Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/59158

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59158 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3J22 N° : 6 Assignation du : 01 Décembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 septembre 2024 par Matthias CORNILLEAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483 DEFENDERESSE L’Association FORANIM [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Cyril FERGON de la SELAS ARCO - LEGAL, avocats au barreau de PARIS - #J0135 DÉBATS A l’audience du 17 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Matthias CORNILLEAU, Juge, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, FAITS ET PROCEDURE L'EPIC Paris habitat-OPH est propriétaire de locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] qu'il a donnés à bail à l'association Foranim suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2011. Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2022, l'EPIC Paris habitat-OPH a signifié à l'association Foranim un commandement de payer visant une dette locative d'un montant de 79 166,48 euros ainsi que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail. Arguant du fait que cette somme n'a pas été parfaitement payée dans le mois suivant la délivrance dudit commandement, l'EPIC Paris habitat-OPH a introduit la présente instance au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile par assignation signifiée à l'association Foranim le 1er décembre 2023. A l'audience du 17 juillet 2024, l'EPIC Paris habitat-OPH a fait viser des conclusions par le greffe. Aux termes du dispositif de cet acte elle entend ainsi voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 8 janvier 2023 - ordonner l’expulsion de l'association Foranim et de tout occupant de son chef desdits locaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; - ordonner le transport et la séquestration des biens s’y trouvant ; - condamner l'association Foranim à lui verser une provision sur à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, payable selon les mêmes modalités jusqu’à libération effective des lieux ; - condamner l'association Foranim à lui verser une provision d’un montant de 111 481,33 euros au titre des loyers et charges restant dus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; - condamner l'association Foranim à lui payer la somme de 1 450 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamner l'association Foranim aux entiers dépens. Selon les termes du dispositif des conclusions qu'elle a fait viser à l'audience, l'association Foranim entend voir : - rejeter les demandes adverses - « ordonner la déduction de la somme de 57 075,46 euros de la dette locative » ; - autoriser le paiement échelonné de la provision mise à sa charge ; - condamner l'EPIC Paris habitat-OPH à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamner l'EPIC Paris habitat-OPH aux dépens. En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à aux conclusions visées par le greffe à l'audience pour un exposé des moyens des parties. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets, En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, pris en son second alinéa, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1225 du code civil dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Il s'infère de l’articulation de ces textes que le juge statuant en référé qui constate que l'acquisition d'une clause résolutoire est évidente peut ordonner l’expulsion du preneur et accorder une provision sur indemnité d'occupation au bailleur, l'obligation du preneur de quitter les lieux n'étant alors pas sérieusement contestable. Au cas présent, l'EPIC Paris habitat-OPH produit un contrat de bail civil en date du 1er juin 2011, signé par les deux parties et portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sorte que le lien contractuel entre les parties ne donne lieu à aucune contestation évidente. Ce bail stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle est expressément prévue la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer à son échéance et ce un mois après un commandement de payer qui serait demeuré infructueux. Est en outre versé au débat un commandement de payer signifié à l'association Foranim le 8 décembre 2022, lequel reprend les termes de ladite clause et mentionne un délai d'un mois pour lui payer la somme de 79 166,48 euros, de sorte que cet acte remplit les conditions légales et contractuelles sus exposées. Si la défenderesse soulève une exception d'inexécution tirée de la violation de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible, l'examen des trois procès-verbaux de constat d'huissier met en évidence que les griefs qu'elles formulent portent en dominante sur des déchets et nuisances qui se trouvent à l'extérieur des locaux. Pour le reste, en l'absence d'état des lieux d'entrée, aucun élément ne permet de permet de constater que l'état des locaux s'est dégradé depuis la prise des lieux, ce d'autant que la défenderesse ne justifie pas avoir fait état de ces griefs au bailleur avant la présente instance. Ces griefs ne permettent donc pas de caractériser une contestation sérieuse. Il n'est donc pas sérieusement contestable que l'association Foranim était tenue de payer les loyers sur l'ensemble de la période de location. Or, faute pour la défenderesse de produire un quelconque élément susceptible d'établir qu'elle avait payé les échéances correspondantes avant la signification dudit commandement ou dans le délai d'un mois prévu par la clause résolutoire, soit avant le 8 janvier 2023, il n'est donc pas sérieusement contestable que les conditions de cette clause sont réunies. En conséquence, il y a lieu de constater que le bail est résilié depuis le 8 janvier 2023 par acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, il n'est pas sérieusement contestable que l'association Foranim est tenue d'une obligation de restituer les locaux loués à l'EPIC Paris habitat-OPH et à défaut de lui payer une indemnité d'occupation à titre de dommages-intérêts. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'association Foranim occupe actuellement les locaux. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de l'association Foranim et de tout occupant de son chef des locaux en cause et de la condamner à verser à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision sur indemnité d'occupation d'un montant non contestable égal à celui du loyer courant majoré des charges, payable selon les mêmes conditions que si le bail s'était poursuivi, et ce, jusqu'au jour de la restitution ou de l'expulsion des lieux. Si, au cours de l'expulsion la présence de meubles était constatée, leur sort sera régi en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de provision En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, pris en son second alinéa, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. L'article 1344-1 précise que la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Au cas présent, le bail litigieux met en évidence que les parties ont convenu d'une location à titre onéreux de sorte que l'obligation de l'association Foranim de payer les loyer, charges et accessoires n'est pas sérieusement contestable. Cependant la lecture du relevé de compte locatif que produit la demanderesse pour détailler la créance au titre de laquelle elle forme sa demande de provision révèle que la somme de 111 481,33 euros est constituée d'un « ancien solde débiteur » d'un montant de 78 969,41 euros dont aucune élément ne permet de constater avec l'évidence requise en référé à quelles sommes il correspond alors qu'il ne s'agit pas d'un multiple du loyer contractuel et qu'aucun appel de loyer n'est versé aux débats. Le croisement des données figurant sur ce document avec celles du décompte annexé au commandement de payer permettent d'établir que l'incertitude sur ce solde n'est en réalité que de 44 737,57euros. Le surplus correspond aux loyers échus entre le 30 septembre 2022 et le 30 juin 2024 dont la preuve du paiement n'est pas rapportée en défense ; la créance n'est pas sérieusement à hauteur de 44 737,57 euros. L'assignation valant mise en demeure, il n'est pas sérieusement contestable qu'il a fait courir les intérêts moratoires au taux légal à compter du jour de sa délivrance. En conséquence, il y a lieu d'accorder à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision d'un montant de 44 737,57 euros au titre de sa créance exigible au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, lequel montant comprend la part de la provision sur indemnité d'occupation échue à cette date. Sur la demande reconventionnelle d'échelonnement du paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil, pris en ses premier et troisième alinéas, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, pris en son second alinéa, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Conformément à l'article 510 du code de procédure civile, ce délai de grâce peut être accordé par le juge des référés. Au cas présent, faute pour la défenderesse de justifier de ce qu'elle a repris le paiement des loyers courants et de justifier de sa situation financière, elle ne démontre pas être en mesure de respecter un échelonnement de paiement de sorte que sa demande ne saurait prospérer. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, l'association Foranim succombant à la présente instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 450 euros au titre des frais irrépétibles. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire après débats publics par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, CONSTATONS que le bail commercial en date du 1er juin 2011 portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], dont est titulaire l'association Foranim, est résilié depuis le 8 janvier 2023 par acquisition de la clause résolutoire ; ORDONNONS l'expulsion de l'association Foranim et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] et ce avec le concours de la force publique; REJETONS la demande d'astreinte ; DISONS que le sorte des meubles garnissant les lieux sera régi en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS N'Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur la demande aux fins de déduction formée en défense ; CONDAMNONS l'association Foranim à payer à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision d'un montant de 44 737,57 euros (quarante-quatre mille sept cent trente-sept euros et cinquante-sept centimes) à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et l'éventuelle indemnité d'occupation exigibles au 30 juin 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 ; ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; REJETONS la demande d'échelonnement de paiement ; CONDAMNONS l'association Foranim à verser à l'EPIC Paris habitat-OPH une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant est fixé à de celui du loyer courant augmenté des charges, payable selon les mêmes modalités, et ce, du 1er juillet 2024 jusqu'à la date de la restitution ou de l'expulsion des lieux ; CONDAMNONS l'association Foranim à payer à l'EPIC Paris habitat-OPH la somme de 1 450 ( mille quatre cent cinquante) euros au titre des frais irrépétibles  ; DISONS N'Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur le surplus des demandes ; CONDAMNONS l'association Foranim aux entiers dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision. Fait à Paris le 30 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Matthias CORNILLEAU