Texte intégral
N° RG 23/00792 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OYG6
Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 09 février 2023
RG : 22/01517
[T]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 6]
SASU FONCIA [Localité 7]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 13 Décembre 2023
APPELANT :
Monsieur [M] [T], né le 23 septembre 1966 à [Localité 9] (TUNISIE), principal de copropriété, représentant l'indivision [T] / [R], propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 6], et demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocat au barreau de LYON, toque : 2673
INTIMEES :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SASU REGIE DES GONES, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 5]
Représentée par Me Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 875
La société FONCIA [Localité 7], SAS immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 973 502 719 dont le siège social est [Adresse 3], accès et correspondances [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Ayant pour avocat plaidant Me Pauline PICQ, avocat au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 07 Novembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Novembre 2023
Date de mise à disposition : 13 Décembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Exposé du litige :
L'indivision [T]/[R] a acquis le 20 juillet 2020 un local commercial sis au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et soumis au régime de la copropriété.
M. [M] [T] exerce au sein de son lot une activité de syndic à l'enseigne "Le syndic équitable".
La société Foncia [Localité 7] avait un mandat de syndic, le dernier étant pour la période courant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2022.
Lors de l'assemblée générale du 31 mai 2022, les copropriétaires ont rejeté la désignation de Foncia [Localité 7] aux fonctions de syndic pour la période courant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.
Par requête du 11 juillet 2023, la société Foncia [Localité 7] a sollicité la désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ordonnance du 18 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Lyon a fait droit à cette demande et a nommé la société AJ Meynet et Associés avec pour mission, de :
prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, et ce, avec les pouvoirs donnés au syndic de copropriété par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 Juillet 1965, et notamment, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat, tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical.
Cette ordonnance a été notifiée le 2 août 2022.
Par acte d'huissier de justice en date du 9 août 2022, M. [H] [J] et M. [M] [T] représentant de l'indivision [T]/[R] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son administrateur provisoire, ainsi que la société Foncia [Localité 7] devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de rétractation de l'ordonnance.
Par ordonnance de référé du 9 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Lyon a, contradictoirement :
Débouté Monsieur [H] [J] et Monsieur [M] [T] de leur demande de rétractation de l'ordonnance n°22/646, rendue sur requête le 18 juillet 2022 ainsi que de leurs demandes subséquentes ;
Condamné in solidum Monsieur [H] [J] et Monsieur [M] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] ainsi qu'à la société Foncia [Localité 7], à chacun, la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, soit au total 2 000 euros ;
Condamné in solidum Monsieur [H] [J] et Monsieur [M] [T] aux dépens de l'instance.
Le juge des référés a retenu en substance que :
La procédure prévue par la loi du 10 juillet 1965 afin de nommer un administrateur provisoire a été respectée, Monsieur [T] et Monsieur [J] ayant été consultés préalablement au dépôt de la requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire ;
Le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d'une trésorerie suffisante. En effet, le budget annuel de la copropriété est de 12 000 euros alors même que le compte copropriétaire de l'indivision était débiteur de la somme de 12 886,21 euros. La somme de 117 242,57 euros présente dans la trésorerie à la clôture de l'exercice 2021 (correspondant au montant des travaux enjoints par la ville) ainsi que celle de 3 873,03 euros présente au Livret A ne peuvent servir à la gestion courante de l'immeuble ;
La somme de 11 121,87 euros consignée par Monsieur [T] sur le compte CARPA de son conseil obère d'autant plus la trésorerie de la copropriété.
Selon la déclaration d'appel en date du 2 février 2023, Monsieur [M] [T] a interjeté appel total de l'ordonnance.
Par avis du greffe et ordonnance de la présidente de la chambre du 20 février 2023, les plaidoiries ont été fixées au 7 novembre 2023 avec clôture le même jour.
En ses dernières écritures déposées et notifiées le 1er mars 2023, M. [M] [T] demande à la Cour de :
Vu les dispositions de l'article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 496 du Code de Procédure Civile,
RÉFORMER en totalité l'ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en date du 09 janvier 2023.
En conséquence,
ORDONNER la rétractation pure et simple de l'ordonnance sur requête n°22/646 en date du 18 juillet 2022 du Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'elle nommait un administrateur provisoire et aux frais de la copropriété ;
DECLARER opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], dûment représenté ainsi qu'à la société Foncia [Localité 7] la décision à intervenir ;
CONDAMNER la société Foncia [Localité 7] SA à payer à Monsieur [T] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la même aux entiers dépens de l'instance.
En ses dernières écritures déposées et notifiées le 31 octobre 2023 le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL Meynet & Associés, demande à la Cour, de :
Vu l'article 496 du code de procédure civile,Vu l'article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 62-1 et suivants du décret du 17 Mars 1967,
Vu l'article 845-1 du Code de procédure Civile,
CONFIRMER l'ordonnance rendue par Monsieur le Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Lyon du 9 janvier 2023 en ce qu'elle a :
DEBOUTE Monsieur [T] de toutes ses demandes,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Y ajoutant, en cause d'appel,
CONDAMNER Monsieur [M] [T] à la somme de 5 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LE CONDAMNER aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, avec recouvrement direct au profit de la SCP CHAZELLE AVOCATS.
En ses dernières écritures déposées et notifiées le 30 mars 2023, la société Foncia [Localité 7] demande de :
Vu l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 496 et 497 du Code de procédure civile,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance du 9 janvier 2023 (RG 22/01517), notamment en ce qu'elle a :
Débouté Monsieur [T] de sa demande de rétraction de l'ordonnance du 18 juillet 2022 et de toutes ses demandes subséquentes ;
Condamné Monsieur [T] à verser au syndicat des copropriétaires et à Foncia la somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du CPC ;
Condamner Monsieur [T] aux dépens.
Y ajoutant :
CONDAMNER Monsieur [T] à payer à la société Foncia [Localité 7] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens de l'appel.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.
MOTIFS ET DÉCISION
Aux termes de l'article 496 du Code de procédure civile, " s'il n'est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l'ordonnance émane du premier président de la cour d'appel. Le délai d'appel est de 15 jours. L'appel est formé instruit, jugé comme en matière gracieuse."
Aux termes de l'article 497 du Code de procédure civile, « Le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire.»
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête notamment du syndic, peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété(...)
L'article 62-2 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Lorsque la demande émane du syndic ou, le cas échéant, de l'administrateur provisoire désigné en application de l'article 47, le président du tribunal judiciaire est saisi par la voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande, notamment les pièces comptables, après consultation du conseil syndical ».
Selon l'article 18 II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
M. [M] [T] soutient que le mandat de Syndic de Foncia [Localité 7] n'étant plus valide, cette société ne pouvait déposer une requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.
Or, la cour relève que la société Foncia [Localité 7] a déposé la requête avant expiration de son mandat qui devait intervenir le 30 septembre 2022.
L'appelant fait également valoir que du fait de l'application de l'article 41 III à compter du 31 décembre 2020, le syndic devait ouvrir un compte séparé à cette date, ce qui n'a pas été fait.
La cour constate cependant que la société Foncia a satisfait à cette obligation puisqu'elle produit :
une convention d'ouverture de compte pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] auprès du CIC Lyonnaise de banque du 10 décembre 2020. Cette convention comporte bien la mention de « compte séparé »,
un relevé de compte du 30 avril 2021 faisant apparaître des mouvements depuis le 7 avril 2021.
La société Foncia détenait donc un mandat en cours de validité au jour du dépôt de la requête en désignation d'un administrateur provisoire le 18 juillet 2022 et avait qualité pour saisir le juge des requêtes.
M. [T] invoque également l'absence de difficultés financières justifiant la nomination d'un administrateur provisoire car la copropriété disposait d'une trésorerie importante de 117 242,27 euros en clôture d'exercice 2021 et d'un relevé de Livret A à 3 873,03 euros au 30 juin 2022.
Cependant, l'interessé qui exerce lui même la profession de syndic ne peut ignorer que la somme de 117 242,27 euros correspondait aux appels de fonds destinés aux travaux de ravalement de façade, versés selon les intimés par tous les copropriétaires sauf lui et que la somme placée sur un Livret A correspondait au fonds travaux ne pouvant être utilisé qu'en application de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Si l'appelant soutient également que les conditions dans lesquelles les travaux ont été votés, leur coût et l'absence de tout subventionnement, sont inadmissibles et paraissent mettre en cause la responsabilité de la société Foncia [Localité 7] pour manquements à ses obligations de syndic, il ne pouvait nonobstant son droit à agir en justice se dispenser de régler ses charges.
Il dit ensuite avoir en conséquence choisi de consigner sur un compte séquestre à la CARPL, la quote-part de travaux lui revenant, soit une somme de 11 121,87 euros, il ne diposait d'aucune autorisation pour cela et n'a libéré les fonds consignés qu' après la désignation de l'administrateur provisoire.
Si M. [T] indique qu'il payait par ailleurs ses charges courantes, il ressort cependant du décompte (pièce n°20 du syndicat) qu'au 18 juillet 2022, l'indivision [T]/[R] n'avait pas réglé les appels de provision charges courantes exigibles au 1er janvier 2022 et ceux exigibles au 1er juillet 2022.
De plus, les appels de fonds travaux sont assimilés aux charges et en l'absence de paiement par M. [T] des appels le concernant, le syndic justifie avoir dû décommander les travaux
Or les photographies de l'immeuble (pièce n°25) montrent une façade non seulement défraichie mais aussi des bandeaux sous les fenêtres dégradés.
Une procédure en recouvrement de charges de copropriété a dû être diligentée par le syndicat des copropriétaire , Mme [R] et M. [T] ayant été condamnés au paiement de la somme de 14.031,82 euros au titre des charges arrêtées au 17 octobre 2022.
Le fait de ne pas être poursuivi par des créanciers ou encore qu'aucune poursuite n'ait été diligentée à l'encontre d'un précédent copropriétaire débiteur ne sont pas de nature à empêcher la désignation d'un administrateur provisoire.
De plus, si M. [T] dit avoir attendu de la société Foncia, syndic, jusqu'à la fin de son mandat au 30 septembre 2022, qu'elle convoque une nouvelle assemblée afin de faire procéder à la désignation du nouveau syndic, en tant que copropriétaire intéressé, il pouvait d'autant qu'il assumait les fonctions de président du conseil syndical, exercer cette prérogative par application de l'article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour autant, aucune démarche pour la désignation d'un nouveau syndic n'est démontrée ni même invoquéealors que la copropriété n'allait plus être représentée malgré l'obligation légale.
Conformément à la loi, les membres du conseil syndical dont il se prévaut ont été consultés avant le dépôt de la requête en application de l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967.
La cour considère que le premier juge a à bon droit considéré retenues les conditions posées par l'article 29-1 et a refusé de rétracter l'ordonnance du 18 juillet 2022.
La cour confirme la décision attaquée.
Sur les mesures accessoires :
L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
La cour confirme sur les dépens et sur les frais irrépétibles la décision attaquée.
A hauteur d'appel elle condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire application des mêmes dispositions au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La demande de M. [T] sur le même fondement ne peut qu'être rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme la décision attaquée.
Y ajoutant,
Condamne M. [M] [T] aux dépens à hauteur d'appel,
Condamne M. [M] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL Meynet & Associés, à hauteur d'appel la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
