Cour d'appel, 29 septembre 2022. 20/04073

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04073 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBSCD Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de BOBIGNY - RG n° 1118002348 APPELANTE SA LOGIREP anciennement dénommée LOGISTART, représentée par le Président de son Directoire, domicilié en cette qualité audit siège, ladite société venant, par suite d'une fusion-absorption, radiée du Registre du Commerce et des Société de Nanterre le 26 octobre 2019 où elle était inscrite sous le numéro 552 093 338. RCS Nanterre 393542428 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159 INTIMES Monsieur [F] [C] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [Z] [C] [Adresse 2] [Localité 5] Représentés et assistés par Me Philippe ACHACHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 238 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Août 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 24 février 2004, la société Ogif, aux droits de laquelle vient la société Logirep, a donné en location à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] un appartement de cinq pièces, au 7ème étage, situé [Adresse 3] (93). Par acte d'huissier du 9 août 2018, M. [F] [C] et Mme [Z] [C] ont assigné la société Logirep devant le tribunal d'instance de Bobigny en substance aux fins de constater le caractère indécent du logement et de condamner la bailleresse à réparer leur trouble de jouissance et à leur rembourser des charges en raison de services de nettoyage et de maintenance d'ascenseur défaillants. Par jugement contradictoire entrepris du 31 décembre 2019 le tribunal d'instance de Bobigny a ainsi statué : Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; Condamne la société Logirep à payer à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] la somme de 8.944,64 euros en réparation du préjudice de jouissance, celle de 5.376 euros à titre de remboursement des charges et celle de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les demandes de la société Logirep ; Condamne la société Logirep aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 24 février 2020 par la SA Logirep ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 avril 2020 par lesquelles la SA Logirep, appelante, demande à la cour de : Recevoir la société Logirep en son appel et l'en déclarer bien fondée ; Infirmer le jugement du 31 décembre 2019 en ce qu'il a condamné la société Logirep à verser à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] les sommes suivantes : - 8 944,64 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 9 août 2015 au 1er avril 2018, - 5 376 euros au titre du remboursement des charges communes et d'ascenseur pour la même période, - 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens ; Statuant à nouveau : Dire et juger que M. [F] [C] et Mme [Z] [C] ne rapportent pas la preuve des griefs allégués, savoir: - les travaux de désamiantage - le défaut d'entretien des parties communes - la défaillance du chauffage collectif - les pannes d'ascenseur En conséquence, Débouter M. [F] [C] et Mme [Z] [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; Subsidiairement : Réduire à de plus justes proportions les sommes précitées, l'indemnisation allouée ne pouvant être supérieure à : - 10 % du loyer mensuel hors charges pour la période du 9 août 2015 au 12 novembre 2015 s'agissant du préjudice de jouissance allégué, - 10% des provisions pour charges communes et d'ascenseur, s'agissant du remboursement des charges précitées pour la période du 9 août 2015 au 12 novembre 2015, En tout état de cause : Condamner M. [F] [C] et Mme [Z] [C] solidairement, subsidiairement in solidum, à payer à la société Logirep la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [F] [C] et Mme [Z] [C] solidairement, subsidiairement in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL PAUTONNIER et Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 août 2020 au terme desquelles M. [F] [C] et Mme [Z] [C], intimés, demandent à la cour de : Déclarer irrecevable et mal fondée en son appel la société Logirep ; In limine litis, Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; Sur le fond, Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Logirep à réparer le préjudice de jouissance subi et à rembourser les charges ; Réformer la décision déférée quant aux sommes allouées en réparation du préjudice de jouissance et en remboursement des charges ; Condamner la société Logirep à verser à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] la somme de 10 062 euros en réparation du préjudice de jouissance ; Condamner la société Logirep à verser à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] la somme de 6 048 à titre de remboursement des charges ; Confirmer la décision pour le surplus ; Incidemment, Condamner la société Logirep aux sommes suivantes : - 10 000 euros en réparation du préjudice d'anxiété d'amiante, - 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance actuelle, Condamner la société Logirep à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur l'irrecevabilité de l'appel formé par la société Logirep Les intimés n'invoquent aucun moyen à l'appui de cette irrecevabilité qui est énoncée de manière purement formelle ; il n'y a donc pas lieu de l'accueillir. Sur la demande des intimés visant à «rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription» Le jugement entrepris a constaté que, contrairement à ce qui était soutenu par la bailleresse, les demandes formées par M. et Mme [C] ne portent que sur une période de trois ans, et non de sept ans, avant la date de leur assignation, soit à partir d'août 2015 et jusqu'à avril 2018, date de leur relogement ; la fin de non-recevoir soulevée par la société Logirep, tirée de la prescription, a donc été écartée par le premier juge. Ce chef de dispositif n'est pas visé par la déclaration d'appel de la société Logirep, de sorte que la cour n'en est pas saisie ; au demeurant il n'est pas mis en cause dans les moyens développés dans les conclusions des époux [C] ; il n'y a donc pas lieu d'accueillir leur demande. Sur la demande de dommages et intérêts des locataires au titre du préjudice de jouissance et celle de remboursement des charges En substance, le jugement entrepris a retenu que les opérations de réhabilitation entraînant la démolition d'une partie de l'ensemble immobilier dans lequel se trouvait le logement loué par M. et Mme [C] ont causé des désordres importants caractérisant l'indécence du logement, que leur relogement a tardé et que la bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance justifiant l'octroi de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi. Devant la cour la société Logirep conteste les manquements relevés et subsidiairement demande la réduction de l'indemnisation allouée ; les intimés demandent l'augmentation des sommes attribuées et l'indemnisation d'un préjudice d'anxiété consécutif aux travaux de désamiantage qui auraient été effectués dans les parties communes. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, ainsi que d'assurer la jouissance paisible du logement au preneur L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail. Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit bénéficier de réseaux et branchements d'électricité et d'équipements de chauffage et de production d'eau chaude en bon état d'usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal. Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et c'est à lui qu'il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. En l'espèce, il est constant que d'importantes opérations de réhabilitation entraînant la démolition de 155 logements faisant partie de l'ensemble immobilier dans lequel se situaient les locaux loués, ont été entreprises par le bailleur à partir de l'année 2011 et que ces travaux imposaient au bailleur de mettre à la disposition de M. et Mme [C] un local correspondant à leurs besoins personnels et familiaux et à leurs possibilités. Il résulte des pièces produites que : -les travaux effectués ont causé des interruptions de chauffage et d'eau chaude sanitaire, notamment courant 2016, et ce quand bien même la société Logirep démontre avoir procédé aux travaux de réparation nécessaires, lesquels ont pu prendre jusqu'à 10 jours (voir les notes d'information de la société Logirep du 9 novembre 2016 et du 18 novembre 2016). M. et Mme [C] ont en outre subi une insuffisance durable de chauffage et des désordres d'humidité subséquents. La bailleresse conteste l'existence de ces désordres pendant la période concernée par la demande de dommages et intérêts, soit d'août 2015 à avril 2018 ; cependant, il convient de relever à l'instar du premier juge, qu'il résulte des courriers qu'elle a adressés aux locataires les 2 février 2015 et 19 mars 2018 qu'elle était parfaitement consciente des problèmes de manque de chauffage et d'humidité du logement et du fait que ces problèmes résultaient des travaux entrepris. Ainsi, le second de ces courriers mentionne que « suite à la démolition partielle de l'immeuble, certains logements situés en rive n'étaient plus chauffés. Ce qui a donc créé un déficit de chauffage dans les appartements en cours de réhabilitation et la présence d'humidité dans les logements. Une bâche de protection provisoire a été installée sur le pignon de l'immeuble afin de minimiser les déperditions de chaleur et de lutter contre les infiltrations et l'humidité ». Si des convecteurs électriques d'appoint ont été distribués par la bailleresse en 2015 afin «de permettre d'atteindre la température contractuelle de 19 degrés», la cour observe cependant que M. et Mme [C] produisent un procès-verbal d'huissier de justice en date du 19 janvier 2018, faisant état de très nombreuses traces de moisissures et d'auréoles d'humidité dans tout l'appartement, ce qui corrobore les désordres précités et leur persistance. -des nuisances liées à des tentatives d'intrusion d'individus extérieurs, à des incivilités, à un trafic de drogue et à la présence de rats. La bailleresse démontre avoir pris en compte cette situation et tenté d'y remédier ; les notes d'information dans l'immeuble et les courriers des 30 août 2017, 28 novembre 2017 et 19 mars 2018 font ainsi état des interventions policières sollicitées, du remplacement des interphones par des digicodes, d'opérations de dératisation et de maintien régulier et hebdomadaire du nettoyage des parties communes ; toutefois, il résulte des éléments du dossier que ces nuisances ont perduré et n'ont pu être entièrement résolues, comme le bailleur l'a reconnu lui-même dans les documents précités. -le dysfonctionnement des ascenseurs a été admis par le bailleur lui-même puisque par courrier du 19 mars 2018, il indiquait que 90 pannes avaient été constatées depuis mars 2017 et que depuis mi février l'ascenseur était à l'arrêt pour travaux de réparation ; la cour relève cependant que 80 % des pannes ont été résolues en moins de deux heures, ce qui démontre l'entretien de ces équipements. Par ailleurs, les travaux de désamiantage des parties communes allégués par M. et Mme [C], ayant selon eux mis en danger la sécurité et la santé des locataires, ne sont pas démontrés, contrairement à ce qui a été retenu par le jugement entrepris. S'agissant du relogement de M. et Mme [C], qui a finalement eu lieu en avril 2018, il résulte des pièces du dossier que: -les premières propositions de relogement n'ont été faites à M. et Mme [C] que dans le courant de l'année 2015 soit quatre ans après le début des travaux ; toutefois les manquements et préjudices invoqués sont limités à la période postérieure à août 2015; -puis qu'une année s'est écoulée entre la proposition du 19 novembre 2015 et celle du 11 octobre 2016 ; devant la cour, la bailleresse ne s'explique pas davantage que devant le tribunal d'instance sur le délai de presque un an entre ces propositions. La cour observe qu'à partir de 2015, période dont elle est saisie, plusieurs propositions sérieuses de relogement correspondant à leurs besoins ont été soumises à M. et Mme [C], à qui il a été rappelé que les travaux allaient engendrer des nuisances importantes, et qu'ils les ont déclinées; ils ont notamment refusé un appartement au motif que la cuisine et les chambres étaient trop petites et la cuisine semi-ouverte. De plus, en novembre 2015 il a été demandé à M. et Mme [C] de compléter une demande de logement social afin d'actualiser leur situation familiale, demande à laquelle il n'a pas été donné suite, comme l'indique le courrier de la société Logirep en date du 22 novembre 2016. Ils ont finalement accepté en mars 2017 une proposition présentée par courrier du 18 janvier 2017, laquelle portait sur un logement comportant une pièce de plus que le logement litigieux (F6), avec maintien du loyer précédent, prise en compte de leurs demandes relatives aux caractéristiques du logement (cuisine fermée, étage élevé), prise en charge du déménagement et des frais consécutifs à la mutation (frais de raccordement à l'électricité et au gaz, transfert de ligne téléphonique et interne, suivi de courrier par la poste), étant toutefois précisé que l'emménagement ne pouvait intervenir avant un délai de 10 mois en raison des travaux de réhabilitation dudit appartement. Au vu de ces éléments, la cour relève que les locataires ont été en partie responsables du délai de leur relogement et du trouble de jouissance subi pendant cette période. Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, tant s'agissant des parties privatives que des parties communes, ayant causé aux locataires un préjudice résultant de l'indécence du logement et du paiement de charges communes de nettoyage et entretien des parties communes et d'ascenseur en contrepartie de services insuffisamment rendus. Cependant, au vu des motifs précités, l'indemnisation de M. et Mme [C] doit être ramenée à de plus justes proportions. Pour mémoire, le premier juge a fixé l'indemnisation du préjudice de jouissance de M. et Mme [C] en prenant en compte la moitié du loyer mensuel hors charges (soit 559,04 euros selon l'échéance de décembre 2017), sur une période de 32 mois (soit d'août 2015 au 1er avril 2018), soit 8.944,64 euros, et en décidant le remboursement des provisions pour charges communes (147 euros par mois) et d'ascenseur (21 euros par mois) pour la même période, soit 5.376 euros. La société Logirep estime, à titre subsidiaire, que l'indemnisation des intéressés doit être fixée à une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel hors charges et à 10 % des provisions pour charges sur la période de 32 mois précités. Au vu des éléments du dossier et des motifs précités, la cour alloue à M. et Mme [C] : -la somme de 5.366,78 euros, soit 30% du loyer mensuel (167,71 euros x 32 mois) en réparation de leur préjudice de jouissance, -la somme de 1.612,80 euros, soit 30 % des provisions pour charges communes et charges d'ascenseur (soit [147 euros + 21 euros] x 30%= 50,40 euros x 32 mois) à titre de remboursement partiel des charges. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la demande de M. et Mme [C] en réparation du préjudice d'anxiété généré par les travaux de désamiantage des parties communes de l'immeuble L'existence de travaux de désamiantage dans l'immeuble litigieux a été précédemment écartée comme non démontrée de sorte que cette demande sera rejetée. Sur la demande de M. et Mme [C] en réparation du préjudice de jouissance résultant des pannes d'ascenseurs dans leur immeuble actuel Cette demande concerne un autre logement que celui objet du litige et ne peut qu'être rejetée, le préjudice allégué ne résultant que des déclarations des intimés et de leur famille et d'une pétition de locataires non datée et insuffisamment probante. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Le sens de la présente décision ne justifie pas de réformer le jugement en ce qui concerne l'article 700 et les dépens de première instance. Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 concernant l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Constate la recevabilité de l'appel principal de la société Logirep ; Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité allouée à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] au titre l'indemnisation du préjudice de jouissance et du remboursement des charges; Et statuant à nouveau, Condamne la SA Logirep à payer à M. [F] [C] et Mme [Z] [C] : -la somme de 5.366,78 euros en réparation de leur préjudice de jouissance; -la somme de 1.612,80 euros à titre de remboursement partiel de charges; Et y ajoutant, Rejette la demande de M. [F] [C] et Mme [Z] [C] en réparation d'un préjudice d'anxiété d'amiante, Rejette la demande de M. [F] [C] et Mme [Z] [C] en réparation d'un préjudice de jouissance concernant leur logement actuel, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, La Greffière Le Président