Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 22/03138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/03138 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WC6Y JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2024 DEMANDEURS : M. [N] [E] [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Me Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE Mme [W] [B] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEURS : M. [R] [Z] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE Mme [L] [U] épouse [Z] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Octobre 2023. A l’audience publique du 07 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Octobre 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Octobre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Par une promesse de vente signée les 12 et 25 avril 2019, M. et Mme [Z] ont promis à M. [E] et Mme [B], qui ont accepté, de leur vendre une maison située [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le prix de 420 000 euros net vendeur. Les parties ont prévu de réitérer la vente par acte authentique au plus tard le 29 juin 2019. Une condition suspensive a été stipulée au bénéfice des acquéreurs d’obtention d’un prêt pour un montant de 398 000 euros remboursable sur 15 ans au taux maximal de 1,90 % l’an. M. [E] et Mme [B] ont versé la somme de 20 000 euros entre les mains de Maître [I] [G], notaire à [Localité 7]. M. [E] et Mme [B] ont sollicité la Société Générale pour obtenir un prêt. Elle leur a délivré un accord de principe le 8 juin 2019 mais leur a ensuite notifié un refus le 19 juillet 2017 en précisant que ce refus résultait du licenciement de M. [E] décidé le 18 juin 2019. La vente n’a pas été réitérée. M. [E] et Mme [B] ont demandé la restitution de la somme de 20 000 euros puis il ont fait adresser une mise en demeure mais M. et Mme [Z] n’y ont pas consenti. Par actes d’huissier du 5 mai 2022, M. [E] et Mme [B] ont fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir la restitution d’une somme séquestrée. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, M. [E] et Mme [B] demandent au tribunal de : Vu les stipulations contractuelles de la promesse de vente en date des 12 et 25 avril 2019, Vu l'article 1176 du code civil, - Condamner solidairement M. et Mme [Z] à leur restituer la somme de 20 000 euros versée à titre de séquestre lors de la signature de la promesse de vente sous conditions suspensives en date du 12 avril 2019 en donnant instruction à Maître [I] [G], notaire à [Localité 7], qui détient dans sa comptabilité cette somme, de libérer les fonds détenus à leur profit, augmentés des intérêts ayant courus jusqu'au parfait règlement ; - Autoriser le notaire détenteur des fonds à les libérer conformément aux dispositions de la décision à intervenir ; - Débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner solidairement M. et Mme [Z] à leur à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. - Dire la décision à intervenir de droit exécutoire par provision. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, M. et Mme [Z] demandent au tribunal de : Vu les articles 1104 et 1304-3 du code civil, - Débouter M. [E] et Mme [B] de l’intégralité de leurs moyens et demandes ; A titre reconventionnel : - Les condamner solidairement à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, par prélèvement sur les sommes séquestrées entre les mains de Maître [I] [G] notaire à [Localité 7] ; - Les condamner solidairement à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le séquestre : Le fondement de la demande est contractuel : les demandeurs invoquent l’exécution des clauses de la promesse de vente, dont la clause I “Non réalisation de la condition suspensive” : “ Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur [...] chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre. Dans ce cas, tout versement effectué par l’acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué. En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, comme en cas de comportement ou de réticence de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. Dans cette éventualité, [...] le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision de justice devenue définitive. Le sort de la somme séquestrée dépend donc du jeu de la condition suspensive d’obtention du prêt. L’article 1304-3 du code civil auquel la clause fait référence prévoit que : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.” En l’espèce, la promesse n’obligeait pas M. [E] et Mme [B] à solliciter plusieurs prêts. La promesse ne les obligeait pas à former des demandes immédiates de prêt. Cependant M. [E] et Mme [B] ne justifient nullement qu’ils auraient présenté une ou plusieurs demandes de prêt conformes aux mentions figurant dans la promesse c’est à dire d’un montant de 398 000 euros remboursable sur 15 ans au taux maximal de 1,90 % l’an. Leur négligence au sens de la clause du contrat est ainsi caractérisée. Ils ont certes présenté une demande de prêt le 17 mai 2019 à la société Générale mais pour la somme de 452 900 euros, c’est à dire un montant très supérieur à celui figurant à la promesse. Il s’agit notamment d’un montant supérieur au prix de la maison. Au surplus, dans la promesse, M. [E] et Mme [B] ont déclaré avoir 0 euro d’emprunt en cours, ce qui s’est avéré inexact selon leur courriel précisant que M. [E] était, à la date de la promesse et de l’étude de sa demande de crédit, propriétaire d’un autre immeuble à [Localité 8] dont il allait devoir “continuer à assurer le remboursement, tout en entamant ce second crédit, le temps de la vendre”. M. [E] et Mme [B] soutiennent que la mention dans la promesse est erronée et que cet acte contient d’ailleurs plusieurs erreurs matérielles flagrantes car elle a été rédigée à la légère. Ils n’établissent toutefois pas que la mention selon laquelle ils ont déclaré n’avoir aucun autre emprunt serait affectée d’une erreur. Le tribunal entend bien qu’après avoir donné un accord de