Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur
1
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2
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1
N° : N° RG 23/02607 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OKCI
Pôle Civil section 1
Date : 07 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] , dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en son syndic en exercice la SAS LGI (CENTURY 21), RCS Montpellier n°317 751 311, domiciliée en cette qualité [Adresse 4],
représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEUR
Maître Maître [R] [Z], es qualité mandataire de l’indivision composée de Mr [Y] [J] et des héritiers de Mme [G] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Virginie ARCELLA LUST de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Christine CASTAING
Juge unique
assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 09 Septembre 2024
MIS EN DELIBERE au 07 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Novembre 2024
FAITS ET PROCÉDURE
[J] [Y] et [G] [N] étaient propriétaires des lots n°15 et 16 au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 3].
Par un jugement du 13 mai 2014, le divorce de [J] [Y] et [G] [N] a été prononcé.
Le 10 septembre 2014, [G] [N] est décédée.
Par ordonnance du 26 octobre 2018, Maître [R] [Z] a été désigné mandataire commun représentant les intérêts de l'indivision [Y]-[N].
Par exploit de commissaire de justice en date du 8 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision composée de [J] [Y] et des héritiers de [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 23 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, et des articles 1103 et 1353 du code civil, de :
- prendre acte de l'approbation des comptes ratifiant toutes les dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires,
- prendre acte de l'absence d'action en annulation des procès-verbaux d'assemblée générale,
- débouter Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], à lui verser la somme de 9.498,26€ au titre des charges impayées concernant la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2024, avec les intérêts de droit au taux légal à compter l'assignation,
- condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], à lui verser la somme de 698€ au titre des frais relatifs à l’article 10-1 avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], à lui verser la somme de 3.500€ en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,
- condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], à lui verser la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires demande en outre l'application de l'article 1254 du code civil en disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d'être versées par le requis sur les sommes susvisées, s'imputeront tout d'abord sur les intérêts dus si le règlement n'est pas intégral, ainsi que l'application des dispositions de l'article 1154 du code civil.
Au soutien de ses demandes, il expose que malgré le jugement du Tribunal d'instance de Montpellier du 25 mars 2019 condamnant notamment Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], au paiement de la somme de 8.952,51€ au titre des charges impayées au 15 octobre 2018, aucune charge n’est réglée et la dette a recommencé à courir.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 4 septembre 2024, Maître [R] [Z] demande de lui donner acte de ce qu'il s’en rapporte à la justice.
La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 2 septembre 2024.
A l’issue de l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I . SUR LA PROCÉDURE
L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.
Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue”.
En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 2 septembre 2024.
En l'état du déroulement de la mise en état et des conclusions signifiées 3 jours avant la clôture, le 30 août 2024, par le syndicat des copropriétaires, Maître [R] [Z] justifie d’un motif grave lié au respect du contradictoire et il apparaît justifié de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 2 septembre 2024 et de fixer une nouvelle clôture à la date des débats du 9 septembre 2024.
Les écritures au fond signifiées le 4 septembre 2024 par Maître [R] [Z] seront donc déclarées recevables.
II . SUR LE FOND
➢Sur le paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune.
Les charges sont exigibles dès lors qu'elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges, d'apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.
A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 9.498,26€ au titre des charges impayées concernant la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :
- un relevé de propriété permettant d'attester que les défendeurs sont propriétaires des lots objets du présent litige,
- le contrat de syndic,
-le jugement du Tribunal d'instance de Montpellier du 25 mars 2019 ayant notamment condamné
Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], au paiement de la somme de 8.952,51€ au titre des charges impayées au 15 octobre 2018,
- un extrait de compte sur la période du 31 décembre 2013 au 1er janvier 2019 mentionnant un solde débiteur de 8.952,51€,
- un extrait de compte sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2013 mentionnant un solde débiteur de 17.243,42€,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 27 mai 2019, 4 décembre 2020, 5 juillet 2021, 1er juillet 2022 et 29 juin 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption de travaux,
- les appels de fonds des exercices 2019 à 2024,
- la répartition des charges sur les mêmes périodes,
- une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 décembre 2021 mettant en demeure Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], de payer la somme de 13.439,85€ au titre des charges impayées,
- un extrait de compte du 29 juillet 2024 concernant la période postérieure au jugement du 25 mars 2019 faisant état d'un solde d'un solde débiteur de 10.257,35€.
Il ressort de l'ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le décompte du 29 juillet 2024 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu'elles sont dues par Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N].
Dans ces conditions, il convient de condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], au paiement de la somme de 9.498,26€ au titre des charges échues et exigibles sur la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 8 juin 2023 sur la somme de 7.187,60€ et à compter de la présente décision pour le surplus.
Il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécifique sur la demande concernant l'imputation prioritaire des paiements partiels sur les intérêts qui ne constitue qu'un rappel de la règle de l'imputation légale de l'article 1254 du code civil.
➢Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], soit condamné à lui payer la somme de 698€ au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées.
Or force est de constater qu'il ne développe aucun moyen en faits et en droit au soutien de sa demande, se contentant de mentionner «l’article 10-1». Sa demande sera donc rejetée.
➢Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires justifie avoir déjà engagé une procédure similaire en recouvrement de charges de copropriété à l'encontre de Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], ayant conduit à une décision du tribunal judiciaire de Montpellier du 25 mars 2019.
Il convient donc, en réparation du préjudice matériel occasionné à l'ensemble des autres copropriétaires résultant des démarches amiables et contentieuses déjà effectuées, distinct du seul retard de paiement des charges de copropriété, de condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts.
➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles
Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.
L'équité commande de condamner Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
➢ Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 2 septembre 2024 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 9 septembre 2024,
DÉCLARE les écritures signifiées le 4 septembre 2024 par Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N], recevables ;
CONDAMNE Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 9.498,26€ au titre des charges échues et exigibles sur la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2024, comprenant l'appel de fonds du troisième trimestre 2024,
DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 8 juin 2023 sur la somme de 7.187,60€ et à compter de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 1.200€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Maître [R] [Z], en sa qualité de mandataire de l’indivision [Y]-[N] aux dépens,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
