Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/08466

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/08466 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5KN Minute : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 C/ Madame [Z] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LEMONNIER Copie délivrée à : Mme [V] Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : La société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, agissant par le ministère de Me Chloé HAYS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 4] non comparante D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS Par contrat signé le 31 octobre 2023, à effet au 1er novembre 2023, la SCI AKSCEKO a donné à bail à M. [B] [F] et Mme [Z] [V] un local à usage d'habitation, une cave et une place de parking extérieur situés [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant notamment le paiement d'un loyer mensuel principal de 1250 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 30 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal. En outre, par acte séparé en date du 26 octobre 2023, la SCI AKSCEKO a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10315894678. M. [B] [F] a donné congé par courrier daté du 1er février 2024 et posté le 5 février 2024, auquel la SCI AKSCEKO a accusé réception par courrier du 9 février 2024. Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement Services a fait signifier le 19 avril 2024 par exploit de commissaire de justice aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3840 € au titre de l'arriéré locatif dû au terme du mois de d'avril 2024 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE La société Action Logement Services a ensuite fait assigner Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024 aux fins de : " voir déclarer son action bien fondée, " à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, " à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, " en conséquence et en tout état de cause : " ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique si besoin est, " fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, " condamner Madame [Z] [V] au paiement : - de la somme de 7580 € au titre de l'arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus, - de l'indemnité d'occupation, dûment justifiée par une quittance subrogative, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, " condamner Madame [Z] [V] au paiement de tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, " dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil, et expose que le contrat de bail en date du 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire, que Madame [Z] [V] n'a pas exécuté ses obligations en cessant de payer régulièrement le loyer courant, qu'elle est subrogée dans les droits de la SCI AKSCEKO dans la mesure où elle a indemnisé la bailleresse, que les locataires ont été mis en demeure de régler les loyers par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et l'expulsion de la défenderesse. A l'audience du 21 octobre 2024, la société Action Logement Services, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 420 € selon un décompte arrêté au 17 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, et a maintenu les termes de son assignation pour le surplus. Madame [Z] [V], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le cautionnement et ses effets subrogatoires Aux termes des articles 2308 et 2309 du code civil, dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat de cautionnement, " La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ". En l'espèce, aux termes de l'article 6.3 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale du 2 décembre 2014, " le cautionnement Visale couvre tous les Impayés de Loyers […] les indemnités d'occupation sont prises en charges à l'exclusion de tous frais et pénalités imposés par le Bailleur. Seuls les frais de procédure engagés pour le recouvrement de sa créance par Action Logement sont pris en charge par le dispositif à l'exclusion de tous autes frais et pénalités facturés par le Bailleur". Son article 7.1 stipule en outre que " en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution[...] recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution […]. La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur ". En l'espèce, par acte en date du 26 octobre 2023, la SCI AKSCEKO a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement du bail conclu le 31 octobre 2023 entre lui et Madame [Z] [V]. Le contrat de cautionnement stipule qu'il couvre 36 Impayés de Loyer (article 4.1) pour les logements situés dans le parc locatif privé et que le terme "impayé de loyer" désigne " le montant d'un mois de loyer, impayé à la date d'exigibilité du loyer prévu au bail, total ou partiel, par le locataire, aide au logement éventuellement perçue déduite", le terme loyer désignant quant à lui "le loyer et charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, ou la redevance, les indemnités d'occcupation ou d'hebergement, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation,(...) ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire". Son article 8.1 stipule en outre que " dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositons de l'article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant". Ainsi, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de la SCI AKSCEKO, bailleresse, concernant les sommes payées à cette dernière en exécution du contrat de bail conclu le 31 octobre 2023 et concernant l'ensemble des droits et actions ouvertes à la bailleresse du fait des impayés. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 7 mai 2024, au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire en son article 7. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 avril 2024 aux locataires, pour la somme en principal de 3 840 € arrêtée au terme du mois d'avril 2024 inclus, à valoir sur l'arriéré locatif échu à cette date. Force est de constater que ce commandement de payer laissait un délai de deux mois aux locataires pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable aux locataires. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 juin 2024. L'expulsion de Madame [Z] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. L'article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. En l'espèce, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de la SCI AKSCEKO, bailleresse, aux termes de l'acte de cautionnement établi le 26 octobre 2023. L'acte de cautionnement s'étend expressément au paiement de l'indemnité d'occupation. Madame [Z] [V] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 20 juin 2024. Par conséquent, elle devra indemniser le préjudice subi par la société Action Logement Services, si celle-ci justifie de ses paiements à la bailleresse par une quittance subrogative, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 20 juin 2024, date de la résiliation du contrat de bail, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Sur les demandes de condamnation de l'arriéré locatif L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 16 du code de procédure civile dispose notamment que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l'espèce, en vertu du principe du contradictoire énoncé ci-dessus, la non-comparution de Madame [Z] [V] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative à la hausse sollicitée par la partie demanderesse. Il convient de statuer sur le montant de la dette locative figurant sur l'acte d'assignation. La société Action Logement Services produit une quittance subrogative indiquant que Madame [Z] [V] restait lui devoir la somme de 7580 € arrêtée à la date du 12 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 comprise. Madame [Z] [V], en ne comparaissant pas, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette locative. Madame [Z] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7580 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 comprise, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3740 € à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 19 juillet 2024, date de la délivrance de l'assignation. Sur les mesures de fin de jugement Madame [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de la SCI AKSCEKO, Madame [Z] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2023 entre la SCI AKSCEKO aux droits desquels vient la société Action Logement Services par l'effet de l'acte de cautionnement du 26 octobre 2023 et des quittances subrogatives, et Madame [Z] [V] concernant un local à usage d'habitation, une cave et une place de parking extérieur situés au [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 19 juin 2024 ; ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Madame [Z] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique; CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution, sur présentation d'une quittance subrogative , et ce à compter du 20 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la société Action Logement Services la somme de 7580 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 comprise, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3740 € à compter du 19 avril 2024, et sur le surplus à compter du 19 juillet 2024, ; CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la société Action Logement Services une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 20 décembre 2024. La greffière Le juge