Cour d'appel, 30 avril 2025. 24/02355

30/04/2025 ARRÊT N°242/2025 N° RG 24/02355 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QLDC EV/KM Décision déférée du 03 Mai 2024 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 24/00350) F.BOUKROUNA S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM C/ [L] [F] [E] [P] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES Monsieur [L] [F] [Adresse 1] [Localité 4] assigné le 05/09/2024 à étude, sans avocat constitué Madame [E] [P] [Adresse 1] [Localité 4] assignée le 05/09/2024 à étude, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, conseiller faisant fonction de président P. BALISTA, conseiller N. PICCO, conseiller Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI ARRET : - DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 7 mai 2018, la SA Patrimoine Languedocienne d' HLM a donné à bail à Mme [E] [P] et M. [L] [F] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 535.04' et 82.77 ' de provision sur charges. Par acte du 11 octobre 2023, la SA Patrimoine Languedocienne a fait signifier un commandement de payer aux locataires visant la clause résolutoire. Par acte du 18 décembre 2023, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner Mme [E] [P] et M. [L] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des sommes. Par ordonnance réputée contradictoire du 3 mai 2024, le juge a : - dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [L] [F] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 4 024,01 ' (décompte arrêté au 7 mars 2024, mensualité de février incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 59,56 ' à compter de la date de délivrance du commandement de payer (11 octobre 2023), sur la somme de 3 617,74 ' à compter de la date de délivrance de l'assignation (18 décembre 2023) et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - autorisé Mme [E] [P] et M. [L] [F] à s'acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 170 ' chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, - suspendu les poursuites pendant l'exécution des délais accordés, - dit qu'en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne imméditament exigible et que les poursuites soient reprises par le bailleur, - condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [L] [F] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 50 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [E] [P] et M. [L] [F] aux dépens, comprendrant le coût du commandement de payer et de l'assignation à l'exclusion de sa notification à la préfecture, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 10 juillet 2024, la SA Patrimoine Languedocienne a relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [L] [F] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 4 024,01 ' (décompte arrêté au 7 mars 2024, mensualité de février incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de de 2 59,56 ' à compter de la date de délivrance du commandement de payer (11 octobre 2023), sur la somme de 3 617,74 ' à compter de la date de délivrance de l'assignation (18 décembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, - autorisé Mme [E] [P] et M. [L] [F] à s'acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 170 ' chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, - suspendu les poursuites pendant l'exécution des délais accordés. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SA Patrimoine Languedocienne dans ses dernières conclusions du 3 septembre 2024, demande à la cour au visa de l'article R.451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution, des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de: - infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 3 mai 2024 en ce qu'elle a : * déclaré irrecevable la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation, expulsion, et fixation d'une indemnité d'occupation), * autorisé Mme [E] [P] et M. [L] [F] à s'acquitter de leur condamnation provisionnelle à l'arriéré de paiement des loyers et charges arrêté au 7 mars 2024, Statuant à nouveau : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 7 mai 2018 portant sur les locaux à usage d'habitation principale sis [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que ses annexes et que la location consentie à Mme [E] [P] et M. [L] [F] ont cessé de plein droit, - ordonner l'expulsion de Mme [E] [P] et de tous occupants de son chefs, ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier des locaux à usage d'habitation principale sis [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que ses annexes ; - autoriser la SA Patrimoine Languedocienne en cas d'abandon des lieux à les reprendre conformément aux dispositions de l'article R.451-1 1° du code des procédure civile d'exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - condamner par provision et solidairement Mme [E] [P] et M. [L] [F] au paiement de la somme de 2.964,04 ' en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 07 juillet 2024, en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - fixer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges en cours et condamner solidairement Mme [E] [P] et M. [L] [F] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 12 décembre 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux (dans la limite du 11 décembre 