Tribunal judiciaire, 29 avril 2025. 24/05650

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile IDIART Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/05650 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJ2 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 29 avril 2025 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic le Cabinet REGIE GUILLON sis [Adresse 1] représenté par Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1931 DÉFENDEUR Monsieur [N] [Y] demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 février 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 29 avril 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05650 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJ2 EXPOSE DU LITIGE M. [N] [Y] est propriétaire des lots n° 1199 et 1149 dans l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. M. [N] [Y] a été plusieurs fois condamné au paiement des charges de copropriété et par dernière décision du tribunal judiciaire de Paris du 11 mars 2024 statuant en référé à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble à titre de provision les sommes suivantes: 14328,25 euros à valoir sur la régularisation de charges 2021 et l’arriéré d’appels de charges trimestriels et d’appels de fonds travaux pour la période allant du 1er trimestre 2023 au 4è trimestre 2023 inclus (appel de travaux urgents couvertures au 6 décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023, 35 euros au titre des frais nécessaires, 300 euros en réparation du préjudice, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet REGIE GUILLON, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [N] [Y] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 8459,35 euros au titre des appels de fonds pour la période du 2 janvier au 1er octobre 2024 (appel de charges du 1er octobre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2024 à hauteur de 6506,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 1000 euros à titre de dommages-intérêts, 1440 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il rappelle qu’il s’agit de la 7ème procédure engagée contre M. [N] [Y] en paiement des charges de copropriété. Sur demande du tribunal, il affirme que ce dernier n’est pas décédé. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l'exposé de ses différents moyens. Bien que régulièrement assigné à étude, M. [N] [Y] n’a pas comparu. La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 2 janvier 2024 au 1er octobre 2024, 4èmes appels de charges et fonds travaux inclus, appels de fonds, régularisation de charges pour l’année 2022, procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2023 et l’attestation de non-recours correspondante), la créance de ce dernier est établie à hauteur de 8459,29 euros portant sur la période allant du 2 janvier 2024 au 1er octobre 2024, 4èmes appels de charges et fonds travaux inclus. M. [N] [Y] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date de première présentation de la mise en demeure du 9 septembre 2024 sur la somme de 6506,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967. Sur les dommages-intérêts Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige. L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que M. [N] [Y] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 7ème fois – la première décision datant du 15 avril 2010 - que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice afin d’obtenir le paiement de sa créance. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera en conséquence intégralement fait droit à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires. Sur les demandes accessoires M. [N] [Y], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1440 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ; CONDAMNE M. [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON, les sommes suivantes : 8459,29 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 2 janvier 2024 au 1er octobre 2024, 4èmes appels de charges et fonds travaux inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 6506,97 euros et à compter du 11 octobre 2024 pour le surplus, 1000 euros à titre de dommages-intérêts ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens ; CONDAMNE M. [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON, la somme de 1440 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; La greffière La présidente