869,28 € au titre des charges découlant de l'acte de 1984 et que cette somme doit venir en déduction des sommes qu'il doit. Mais, ainsi qu'il a été indiqué précédemment, le paiement de cette somme n'a été que l'exécution des clauses non équivoques de l'acte du 29 février 1984 qui ne prévoyait ni bail verbal, ni compensation d'aucune sorte. Il y a donc lieu de rejeter cette demande de M. B... ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU TRIBUNAL QUE L'acte daté du 1er juillet 2011, portant sur le partage de la succession d'N... U... née F... attribue à chacun des héritiers demandeurs le tiers indivis des biens et droits immobiliers portant sur l'appartement occupé par M. T... B... et situé [...] . Quelles que soient les relations ayant existées entre N... U... et M. T... B..., il y a lieu d'analyser le contenu du contrat de vente viagère signé le 2 avril 1984 par lequel M. T... B..., propriétaire indivis pour moitié de l'appartement de deux pièces situé au 1er étage du bâtiment A, palier gauche, porte droite, d'une surface de 55 M2 environ, avec un balcon de 3 M2 environ (lot N° 51) outre une cave (lot N° 93) et un parking (lot N° 415) a cédé ses parts et options à N... U... moyennant un prix de 325000 francs convertis en rente viagère annuelle de 5 803.75 francs, se réservant « sur les parts et options présentement cédées » un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. Il ne peut dès lors être utilement soutenu par le défendeur que le droit d'usage et d'habitation porte sur l'ensemble des lots occupés par lui seul. Il ne peut non plus être utilement soutenu par le défendeur que les « conditions d'exercice de ce droit d'habitation » telles que prévues dans l'acte, à savoir : qu'il contribuerait aux dépenses d'entretien des parties communes dans la proportion de moitié et qu'il supporterait sans indemnités les grosses réparations qui deviendraient nécessaires quelle que soit la durée des travaux ; qu'il supporterait en totalité les impôts, contributions et charges de toute nature, (autre qu'extraordinaires) et dans la même proportion au coût des consommations d'eau de gaz et d'électricité et autres fournitures ainsi qu'au montant des primes d'assurances incendie de l'immeuble l'exonèrent d'avoir à payer une indemnité d'occupation aux héritiers d'N... U..., pour la période non prescrite. Le fait que cette dernière ne lui ait pas réclamé d'indemnité d'occupation de son vivant ne constitue pas une renonciation claire et non équivoque à cette indemnité et n'est pas opposable aux héritiers. Au vu des éléments versés quant à la valeur locative par les seuls demandeurs, qui n'ont pas été contredits par des éléments probants qu'aurait pu opposer le défendeur et sans qu'il soit besoin de recourir à une mesure d'expertise, il y a lieu de retenir la valeur proposée par Mme D... U... dans un courrier du 12 avril 2012 soit 623.50 € par mois, sur 5 ans, et de condamner M. T... B... à la payer, soit un arriéré de 37.410 euros sur 5 ans, avec intérêts au taux légal. 1°)- ALORS QUE D'UNE PART il était stipulé à l'acte authentique de vente du 29 février 1984, à la rubrique « conditions d'exercice du droit d'habitation » d'une part que « le vendeur ( ) contribuera aux dépenses d'entretien des parties communes dans la proportion de moitié ( ) » et d'autre part que M. B... « supportera en totalité les impôts, contributions et charges de toutes nature, autres que les charges extraordinaires qui grèvent et grèveront les biens dont s'agit, contribuera dans la même proportion au coût des consommations d'eau, de gaz et d'électricité et autres fournitures ainsi qu'au montant des primes d'assurance incendie de l'immeuble » ; que cette clause était ambiguë ; qu'elle devait s'interpréter en ce sens que M. B... ne s'était obligé à payer que la totalité des charges de toute nature afférentes à la moitié de l'appartement qu'il avait vendue et dont il s'était réservé l'usage et l'habitation de telle sorte que l'autre moitié des charges qu'il avait réglées pour le compte d'N... U... puis de ses héritiers pendant trente ans, constituait la contrepartie onéreuse du bail verbal qui lui avait été consenti depuis 1983 par cette dernière ; qu'en décidant néanmoins que l'acte du 29 février 1984 était non équivoque et mettait le paiement de la totalité des charges de l'appartement dans son entier à la charge de M. B..., quand cet acte ne prévoyait que le règlement par M. B... de la totalité des dépenses et charges afférentes aux « biens dont s'agit », soit la portion de l'appartement qu'il avait vendue, la cour d'appel a dénaturé la clause de l'acte du 29 février 1984 intitulée « conditions d'exercice du droit d'habitation » et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable. 2°)- ALORS QUE D'AUTRE PART en décidant que M. B... ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un bail verbal sans rechercher, comme elle y était invitée par l'exposant (cf ses conclusions p. 7 et 8), si les charges et dépenses qu'il avait acquittées pour le compte d'N... U... puis de ses héritiers et dont le paiement n'était pas imposé par l'acte du 29 février 1984 ne constituait pas la contrepartie du bail verbal qui lui avait été consenti dès 1983, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1715 du code civil. 3°)- ALORS QU'ENFIN et subsidiairement les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'il en va tout spécialement ainsi lorsque, en cause d'appel, une partie produit de nouvelles pièces afin de pallier une insuffisance dans l'administration de la preuve déplorée par le premier juge ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnité d'occupation due par M. B... aux consorts U... à la somme de 623,50 € par mois , le tribunal avait statué « au vu des éléments versés quant à la valeur locative par les seuls demandeurs qui n'ont pas été contredits par les éléments probants qu'aurait pu opposer le défendeur », à savoir celui proposé par Mme D... U... dans un courrier du 12 avril 2012 ; qu'afin de démontrer le montant excessif de cette indemnité en raison de la faible luminosité de l'appartement situé au 1er étage, de son exposition à la vue des voisins et de la nécessité d'une remise aux normes, M. B... avait produit de nouvelles pièces en cause d'appel (pièces 30 et 36) deux évaluations faites par des agences immobilières du quartier, l'une concluant à un loyer de 700 € par mois charges comprises, soit une valeur d'environ 550 € hors charges (soit pour 50 % 275 €) et une autre concluant à un loyer de 660 € charges comprises soit 250 € pour la moitié hors charges et s'y référait expressément en exposant le contenu de chacune de ces pièces (cf. ses conclusions § III avant dernier §) ; qu'en se bornant à énoncer qu'il y avait donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il avait décidé que M. B... était sans droit ni titre et devait verser, pour la période non prescrite, une indemnité d'occupation qu'il a fixé en fonction des documents pertinents versés aux débats à la somme de 623,50 € sans se prononcer sur ces divers éléments de preuve non soumis au premier juge, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile.