Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/06644

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 MAI 2024 N° 2024/326 Rôle N° RG 23/06644 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJHC [S] [T] C/ [L] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Diane TUILLIER Me Laura SARKISSIAN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 16 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05511. APPELANTE Madame [S] [T] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003570 du 07/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), née le 7 Septembre 1989 à [Localité 7] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Diane TUILLIER, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [L] [K] née le 29 Juin 1961 à [Localité 5] demeurant lieudit [Adresse 4] représentée par son mandataire en exercice la SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION (SIGA), dont le siège est au [Adresse 1], représentée par Me Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige: Madame [G] [T] est locataire d'un logement de type 3 situé [Adresse 3] à [Localité 6] suivant contrat du 28 mai 2020, moyennant paiement d'un loyer de 610 euros et d'une provision sur charge de 120 euros par mois. Par acte du 20 juin 2022, madame [L] [K], sa bailleresse, lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1 562,84 euros incluant, outre les loyers et charges impayés, les frais lui incombant. Par acte du 21 novembre 2022, madame [L] [K] a fait assigner Mme [G] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion sous astreinte et d'obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation et d'une provision de 1 223,66 euros au titre de l'arriéré locatif outre des dommages et intérêts. Mme [G] [T], régulièrement convoquée par acte d'huissier de justice signifié à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 16 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail sont réunies à la date du 20 septembre 2022, - ordonné à Mme [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [L] [K] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - rappelé que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K], à titre provisionnel, la somme de 6 859,30 euros à valoir sur Ies loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022, - condamné solidairement Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 745,70 euros par mois à compter du 21 septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et Ia restitution des clés, - condamné Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K] une somme de 300 euros en application de I'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - rejeté les demandes supplémentaires de Mme [L] [K], - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Le premier juge a notamment considéré : - que l'action était recevable, - que le bail liant les parties contenait une clause résolutoire, - que par acte d'huissier du 20 juin 2020, la bailleresse avait fait commandement à sa locataire d'avoir à lui payer Ia somme en principal de 1 225,29 euros correspondant à un arriéré locatif et que celle-ci n'avait pas été réglée dans Ies deux mois, de sorte qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I'effet de Ia clause résolutoire acquise au 20 septembre 2020, et à défaut de départ volontaire, d'ordonner l'expulsion des occupants, - que le bailleur rapportait la preuve de sa créance devant être fixée à la somme de 1 223,66 euros arrêtée au 2 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, - que le préjudice résultant du non paiement des loyers était suffisamment réparé par la condamnation au paiement et aux intérêts. Par déclaration reçue au greffe le 15 mai 2023, Mme [G] [T] a interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises, à l'exception du rejet des demandes supplémentaires de Mme [L] [K]. Par ordonnance rectificative en date du 21 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la rectification de l'erreur matérielle contenue dans l'ordonnance du 16 mars 2023 déférée à la cour, en remplaçant la 'condamnation solidaire Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K], à titre provisionnel, la somme de 6 859,30 euros à valoir sur Ies loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022" par les termes suivants 'condamne Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K], à titre provisionnel, la somme de 1 233,66 euros à valoir sur Ies loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 11 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse". Par dernières conclusions transmises le 15 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : - a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 20 septembre 2022, - lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, et dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [L] [K] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux faire procéder à une expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants sans droit ni titre, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - l'a condamnée à payer à Mme [K] la somme provisionnelle de 6 859, 30 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 janvier 2023, - l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 745,70 euros par mois jusqu'à la libération des lieux, - l'a condamnée à payer la somme de 300 euros à Mme [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, Statuant à nouveau, de : - constater qu'elle est à jour de ses loyers, son compte locataire ne présentant plus un solde débiteur, - suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail, En tout état de cause, de : - confirmer le rejet de la demande de condamnation à des dommages et intérêts, - de condamner Mme [K] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 28 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, Mme [L] [K] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ces dispositions, Et y ajoutant, - de débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes, - de condamner Mme [T] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [T] aux entiers dépens de l'instance. L'instruction a été déclarée close par ordonnance du 13 mars 2024. A l'audience, les conseils des parties ont indiqué que la dette locative avait été entièrement réglée. Par soit-transmis du 19 avril 2024 adressé aux conseils des parties, il a été demandé au conseil de l'appelante d'adresser à la cour tous justificatifs du règlement de cette dette, compte tenu des contestations de l'intimée dans ses dernières écritures transmises le 28 juin 2023, et aux conseils des parties d'adresser toutes observations qui leur paraîtraient utiles par le truchement d'une note en délibéré. Par note en délibéré transmise le 24 avril 2024, le conseil de l'appelante a précisé que sa cliente était bien à jour de ses loyers et a transmis un dernier décompte locatif arrêté au 8 avril 2024, ainsi qu'une copie de l'arrêt rendu par le magistrat délégué par le premier président ayant fait droit à sa demande de suspension de l'exécution provisoire de l'ordonnance entreprise, après avoir constaté l'absence d'impayés. Le conseil de l'intimée n'a pas adressé de note en délibéré dans le délai imparti. MOTIFS: A titre liminaire, il convient de relever que c'est à tort que le premier juge a statué par ordonnance rectificative le 21 septembre 2023, alors que Mme [T] avait interjeté appel antérieurement le 15 mai 2023, la cour étant saisie depuis cette date. Cependant, la cour a le pouvoir, en cas de besoin et même d'office, de rectifier la décision du premier juge, ce qui sera examiné dans le cadre de la demande de provision. En outre, il convient de rappeler que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire, régulièrement délivré par acte du 20 juin 2022, portant sur une somme de 1 562,84 euros correspondant à un arriéré locatif de 1 295,29 euros, outre les frais et droits de recouvrement, ces sommes n'ayant pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois postérieurement au commandement. C'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 20 septembre 2022, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef, sous réserve de ce qui sera examiné ci-après sur la demande de délais de paiement rétroactif et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte des pièces produites et des explications des parties que le montant de l'arriéré locatif réclamé devant le premier juge était justifié par le décompte précis et circonstancié produit par la bailleresse. C'est manifestement par erreur que le premier juge a, dans le dispositif de sa décision, 'condamné solidairement Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K] une provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 2 janvier 2023 à la somme de 6 859,30 euros' alors que, d'une part, elle est seule locataire et seule débitrice, et d'autre part que, comme retenu dans les motifs, cette provision devait être fixée à la somme de 1 223,66 euros. En conséquence, il y a lieu à infirmation de ce chef. Sur les demandes de délais de paiement rétroactifs et de maintien dans les lieux L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, l'appelante justifie avoir entièrement réglé la dette locative et être à jour de ses loyers courants pour la part lui restant à charge, après règlement de la part CAF. L'intimée ne conteste pas cette situation. En l'état, compte tenu des efforts produits par l'appelante pour apurer entièrement sa dette locative et de la reprise régulière des paiements des loyers et charges courants, il convient de lui accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive à compter du 20 septembre 2022, et, constatant que la dette est acquittée, de dire que la clause résolutoire n'a pas joué, selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt. En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - ordonné à Mme [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut de libération volontaire et de remise des clés des lieux dans ce délai, Mme [L] [K] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 745,70 euros à compter du 21 septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dans la mesure où Mme [G] [T] était débitrice et avait succombé au jour où le premier juge a statué, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à Mme [L] [K] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant au litige, Mme [K] sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte et condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel. Compte tenu du contexte, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais non compris dans les dépens exposés pour sa défense, de sorte qu'elle sera également déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [G] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, L'infirme pour le suplus, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne Mme [G] [T] à payer à Mme [L] [K] une provision de 1 223,66 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 2 janvier 2023 (échéance de janvier 2023 incluse), Accorde à Mme [G] [T] un délai de paiement rétroactif de 12 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juin 2022, Constate que Mme [G] [T] s'est intégralement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable, ainsi que de la somme provisionnelle de 1 223,66 euros au titre de la dette locative actualisée au 2 janvier 2023 (échéance de janvier 2023 incluse), Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail liant les parties signé le 28 mai 2020, laquelle est réputée n'avoir pas joué, Constate que les causes du commandement sont réglées, Dit que effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus, Déboute en conséquence Mme [L] [K] de sa demande de résiliation du bail, Déboute Mme [L] [K] de ses autres demandes subséquentes, Déboute Mme [L] [K] et Mme [G] [T] de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne Mme [L] [K] au paiement des dépens d'appel. La greffière La présidente