2024 pour M. [L] [F] ) en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, - condamner in solidum Mme [E] [P] et M. [L] [F] à régler à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 700 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; - condamner in solidum Mme [E] [P] et M. [L] [F] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023. Mme [P] et M. [F] n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS L'appelante fait valoir que: ' la CAF a été saisie dès le 30 septembre 2022 et qu'elle n'avait pas à régulariser une nouvelle saisine puisque la situation des locataires était inchangée, ' si les locataires ont effectué le jour de l'audience un règlement de 1400 ', ils n'avaient effectué aucun règlement depuis plus de sept mois, ' M. [F] a donné congé du logement par lettre recommandée avec accusé de réception le 7 juin 2024 et Mme [P] ne justifie pas pouvoir assumer seule la charge du loyer courant. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 7 mai 2018 comprend une clause résolutoire en son article 6.2 conformément aux articles sus-visés. La SA HLM Patrimoine Languedocienne a fait délivrer aux locataires le 11 octobre 2023 un commandement de payer la somme principale de 2509,56 ' visant la clause résolutoire du bail. Si la bailleresse n'a pas saisi la Ccapex dans le cadre de la présente procédure, elle justifie que par courrier du 30 septembre 2022, elle avait alerté la CAF de Haute-Garonne de la situation des locataires et la Ccapex le 19 décembre 2023, dans le cadre de l'engagement d'une précédente procédure. En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, la saisine devant être effectuée dans le cadre de la présente procédure est réputée avoir été faite dès lors que persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Et en l'espèce, il résulte de l'historique de compte produit qu'aucune régularisation de la situation des locataires n'est intervenue depuis le précédent signalement. En conséquence, les demandes en constat de la clause résolutoire, prononcé de l'expulsion des locataires et fixation d'une indemnité d'occupation doivent être déclarées recevables par l'infirmation de la décision déférée. A défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de la délivrance du commandement expirant le 12 décembre 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 12 décembre 2023, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En cet état, les locataires sont occupants sans droit des locaux appartenant à la SA HLM Patrimoine Languedocienne depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA HLM Patrimoine Languedocienne est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. La bailleresse produit: ' un décompte des sommes dues arrêté au 7 juillet 2024 d'un montant de 2964,04 ' hors frais de procédure,, ' une lettre recommandée réceptionnée le 11 juin 2024, par laquelle M. [F] a donné congé, Mme [P] restant dans les lieux. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.». La locataire n'a pas constitué d'avocat en cause d'appel ni justifié d'une part qu'elle avait respecté les délais de paiement qui lui avaient été accordés par le premier juge et d'autre part qu'elle était en mesure de payer son loyer courant ainsi qu'une partie de l'arriéré malgré le départ de son colocataire, alors qu'elle a déclaré en première instance percevoir 1100' par mois. De plus, le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré à la locataire le 11 octobre 2023 visait la somme en principal de 2509,56 ' et selon le dernier historique produit par la bailleresse, la dette des locataires s'élevait au 13 mars 2025 à 2401,22 ' et n'a donc que faiblement diminué malgré le versement de 1400 ' effectué le jour de l'audience de première instance, ce qui induit que la locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants et respecté les mensualités fixées par le premier juge et destinées à apurer le solde. Par ailleurs, en raison du départ de M. [F] les ressources de Mme [P] sont désormais limitées à des prestations pour un total de 1100 '. En conséquence, il y a lieu d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a octroyé à la locataire des délais de paiement. L'équité commande de rejeter la demande présentée par la SA HLM Patrimoine Languedocienne au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés qui succombent garderont la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, Statuant à nouveau'et y ajoutant: Constate l'acquisition de la clause résolutoire, Ordonne l'expulsion de Mme [E] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, et qu'il sera procédé conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse, Condamne solidairement Mme [E] [P] et M. [L] [F] à verser à la SA HLM Patrimoine Languedocienne une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter du 12 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux pour Mme [E] [P] et jusqu'au 11 décembre 2024 pour M. [L] [F] , cette indemnité d'occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, Condamne Mme [E] [P] et M. [L] [F] à payer à la SA HLM Patrimoine Languedocienne la somme de 2964,04 ' arrêtée au 7 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SA HLM Patrimoine Languedocienne, Condamne in solidum Mme [E] [P] et M. [L] [F] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET