Tribunal judiciaire, 25 mars 2025. 25/00224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 25/00224 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGQN SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2025 DEMANDEURS : M. [G] [E] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE Mme [Y] [F] épouse [E] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.S. EPILHOUSE59 [Adresse 1] [Localité 5] non comparante JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025 ORDONNANCE du 25 Mars 2025 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte notarié reçu le 12 janvier 2023, par Me [U], Notaire à [Localité 7] (59), M. [G] [E] et Mme [Y] [F] son épouse ont consenti à la SAS Epilhouse59 un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (59), pour une durée de neuf années à compter du 12 janvier 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20 400 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement, outre provisions pour charges de 190 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 5100 euros. Les loyers étant impayés, M. et Mme [E] ont fait signifier le 5 novembre 2024 à la SAS Epilhouse59 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 4 février 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de : Vu le contrat de bail, Vu les dispositions de l’article 1217 du code civil et les articles 1103 et suivants du code civil, Vu les dispositions des articles 835 alinéa 2 et 835 du code de procédure civile, Vu le commandement de payer signifié le 5 novembre 2024, Vu le procès verbal de constat du 2 janvier 2025, -Constater la résiliation du bail régularisé le 12 janvier 2023 à compter du 5 décembre 2024, date d’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer signifié le 5 novembre 2024. En conséquence, -Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS Epilhouse59 et tout occupant sans droit ni titre de son chef, des lieux loués situés [Adresse 2], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard conformément au contrat de bail et ce avec l’assistance de la force publique au besoin. -Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la charge de la SAS Epilhouse59 à la somme de 1 700 euros correspondant au montant du loyer majoré de 50 %, soit 2 550 euros outre la provision pour charges mensuelle de 190 euros, soit un montant mensuel de 2 740 euros, conformément aux termes du contrat de bail. -Juger que cette indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer prévu dans le contrat de bail. En conséquence, -Condamner la SAS Epilhouse59 au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 2.550 euros outre la provision pour charges de 190 euros, soit une somme mensuelle provisionnelle de 2.740 euros, et ce à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. -Condamner la SAS Epilhouse59 à payer à Monsieur et Madame [E] la somme provisionnelle de 13.752,90 euros au titre des loyers, charges, frais, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée suivant décompte en date du 1er février 2025. -Ordonner à la SAS Epilhouse59 de procéder à la réparation de la porte d’entrée du local loué et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard. -Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 5 100 euros restera acquis intégralement à Monsieur et Madame [E] conformément à la clause Dépôt de garantie contenue dans le contrat de bail. -Condamner la SAS Epilhouse59 au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 novembre 2024 et le procès-verbal de constat dressé le 2 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025. A cette audience, M. et Mme [E] représentés par leur avocat sollicitent oralement le bénéfice de leur exploit introductif d’instance. Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SAS Epilhouse59 n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition. M. et Mme [E] justifient de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (pages 18 et 19 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 5 670 euros, délivré le 5 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 5 décembre 2024, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SAS Epilhouse59 après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à M. et Mme [E], ceux-ci ne pouvant librement disposer de leur bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Epilhouse59 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 6 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. Le bailleur ne peut réactualiser à la hausse sa créance, en vertu du principe du contradictoire, sans avoir fait signifier préalablement des conclusions à cette fin, au défendeur lorsque celui-ci n’a pas, comme en l’espèce, constitué avocat. Le juge des référés ne peut dès lors statuer que dans les limites des prétentions formées dans le cadre de l’assignation, terme de février 2025 inclus. Le locataire se trouve dès lors redevable des loyers de septembre 2024 à Février 2025 (6x 1700) et des charges prévues contractuellement (6x190), soit au total, la somme de 11340 euros qui constitue une créance non sérieusement contestable. La SAS Epilhouse59 sera en conséquence condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme provisionnelle de 11 340 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées (5 670 euros) et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie M. et Mme [E] sollicitent la condamnation de la défenderesse à une majoration de l’indemnité d’occupation ainsi que la conservation du dépôt de garantie. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur la demande de réparation de la porte d’entrée M. et Mme [E] sollicitent la condamnation de la défenderesse à réparer la porte d’entrée du local loué, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Ils exposent que si le contrat de bail prévoit une obligation d’entretien et de réparation à charge du preneur, la porte vitrée d’entrée du local donnée à bail est cassée et réparée par des panneaux en contre-plaqué tagués, comme relevé par le procès verbal du 2 janvier 2025 dressé par Maître [M]. Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le contrat de bail liant les parties prévoit une obligation d’entretien et de réparation du local loué (page du 9 du bail). Le procès verbal du 2 janvier 2025 réalisé par Maître [M], commissaire de justice à [Localité 6], a constaté que “la porte vitrée dans le fonds de commerce est cassée et grossièrement réparée avec des panneaux en contreplaqué tagués” (pièce n°2). Dès lors, il apparaît non sérieusement contestable que le locataire doit entretenir le local afin de conserver les locaux dans un bon état. La SAS Epilhouse sera condamnée à la réparation de la porte d’entrée du local, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires La SAS Epilhouse qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 Les frais de constat dont il est sollicité le paiement ne sont pas afférents à l’instance en cours et ont été volontairement exposés par le demandeur, sans autorisation judiciaire préalable et ne sont pas par ailleurs exigés par une quelconque disposition légale ou réglementaire. Ils ne pouvent être inclus dans les dépens. Elle sera en outre condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par les demandeurs, pour assurer la préservation de leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition à effet du 5 décembre 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 12 janvier 2023, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (59), Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Epilhouse59 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 6 décembre 2024,   Condamnons à titre provisionnel la SAS Epilhouse59 au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux, Condamnons la SAS Epilhouse59 à payer à M. [G] [E] et Mme [Y] [F] épouse [E] la somme provisionnelle de 11340 euros (onze mille trois cent quarante euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, terme de février 2025 inclus, Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées (5670 euros) et à compter du prononcé de l’ordonnance pour le surplus, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, Condamnons la SAS Epilhouse à remettre dans son état d’origine, la porte d’entrée du local loué, dans un délai de 15 jours, après la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé ce délai, l’astreinte courant pendant deux mois, Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, Condamnons la SAS Epilhouse59 à payer à M. [G] [E] et Mme [Y] [F] épouse [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SAS Epilhouse59 aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 5 novembre 2024, à l’exclusion des frais de constat qui demeureront à la charge des demandeurs, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET