Texte intégral
DU : 27 Novembre 2024
__________________
JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
Sans procédure particulière
AFFAIRE :
[Y], [B]
C/
S.A.R.L. PAULILLE
Répertoire Général
N° RG 24/00771 - N° Portalis DB26-W-B7I-H3QW
__________________
Expédition exécutoire le :
27.11.24
à : Me Crépin
à :
à :
à :
Expédition le :
à :
à :
à :
à :
à :
à : Expert
à : AJ
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AMIENS
_____________________________________________________________
J U G E M E N T
du
VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
_____________________________________________________________
Dans l’affaire opposant :
Monsieur [M] [T] [N] [Y]
né le 15 Avril 1956 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [A] [G] [R] [B] épouse [Y]
née le 21 Avril 1956 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
tous représentés par Maître Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d’AMIENS substituée par Me Agathe AVISSE, avocat au barreau d’AMIENS
- DEMANDEUR (S) -
- A -
S.A.R.L. PAULILLE (RCS D’AMIENS 819 174 202) prise en la personne de son Gérant, Monsieur [W] [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
- DÉFENDEUR (S) -
Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 25 Septembre 2024 devant :
- Monsieur Aurélien PETIT, juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :
- Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous signature privée en date du 26 septembre 2001, M. [M] [Y] et Mme [A] [B] épouse [Y], bailleurs, ainsi que Mme [H] [U], preneur, ont régularisé un contrat de bail commercial portant sur un local dans un immeuble à usage commercial situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Somme), cadastré section BS n° [Cadastre 2] pour une contenance globale de 1 are et 2 centiares, d’une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 3.660 euros HT et hors charges.
Ce local est destiné à l’exploitation d’un fonds artisanal d’ambulances et de véhicules sanitaires légers (VSL).
Mme [H] [U] a cédé ce fonds artisanal à la SARL Ambulances [Y]. Puis, par acte notarié du 1er avril 2016, la SARL Ambulances [Y] a cédé le fonds artisanal à la SARL Paulille.
Par acte extrajudiciaire du 24 mars 2016, la SARL Ambulances [Y] a donné congé à M. [M] [Y] et Mme [A] [B] pour le 30 septembre 2016.
M. [M] [Y] et Mme [A] [B] expliquent avoir autorisé la SARL Paulille à se maintenir dans les lieux, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, à compter du 23 septembre 2016. Ils exposent encore que la SARL Paulille n’a pas payé le loyer du mois de mars 2022, et qu’elle ne règle plus aucun loyer depuis le mois de mai 2023.
Par courriels des 22 mai, 1er et 7 juin 2023, M. [M] [Y] a demandé paiement du loyer du mois de mai 2023 à la SARL Paulille.
Par acte extrajudiciaire en date du 9 octobre 2023, M. [M] [Y] a fait délivrer une sommation de payer la somme de 2.500 euros correspondant aux loyers des mois de mai à septembre 2023 sous peine de résiliation du bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, M. [M] [Y] et Mme [A] [B] ont fait assigner la SARL Paulille devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de résiliation du bail, d’expulsion, de paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 mai 2024.
La SARL Paulille, assignée à domicile, n’a pas constitué avocat, de sorte que le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2024 et mise en délibéré au 27 novembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leur acte introductif d’instance, M. [M] [Y] et Mme [A] [B] demandent au tribunal de :
Prononcer la résiliation du bail verbal commercial ; Condamner la SARL Paulille au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des loyers impayés des mois de mars 2022, ainsi que mai 2023 à mars 2024 inclus ; Condamner la SARL Paulille au paiement de la somme de 500 euros au titre du loyer mensuel dû jusqu’à la date de résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de la SARL Paulille du local sis [Adresse 5] à [Localité 6] (Somme) et de tout occupant de son chef avec le recours de la force publique ; Condamner la SARL Paulille au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date effective de libération des lieux et de remise des clés ; Condamner la SARL Paulille aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 9 octobre 2023 ; Autoriser la SCP Crépin Heurtault à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ; Condamner la SARL Paulille à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ainsi que des articles 1217 et suivants du code civil, M. [M] [Y] et Mme [A] [B] font valoir que le bail commercial verbal est régi par les dispositions impératives du statut des baux commerciaux. Ils observent que malgré une mise en demeure et une sommation de payer tendant à la résolution de ce bail la SARL Paulille ne s’est pas acquittée des loyers impayés, si bien qu’ils s’estiment fondés à solliciter sa résiliation et l’expulsion, outre le paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIVATION
A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la demande en résolution du bail et en paiement
Sur l’existence du bail commercial verbal
Le contrat de bail commercial est un contrat consensuel pour lequel il n’existe pas de formalisme à titre de validité. L’établissement d’un acte écrit n’est donc pas une condition de validité du bail conformément aux dispositions de l’article 1714 du code civil. En outre, en matière commerciale, un bail verbal est soumis au statut des baux commerciaux.
En l’espèce, M. [M] [Y] et Mme [A] [B] justifient que la SARL Paulille a acquis de la SARL Ambulances [Y] le fonds artisanal d’ambulances et de VSL exploité [Adresse 5] à [Localité 6] (Somme) par acte notarié du 1er avril 2016. Ils justifient également que la SARL Paulille exploite ce fonds artisanal au sein du local situé [Adresse 5] à [Localité 6], dont ils sont propriétaires. Ils versent encore aux débats leurs relevés de compte bancaire entre les mois de mai 2019 et mai 2023, desquels il ressort qu’ils ont perçu mensuellement de la SARL Paulille un loyer d’un montant de 500 euros à l’exception du loyer de mars 2022. En outre, si la SARL Paulille a bénéficié de la poursuite du bail commercial régularisé entre M. [M] [Y] et Mme [A] [B] et la SARL Ambulances [Y] jusqu’au 30 septembre 2016, elle s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date.
Il s’ensuit qu’il existe entre M. [M] [Y] et Mme [A] [B] d’une part, la SARL Paulille d’autre part, un contrat de bail verbal depuis le 1er octobre 2016, qui revêt un caractère commercial puisque cette dernière y exploite un fonds artisanal d’ambulances et de VSL, de sorte qu’il est soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
Sur la résiliation du bail commercial
Aux termes de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’ajouter ».
L’article 1227 du code civil dispose que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».
L’article 1229 du code civil précise que « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon le cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».
La saisine du tribunal n’est pas subordonnée à la notification d’une mise en demeure.
En l’espèce, M. [M] [Y] et Mme [A] [B], qui versent aux débats les relevés bancaires du compte de dépôt sur lequel ils perçoivent les loyers, justifient que la SARL Paulille n’a pas payé le loyer du mois de mars 2022 et a cessé tout paiement depuis le mois de mai 2023.
Or, le défaut réitéré de paiement des loyers est une cause de résiliation du bail commercial aux torts du preneur.
Par conséquent, la résiliation du bail commercial est prononcée aux torts de la SARL Paulille.
La SARL Paulille étant désormais occupante sans droit ni titre, il est justifié de dire qu’elle devra libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et d’ordonner, à défaut de libération dans les délais, son expulsion.
Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit la somme de 500 euros, est mise à sa charge à compter de la résiliation judiciaire du bail commercial et donc de la date du prononcé du jugement.
II. Sur les loyers impayés
L’article 1728 du code civil prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Comme indiqué ci-avant, M. [M] [Y] et Mme [A] [B] justifient que la SARL Paulille, qui versent aux débats les relevés bancaires du compte de dépôt sur lequel ils perçoivent les loyers, n’a pas payé le loyer du mois de mars 2022 et a cessé tout paiement depuis le mois de mai 2023.
En outre, ils versent aux débats une mise en demeure de payer adressée le 7 juin 2023 à la SARL Paulille d’avoir à payer la somme de 500 euros au titre du loyer du mois de mai 2023, ainsi qu’une sommation délivrée, le 9 octobre 2023, de payer la somme 2.500 euros au titre des loyers des mois de mai à septembre 2023.
Au vu de ce qui précède, la SARL Paulille est condamnée à payer à M. [M] [Y] et Mme [A] [B] la somme de 10.000 euros au titre du loyer du mois de mars 2022, ainsi que des loyers courant du mois de mai 2023 au mois de novembre 2024 (20 mois x 500 euros).
III. Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
La SARL Paulille, partie perdante, est condamnée aux dépens, en ce compris les émoluments afférents à la sommation de payer signifiée le 9 octobre 2023.
La SCP Crépin Hertault, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».
La SARL Paulille, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à M. [M] [Y] et Mme [A] [B] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal :
PRONONCE la résiliation du bail commercial verbal existant entre M. [M] [Y] et Mme [A] [B], bailleurs, et la SARL Paulille, preneur, concernant le local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Somme) ;
DIT que la SARL Paulille devra laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;
ORDONNE, à défaut de libération des lieux, dans les délais, son expulsion, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNE la SARL Paulille à payer mensuellement à M. [M] [Y] et Mme [A] [B], à compter du jugement et jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros ;
CONDAMNE la SARL Paulille à payer à M. [M] [Y] et Mme [A] [B] la somme de 10.000 euros au titre du loyer du mois de mars 2022, ainsi que des loyers courant du mois de mai 2023 au mois de novembre 2024 ;
CONDAMNE la SARL Paulille aux dépens, en ce compris les émoluments afférents à la sommation de payer signifiée le 9 octobre 2023 ;
AUTORISE la SCP Crépin Hertault, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE la SARL Paulille à payer à M. [M] [Y] et Mme [A] [B] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Le jugement est signé par le président et la greffière.
LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT
