Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00564

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 04 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00564 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U5RX CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. YSD C/ S.A.S. JARRY SUPERMARCHE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. YSD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 453 611 402, dont le siège social est sis 60 rue de la Tourelle - 92100 BOULOGNE représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770 DEFENDERESSE S.A.S. JARRY SUPERMARCHE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 894 608 058, dont le siège social est sis 68, Rue de la Jarry - 94300 VINCENNES représentée par Me David DAHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0263 Débats tenus à l’audience du : 06 Mai 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024 EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte de cession judiciaire de fonds de commerce en date des 15 et 19 mars 2019, la SARL VIO MARKET, aux droits de laquelle vient la SAS JARRY SUPERMARCHE, a pris à bail commercial en date du 25 octobre 1993, renouvelé les 19 avril 2015 et 26 octobre 2012, des locaux situés 68 rue de la Jarry 94300 Vincennes, dont la SCI YSD est bailleresse. Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 20.000 euros hors charges hors taxes en principal. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 9 octobre 2023 à la SAS JARRY SUPERMARCHE pour une somme de 6 269,91 € au titre de l’arriéré locatif. Par acte d’huissier du même jour, la SCI YSD a fait délivrer à la SAS JARRY SUPERMARCHE un commandement pour inexécution des obligations locatives, lui faisant commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs en produisant les justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 21 mars 2024, la SCI YSD a fait assigner la SAS JARRY SUPERMARCHE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - constater que l’information aux créanciers inscrits a été effectuée, - ordonner l'expulsion de la SAS JARRY SUPERMARCHE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - autoriser la SCI YSD à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet, - condamner la SAS JARRY SUPERMARCHE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, - condamner la SAS JARRY SUPERMARCHE à payer à la SCI YSD la somme provisionnelle de 11 553,89 € au titre de l'arriéré locatif, à parfaire au jour de la décision à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la SAS JARRY SUPERMARCHE au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. A l’audience du 6 mai 2024, la SCI YSD et la SAS JARRY SUPERMARCHE ont indiqué être parvenues à un accord sur la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire sous réserve du respect de délais de paiement sur 12 mois à compter de la signification de l’ordonnance, le paiement devant intervenir le 5 de chaque mois, sur une dette de 17.403,16 euros arrêtée au 3 mai 2024. La SCI YSD a sollicité la communication par la SAS JARRY SUPERMARCHE de l’attestation d’assurance dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 100 euros par jour de retard. La demanderesse a également demandé la condamnation de la SAS JARRY SUPERMARCHE à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS JARRY SUPERMARCHE a confirmé les termes de l’accord intervenu et a sollicité que la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit minorée eu égard à sa bonne foi. La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement du 9 octobre 2023. En faisant délivrer ce commandement, la SCI YSD n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6 269,91 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Après vérification du décompte daté du 3 mai 2024, la créance locative s’élève désormais à 17 403,16 €. Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS JARRY SUPERMARCHE au paiement de la somme de 17 403,16 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif. La capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 21 mars 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois. Eu égard à l’accord des parties intervenues en amont et confirmé à l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la SAS JARRY SUPERMARCHE des délais de paiement sur 12 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1 450,00 € par mois pendant 11 mois, la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Il convient en outre d’ordonner à la SAS JARRY SUPERMARCHE de justifier auprès de son bailleur, la SCI YSD, d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs à jour, et ce dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SAS JARRY SUPERMARCHE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS JARRY SUPERMARCHE ne permet d’écarter la demande de la SCI YSD formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS la SAS JARRY SUPERMARCHE à payer à la SCI YSD la somme provisionnelle de 17 403,16 € au titre de l’arriéré locatif au 3 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, AUTORISONS la SAS JARRY SUPERMARCHE à se libérer en 12 mensualités de sa dette en réglant 11 mensualités de 1 450,00 € et la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial, DISONS que, faute pour la SAS JARRY SUPERMARCHE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS JARRY SUPERMARCHE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués au 68 rue de la Jarry 94300 Vincennes, - en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 21 mars 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, ORDONNONS à la SAS JARRY SUPERMARCHE de produire à la SCI YSD une attestation d’assurance des risques locatifs à jour dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance et à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard, CONDAMNONS la SAS JARRY SUPERMARCHE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, CONDAMNONS la SAS JARRY SUPERMARCHE à payer à la SCI YSD la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, REJETONS toutes les autres demandes des parties, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juin 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES