Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : La Société PHILINTE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédérique MORIN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 22/05012 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXWBW
N° MINUTE :
4/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 09 août 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société CREDASSUR, [Adresse 3],
représentée par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024
DÉFENDEUR
La Société PHILINTE, dont le siège social est sis [Adresse 2],
représenté par M. [G] [H] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé par mise à disposition le 09 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 09 août 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/05012 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXWBW
EXPOSÉ DU LITIGE
La SARL PHILINTHE est propriétaire d'un local dans un immeuble en copropriété situé
[Adresse 1] correspondant au lot 0000128 et représentant en tantièmes 3/1001.
Par acte du 10/08/2022, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à PARIS 75009 a assigné la société PHILINTHE devant le tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme principale de 353,24 € au titre d'un solde de charges de copropriété impayé arrêté au 01/07/2022, ainsi que la somme de 359,56 € au titre des frais nécessaires, arrêtée au 01/07/2022.
Le syndicat des copropriétaires a réclamé par ailleurs, outre les intérêts au taux légal à compter du 02/03/2022 sur 574,14 € et à compter de l'assignation sur le surplus, avec capitalisation, une indemnité de 4300 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'assignation avait été régulièrement adressée suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse connue du siège social de la société PHILINTHE, [Adresse 2] à [Localité 4].
Une seconde assignation, dans les mêmes termes, avait été signifiée le 15/07/2022 à la société PHILINTHE, par délivrance de l'acte à la personne morale, à l'adresse de Monsieur [G] [H], es qualité de représentant de ladite société.
Les deux assignations ayant fait l'objet d'un dossier distinct, une jonction était ordonnée à l'audience du 13/11/2023.
De multiples renvois sont intervenus et le dernier pour que Monsieur [G] [H], personne se disant à l'audience habilité à représenter la société PHILNTHE et ce, en sa qualité de partenaire de PACS du gérant légal et en tant que propriétaire des parts de la société, puisse apporter le justificatif de sa qualité à agir spécialement au nom de la dite société.
Tel fut le cas l'audience du 15/01/2024, Monsieur [G] [H] ayant produit une décision de l'associé unique valant procès-verbal de l'assemblée générale en date du 26/12/2023 ayant nommé Monsieur [G] [H], cogérant de la société PHILINTE.
À l'audience du 15/01/2024, le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions actualisant ses demandes et plus spécialement, limitant sa demande en paiement au titre du solde de charges dû au 30/04/2023 à 158,03 €, maintenant sa demande au titre des frais nécessaires au 30/04/2023 à 359,56 €, maintenant également sa demande de dommages-intérêts à 4300 € et portant sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile à 2000 €.
La société PHILINTHE a comparu personnellement à l'audience du 15/01/2024 en la personne de son cogérant, Monsieur [G] [H].
La société PHILINTHE a considéré que les prétentions du syndicat des copropriétaires étaient démesurées. Elle a reconnu sa réticence à avancer des fonds suite à une répartition de frais de réfection de l'escalier de service qui lui paraissait douteuse.
La société PHILINTHE a considéré que la procédure avait été engagée sans accord de l'assemblée générale et sans tentative de conciliation. Elle a fait valoir que la créance était incertaine et qu'il n'avait jamais été répondu de façon claire par le syndic aux courriers adressés.
La société PHILINTHE s'est prévalue du comportement anormal du syndicat des copropriétaires et du syndic lors de la liquidation judiciaire de la société PHILINTHE, avec soustraction indue d'une somme de 991,27 €. Elle s'est prévalue aussi du recalcul qui devait être fait des frais de réfection de l'escalier de service, aboutissant à un crédit en sa faveur de 1115,45 €.
La société PHILINTHE a rappelé les péripéties de la liquidation judiciaire de l'EURL PHILINTHE, terminée in bonis. Selon elle, c'est à cette occasion que des sommes indues auraient été distraites au titre de la créance du syndicat des copropriétaires pour un total de 991,27 €. Elle a rappelé aussi des difficultés ayant affecté personnellement la gérante de l'époque.
S'agissant des frais de réfection de l'escalier de service, il s'agissait d'une action en contestation de la répartition du compte individuel et cette action n'était pas prescrite. La société a contesté le fait que la réfection de l'escalier de service décidée en 2017 avait été supportée exclusivement par les propriétaires des chambres de service, ce qui était injuste puisqu'à chaque étage de cet escalier s'ouvrait deux portes d'appartement non condamnées. Il y avait eu lecture littérale d'un modificatif de copropriété ambigu.
La société PHILINTHE a fait état par ailleurs du manque d'information de la part du syndic et d'un changement unilatéral et injustifié d'adresse sur les envois.
La société PHILINTHE a demandé au tribunal :
de déclarer l'assignation irrecevable pour absence de conciliation préalable ;de déclarer l'assignation abusive est préjudiciable ;d'ordonner que les comptes soient examinés par un mandataire de justice, à défaut par un expert indépendant ;de reconnaître la position comptable créditrice de la société PHILINTHE à 1948,69 € ;subsidiairement, de confirmer que les frais de répartition de l'escalier de service généraient pour la société PHILINTHE un crédit de 1115,45 € ;d'ordonner au demandeur de fournir les éléments justificatifs tant pour les sommes retirées lors de la liquidation judiciaire que pour permettre les calculs exacts de répartition des frais de l'escalier de service ;de débouter le demandeur de toutes ses prétentions et dire que les frais de recouvrement seront supportés par celui-ci, aucun frais ne pouvant être facturé par la suite au titre du présent litige ;la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 500 € en application de 700 du code de procédure civile.
En réponse aux conclusions de la société PHILINTHE, le syndicat des copropriétaires a rappelé que les lettres de mise en demeure avaient été distribuées à leur destinataire et que le commandement de payer avait été délivré à la personne de Monsieur [G] [H].
Elle a ajouté que les appels de charges avaient été envoyés à l'adresse de Monsieur [G] [H] de même que le dernier courrier comminatoire du 09/05/2022.
Concernant les demandes reconventionnelles de la société PHILINTHE, le syndicat des copropriétaires s'est tout d'abord prévalu de la prescription de 5 ans concernant les éléments relatifs à la liquidation judiciaire intervenue en 2009.
Concernant les travaux de réfection de l'escalier, ces travaux, selon le syndicat, avaient été votés à l'assemblée générale du 20/11/2017, avec répartition entre les lots de l'escalier de service par application de la clé CHARGES ESCALIER DE SERVICES. Au demeurant, seuls les copropriétaires concernés par les travaux avaient participé au vote de cette résolution, étant précisé que la société PHILINTHE avait été régulièrement convoquée, n'étant pas présente, que le procès-verbal lui avait été régulièrement notifié et qu'elle n'avait formé aucune contestation.
Au surplus, l'assemblée générale du 20/11/2018 avait ratifié la répartition au titre des travaux effectués sur l'escalier de service selon la clé prévue. Il n'y avait eu aucun recours.
Le syndicat des copropriétaires a ajouté que les décisions en question d'assemblée générale avaient été conformes au règlement de copropriété. De plus, le compte travaux avait été approuvé lors de l'assemblée générale du 28/11/2019 avec les comptes de l'année 2018/2019. Aucune contestation n'avait été formulée.
Toutes les demandes reconventionnelles devaient donc, selon le syndicat des copropriétaires, être rejetées.
En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le montant des dommages-intérêts résultait de l'inertie du débiteur et du fait que la somme due correspondait à deux années de charges.
À l'audience, la société PHILINTHE n'a pas contesté le décompte du reliquat impayé mais a considéré qu'elle était créditrice, du fait de ses contestations, de la somme de 1948,69 €. Elle a maintenu sa demande d'expertise.
MOTIVATIONS
Sur les contestations de la société PHILINTHE
S'agissant des éléments développés concernant la liquidation judiciaire de la société PHILINTHE, intervenue en 2009, il y avait manifestement prescription en application de l'article 2224 du code de procédure civile. Au demeurant, ces contestations s'avèrent nébuleuses et peu cohérentes.
S'agissant de la répartition des frais afférents à la cage d'escalier, il y a lieu de relever les éléments suivants :
La répartition des charges concernant l'escalier de service résultait du règlement de copropriété. Il n'appartient pas au juge du pôle civile de proximité d'en modifier la teneur.Les travaux concernant la cage d'escalier de service avaient été régulièrement votés par l'assemblée générale du 20/11/2017. Le vote avait porté également sur le mode de répartition de la charge de ces travaux puisqu'il avait été décidé que la répartition se ferait entre les lots de l'escalier de service selon la CLÉ CHARGE ESCALIER DE SERVICE.L'assemblée générale du 20/11/2018 avait confirmé le mode de répartition des travaux voté lors de la précédente assemblée générale. Après rappel de l'objet des travaux concernés, L'assemblée générale avait ratifié l'appel des charges travaux selon la clé de charges « escalier de service » qui avait été maintenue.Aucune des deux assemblées générales susvisées n'avait fait l'objet d'une contestation. Devenues définitives, les décisions qui y avaient été votées étaient opposables.
S'agissant de la communication entre le syndic et la société PHILINTE, il n'apparaît pas que le syndic ait commis des erreurs dans l'envoi des rappels, mises en demeure et commandement de payer. L'adresse de référence a bien été celle aujourd'hui invoquée par Monsieur [G] [H] et son nom est celui du représentant de la société destinataire, ce qui correspond concrètement à la réalité de la société PHILINTE.
Force est de relever à cet égard que le rappel par lettre recommandée avec accusé de réception fait par le syndic le 18/10/2021 a vu son accusé de réception signée et que le commandement de payer du 02/03/2022 a été signifié à personne morale présente.
S'agissant de la dernière mise en demeure avant action judiciaire, le syndic a pris soin de l'adresser à la fois à l'adresse légale de la société PHILINTHE, à la fois à l'adresse de Monsieur [G] [H], personnes représentant aujourd'hui la société défenderesse. Ces mises en demeure ont été adressées par lettre recommandée et l'avis de réception de chacune est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamée ».
Il résulte de ces éléments que la société PHILINTE et la personne qui détient la totalité des parts de cette société et qui la gère de fait (étant précisé qu'elle en est devenue le cogérant légal) ont pu être pleinement informés, de façon réitérée, de la demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires.
En outre, la société défenderesse n'a pas justifié quelconque réponse contemporaine des mises en demeure et de la signification du commandement de payer, pourtant notifié à personne. Les quelques échanges entre Monsieur [H] et le syndic sont largement postérieurs à l'assignation et en tout état de cause consistent en de simples mails, ne valant pas interpellation suffisante.
Il résulte de la multiplication des interpellations de la société défenderesse par le syndic, restées sans réponse alors que rien ne permet de considérer que la société défenderesse et la personne qui la gère n'en avaient pas été informées, rendait légitime l'absence de recherche supplémentaire d'une autre forme de conciliation par le syndicat des copropriétaires.
Au demeurant, les contestations faites à ce jour a posteriori portent sur des éléments qui n'ont rien à voir avec les impayés invoqués, survenus postérieurement. À cet égard, aucun impayé ne ressort sur la période à laquelle les appels pour la réfection de la cage d'escalier ont été effectués.
Le tribunal ne manque pas de relever que certes le paiement des charges de copropriété paraît avoir repris mais que vraisemblablement la menace évoquée postérieurement à l'assignation d'une action en saisie du lot, qui serait voté en assemblée générale, a été le levier de cette reprise. Il peut en être déduit que c'est la seule contrainte judiciaire, se manifestant dans sa forme la plus lourde, qui était susceptible d'entraîner une réaction de la société défenderesse, signifiant que toute logique de conciliation aurait été vaine.
Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu d'écarter l'ensemble des objections avancées à l'audience par Monsieur [G] [H]. Ces demandes reconventionnelles seront rejetées ainsi que sa demande d'expertise.
Sur la créance au principal
Sous réserve des objections susvisées, il n'a pas été contesté par la société PHILINTE que le montant actualisé au 30/06/2023 des appels de charges impayés, hors frais, était de 158, 03 €.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires a produit à l'instance :
le relevé cadastral émanant de l'administration fiscale concernant le lot propriété de la société PHILINTE ;un décompte de charges arrêté au 30/06/2023 et les appels de fonds correspondants ;les procès-verbaux des assemblées générales du 03/11/2020, du 16/11/2021 et du 17/11/2022 ;des mises en demeure LRAR du 18/10/2021, du 09/05/2022 et 11/05/2022 et un commandement de payer en date du 02/03/2022.
Sur les demandes au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965
S'agissant des demandes au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du débiteur défaillant.
Plus spécialement, pour ce qui est des honoraires de syndic, d'une part, les conventions d'honoraires ne lient que le syndicat des copropriétaires ; d'autre part, les seuls frais récupérables sont ceux qui correspondent à de actes dépassant la gestion normale de la copropriété et qui ont appelé le déploiement par le syndic, d'une activité exceptionnelle pour obtenir le paiement des sommes dues.
Concernant les mises en demeure, un coût ne peut être imputé, dans des proportions raisonnables, qu'à partir du moment où celles-ci valent interpellation suffisante, c'est-à-dire qu'elles sont au moins adressées par lettre recommandée avec accusé de réception. Sinon, elles entrent dans le cadre de la gestion courante à laquelle le syndic est naturellement tenu de par son mandat général.
En l'espèce, il a été justifié :
d'un commandement de payer du 02/03/2022, pour un coût taxable de 71,56 € ;d'une mise en demeure LRAR du 18/10/2021 et d'une mise en demeure adressée en LRAR aux deux adresses possibles de la société ;Aucune indemnisation particulière n'a été réclamée pour ces mises en demeure mais il y aura lieu de prendre en compte la tâche particulière de leur délivrance pour le syndic, à hauteur de 80 € (30 € + 50 €).
Par ailleurs, il est imputé deux sommes globales de au titre des honoraires de syndic. Or, l'existence ou la prévision d'une procédure ne saurait suffire à justifier en elle-même un paiement quasi automatiques au profit du syndic s'agissant d'une procédure particulièrement simple correspondant à une action en recouvrement de charges déléguée à un avocat.
En effet, pour justifier de tels honoraires, le syndic doit démontrer qu'il a effectivement accompli des action supposant un travail allant concrètement au-delà d'une logique de gestion courante ou le déployé une activité exceptionnelle pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Or en l'espèce, rien de tel n'est prouvé.
Il conviendra de rejeter toutes demande au titre des honoraires de syndic.
En définitive, il sera du au titre des frais nécessaires dus au titre de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, la somme de 151,56 €.
Sur les dommages-intérêts
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.
Celui-ci ne justifie d'aucun préjudice spécifique et circonstancié autre que celui résultant du défaut de paiement, compensé par les intérêts de droit. Plus particulièrement, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve que la défaillance de la société PHILINTE ait été à l'origine d'un déséquilibre du budget de la copropriété ayant amené effectivement le syndic à prévoir des mesures spéciales et urgentes pour y remédier.
À cet égard, la note du cabinet CREDASSUR du 11/05/2022 est insuffisante dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne saurait se délivrer des preuves à lui-même, des documents comptables plus précis étant nécessaires pour demander des dommages-intérêts si élevés (dont le montant est sans doute lié seuil d'appel) pour une créance faible.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais irrépétibles de l'instance, celui-ci ayant été confronté tout d'abord à une longue passivité de la société défenderesse, malgré la modicité des appels de charges, puis à des objections dont le peu de cohérence et le caractère particulièrement tardif questionnent la bonne foi de la société défenderesse.
Il conviendra d'allouer au syndicat de copropriétaires à ce titre la somme de 800 €.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
Les dépens comprendront le coût taxable des assignations adressées à la société PHILINTE à son siège social es à l'adresse de Monsieur [G] [H], ces deux assignations ayant été nécessaires au vu des éléments de l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, le juge du tribunal judiciaire :
Confirme la jonction des dossiers 22/0512 et 22/0514.
Déclare recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] et écarte le moyen soulevé d'une absence de conciliation préalable.
Constate la prescription s'agissant de la demande reconventionnelle fondée sur les irrégularités prétendues dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société PHILINTE en 2009.
Condamne la société PHILINTE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 158,03 € au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 30/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 02/03/2022, avec capitalisation.
Condamne la société PHILINTE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 151,56 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965, avec intérêts à compter de ce jour et capitalisation.
Déboute la société PHILINTHE de sa expertise et de sa demande reconventionnelle, notamment au titre de l'irrégularité de la répartition des charges s'agissant des travaux de réfection de l'escalier de service.
Condamne la société PHILINTE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne la société PHILINTE aux dépens (qui comprendront le coût des assignations délivrées).
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
LE GREFFIER LE JUGE
