Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 23/16091

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me BENSAID (D1943) C.C.C. délivrée le : à Me ZAKINE (P0145) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/16091 N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSV N° MINUTE : 1 Assignation du : 01 Décembre 2023 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 24 Octobre 2024 DEMANDEURS Monsieur [P] [Z] Madame [T] [W] domiciliés tous deux : [Adresse 5] [Localité 3] représentés par Maître Jonathan BENSAID de la SELEURL BENSAID AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1943, Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant DEFENDERESSE Société APPART’CITY (S.A.S.) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0145 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier. DEBATS A l’audience du 20 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024. ORDONNANCE Rendue publiquement Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par deux actes sous seing privé non datés, M. [P] [Z] et Mme [T] [W] épouse [Z] (ci-après les époux [Z]) ont donné à bail commercial à la société SUITES VILLAGES, aux droits de laquelle se trouve la société APPART'CITY, deux studios, lot n°B101 et lot n°B206, dépendant d'un immeuble dénommé [Adresse 6], sis à [Localité 4] (Yvelines), [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2009, l'exercice de l'activité d'exploitant de résidence hôtelière et un loyer annuel de 3 586 euros hors taxes et charges pour le lot n°B101 et de 3 534,84 euros hors taxes et hors charges pour le lot n°B206. Le contrat de bail prévoit une révison du loyer dans les termes suivants : « De convention expresse, le loyer susvisé sera révisé tous les trois (3) ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE plafonnée à 1,50% par an. L'indice de référence étant le dernier publié par l'INSEE le jour de la prise d'effet du présent bail. (...) » ( cf article 5.3.- REVISION DU LOYER). Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la société APPART'CITY puis, par jugement du 14 septembre 2021, a arrêté un plan de sauvegarde d'une durée de dix ans. Selon lettre recommandée avec avis de réception de leur avocat en date du 12 mai 2022, les époux [Z] ont demandé à la société APPART'CITY de modifier les factures de loyer des mois de septembre 2021 à mai 2022 et de leur régler la différence entre le loyer payé et le loyer dû. En réponse, par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2022, la société APPART'CITY a déclaré contester le mode de calcul de l'indexation retenu par les époux [Z]. C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 1er décembre 2023, les époux [Z] ont assigné la société APPART'CITY à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Dans ses dernières conclusions d'incident (conclusions d'incident n°3 notifiées par RPVA le 18 septembre 2024), la société APPART'CITY demande au juge de la mise en état de : « JUGER irrecevable la demande de condamnation de la société APPART'CITY à verser à Madame [W] et Monsieur [Z] la somme de 871,11 € TTC en vertu des règles d'ordre public des procédures collectives. JUGER irrecevable la demande de condamnation de la société APPART'CITY à verser à Madame [W] et Monsieur [Z] un loyer de 4.608 € HT par an pour le lot B101 et 4.233 € HT par an pour le lot B206 pour l'année 2023 en vertu de la prescription quinquennale. JUGER irrecevable la demande de condamnation de la société APPART'CITY à verser à Madame [W] et Monsieur [Z] la somme de 871,11 € TTC en vertu de la prescription quinquennale. En conséquence : DEBOUTER Madame [W] et Monsieur [Z] de l'intégralité de leurs demandes CONDAMNER Madame [W] et Monsieur [Z] à verser à la société APPART'CITY la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Madame [W] et Monsieur [Z] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Johanne ZAKINE conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. » Sur le fondement de l'article L.622-21 du code de commerce, la société APPART'CITY soutient que pour calculer l'arriéré de loyer qui porte sur la période de septembre 2022 à septembre 2023, soit une période postérieure au jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde, les époux [Z] ont opéré un recalcul depuis le 1er septembre 2009 en prenant pour base des loyers antérieurs au jugement d'ouverture alors que toute créance au 15 avril 2021 est soumise à la procédure collective. Elle considère que soit le calcul de l'indexation doit se faire à compter du jugement d'ouverture sur la base du loyer réglé à cette date, soit les bailleurs doivent calculer la part de la créance antérieure au jugement d'ouverture, laquelle doit faire l'objet d'une déclaration aux organes de la procédure, ce dont ils ne justifient pas. En vertu de l'article 2224 du code civil, la société APPART'CITY invoque que les bailleurs ne peuvent contester le jeu de l'indexation pratiqué plus de cinq ans avant leur demande et que leur demande ne doit pas être calculée sur la base du loyer initial mais sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription. Dans leurs dernières conclusions d'incident (conclusions d'incident n°4 notifiées par RPVA le 18 septembre 2024), les époux [Z] demandent au juge de la mise en état de : « REJETER les irrecevabilités soulevées par la société APPART'CITY, EN OUTRE, CONDAMNER la société APPART'CITY au paiement des dépens, et de la somme de 3.500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile aux requérants ; ». S'agissant de l'irrecevabilité des demandes pour défaut de déclaration de créance, les époux [Z] exposent ne demander que le paiement de la différence de loyer entre les loyers payés et dus en 2023, lesquels sont postérieurs au placement en sauvegarde de la société APPART'CITY. Ils soutiennent que l'indice et le calcul de l'indexation ne sont pas affectés par la procédure collective et qu'ils n'avaient pas à déclarer les créances qu'ils ne demandent pas. Ils ajoutent que le juge de la mise en état n'est pas concerné par un éventuel effet de la procédure collective sur le calcul de l'indexation. En ce qui concerne l'irrecevabililité des demandes pour prescription, les époux [Z] déclarent que leur action visant à voir déclarée non écrite une clause du bail est imprescriptible et qu'il n'est pas demandé au tribunal de se positionner sur les loyers déjà payés mais de trancher la demande de suppression de la clause puis les modalités de fixation du loyer et de condamner le preneur au paiement des nouveaux loyers. L'incident a été plaidé à l'audience de mise en état du 20 septembre 2024 et mis en délibéré au 24 octobre 2024. MOTIFS 1- Sur l'irrecevabilité des demandes des époux [Z] Il ressort de l'article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. Selon l'article L.622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, il y a lieu de distinguer entre, d'une part, l'action tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause d'indexation et, d'autre part, l'action en fixation et paiement du nouveau loyer outre l'action en répétition de l'indû de loyer en raison de la disparition de la clause. Les développements des parties et les pièces produites ne permettent pas de déterminer précisément les modalités de calcul de l'indexation qui ont été appliquées par les époux [Z] ni les modalités de calcul de l'indû. En tout état de cause, les dispositions relatives au recouvrement des créances en cours de procédure collective ne sauraient s'appliquer au calcul du loyer indexé mais uniquement au paiement du loyer et à la restitution de l'indû. Or, il s'avère que les actions des époux [Z] ont été engagées postérieurement au plan de sauvegarde adopté le 14 septembre 2021. Le loyer de l'année 2023 et la restitution du trop perçu de loyer de l'année 2023 sont postérieurs à l'adoption du plan et constituent dès lors des créances de droit commun dont les époux [Z] peuvent obtenir le recouvrement sans application des dispositions relatives au recouvrement des créances au cours d'une procédure collective. Aucune déclaration de créance n'était donc nécessaire. En outre, si l'action tendant à voir déclarer réputée non écrite, à savoir sans aucune existence dans le contrat, la clause d'indexation du contrat de bail, n'est pas soumise à prescription, en revanche l'action qui découle de cette inexistence et qui tend à la restitution des sommes qui ont été versées en exécution de cette clause, est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil. De plus, la créance de restitution doit être calculée sur la base du loyer acquitté à date du point de départ de la prescription. Cependant, ces principes s'appliquent au calcul de l'indû de loyer et non à celui de l'indexation du loyer. Or, les époux [Z] demandent une condamnation au paiement du loyer 2022-2023 et de l'indû 2023 en ayant engagé l'action par assignation signifiée le 1er décembre 2023, soit avant l'expiration du délai de prescription de cinq ans. Par conséquent, les demandes des époux [Z] de condamnation de la société APPART'CITY à leur payer la somme de 871,11 euros au titre de l'indû de loyer pour l'année 2023 ainsi que, pour l'année 2023, un loyer de 4 608 euros pour le lot n°B101 et un loyer de 4 233 euros pour le lot n°B206, seront déclarées recevables. 2- Sur les demandes accessoires En application des articles 790, 696 et 699 du code de procédure civile, la société APPART'CITY qui succombe sera condamnée aux dépens de l'incident. En outre, l'équité commande de la condamner à payer aux époux [Z], pris ensemble et non séparément, la somme de 1500 euros en vertu des articles 790 et 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort, mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de M. [P] [Z] et Mme [T] [W] épouse [Z] de condamnation de la société APPART'CITY à leur payer la somme de 871,11 euros au titre de l'indû de loyer pour l'année 2023 ; DECLARE recevable la demande de M. [P] [Z] et Mme [T] [W] épouse [Z] de condamnation de la société APPART'CITY à leur payer, pour l'année 2023, un loyer de 4 608 euros pour le lot n°B101 et un loyer de 4 233 euros pour le lot n°B206 ; CONDAMNE la société APPART'CITY aux dépens de l'incident ; CONDAMNE la société APPART'CITYà payer à M. [P] [Z] et Mme [T] [W] épouse [Z] la somme de 1 500 euros en application des articles 790 et 700 du code de procédure civile ; RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du mercredi 27 janvier 2025 à 11h30 pour clôture et fixation avec le calendrier impératif suivant : - conclusions en défense de Me ZAKINE pour le 29 novembre 2024, - conclusions en réponse éventuelles de Me BENSAID pour le 8 janvier 2025 ; RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h30. Faite et rendue à Paris le 24 Octobre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Henriette DURO Sabine FORESTIER