principe, la banque a rétracté cet accord en raison du licenciement de M. [E]. Toutefois, il ne saurait être présumé que la banque aurait nécessairement adopté le même raisonnement si M. [E] et Mme [B] avaient demandé 398 000 euros et n’avaient eu aucun autre crédit en cours. En tout état de cause, la demande ne correspond pas aux engagements pris par M. [E] et Mme [B] lors de la signature de la promesse, lesquels n’avaient pas un caractère indicatif mais les obligeaient à présenter une demande conforme. Sans que leur bonne ou mauvaise foi soit un critère nécessaire à résolution du litige, il doit être constaté que M. [E] et Mme [B] ont empêché la réalisation de la condition suspensive, au sens de l’article 1304-3 du code civil, qui doit être réputée accomplie. Dès lors, M. [E] et Mme [B] ne peuvent pas se prévaloir des alinéa 1 et 2 de cette clause I et leur demande de restitution pure et simple de la somme séquestrée doit être rejetée. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire : M. et Mme [Z] ne réclament pas l’exécution de la clause pénale stipulée dans la promesse mais l’indemnisation de leur préjudice réel lié à la perte de chance de vendre au prix de 420 000 euros dès juin 2019 alors qu’ils n’ont finalement signé de promesse de vente que le 27 janvier 2021 au prix de de 402 000 euros et ont, dans l’intervalle supporté les charges liées à la propriété du bien (chauffage, assurance et taxe foncière). En premier lieu, le tribunal ne comprend pas pourquoi la promesse du 27 janvier 2021 a été produite plutôt que l’acte réitératif alors qu’elle est largement antérieure à l’assignation du 5 mai 2022, mais cette pièce suffit à examiner la demande arrêtée au 21 janvier 2021. Si la promesse litigieuse conclue avec M. [E] et Mme [B] l’a été au prix global de 420 000 euros décomposé entre le prix de l’immeuble (415 000 euros) et celui des meubles (5 000 euros), c’est également ce prix global qui doit être regardé dans la promesse de vente ultérieure en l’absence d’allégation d’un changement dans la consistance des meubles vendus avec la maison, donc 423 000 euros (402 000 + 21 000 euros). Il n’en résulte aucune perte sur le prix de vente. Ensuite, il a été retenu plus haut que la condition suspensive était réputée accomplie. Il n’est justifié d’aucune autre clause suspensive non accomplie qui aurait été susceptible de faire échec à la réitération de la vente au plus tard le 29 juin 2019. M. et Mme [Z] ont donc supporté des charges afférentes à la conservation de la propriété de la maison à compter du 29 juin 2019 de manière certaine jusqu’à une date qu’il est raisonnable de fixer au 31 décembre 2019 puis subi la perte d’une chance d’éviter de les supporter jusqu’au 27 janvier 2021. Ils justifient avoir payé en 2019 la somme de 548,91 euros pour l’assurance de cette maison du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, alors qu’ils n’auraient supporté que 3/12ème si elle avait été vendue le 29 juin 2019, soit un surcoût de 411, 68 euros. Ils ne justifient pas avoir payé une telle assurance postérieurement et ne justifient donc pas du montant du préjudice invoqué pour le surplus. Ils communiquent la copie d’un “bilan factures” d’électricité dont la date est illisible tout comme le lieu de livraison, alors qu’ils ont deux résidences, celle litigieuse de [Localité 6] mais également leur résidence de [Localité 5]. Ils ne justifient pas du montant des charges d’électricité invoquées. Ils justifient du montant de la taxe sur les logements vacants de 2019 pour un montant de 2 552 euros mais le fait générateur de cette imposition la propriété d'un logement à usage d'habitation non meublé et vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. La taxe était donc due pour toute l’année 2019. Ils ne justifient pas avoir payé une telle taxe en 2020 ni en 2021. Ils produisent enfin un extrait d’un relevé de compte bancaire sans précision du nom du titulaire dont il sera présumé qu’il est le leur et qui mentionne deux prélèvements opérés par les finances publiques le 25 octobre 2019 au titre de la taxe foncière : l’un pour 3 134 et l’autre pour 2 804 euros sans que le tribunal soit capable de distinguer la taxe relative au bien de [Localité 5] de celle relative au bien de Montpellier. Le tribunal retient donc la somme la plus faible comme étant assurément dont qu’ils ont immanquablement supporté. Le surcoût s’élève à 1 402 euros. Ils ne justifient pas du montant de la taxe foncière ultérieure et donc pas du montant du préjudice invoqué pour le surplus. Dans ces conditions, la promesse stipulant une clause de solidarité, M. [E] et Mme [B] doivent être condamnés solidairement à leur payer la somme de 1 813,68 euros de dommages et intérêts. Cette somme sera prélevée sur le montant séquestré, le surplus devant être libéré entre les mains de M. [E] et Mme [B]. Sur l’exécution provisoire : Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. “ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]” Sans qu’il soit nécessaire que le tribunal le dise, le présente jugement est exécutoire par provision en vertu de ces dispositions. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” M. [E] et Mme [B], qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également in solidum à payer à M. M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour éviter toute difficulté, il sera précisé d’office que le tribunal ne revient pas sur les dispositions prises par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 11 mai 2023 qui avaient condamné M. et Mme [Z] à supporter les dépens et les frais de l’incident. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette la demande de libération pure et simple de la totalité de la somme séquestrée entre les mains de M. [E] et Mme [B] ; Condamne M. [E] et Mme [B] solidairement à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1 813,68 euros de dommages et intérêts ; Rejette le surplus de la demande indemnitaire formée par M. et Mme [Z] ; Dit que cette somme sera payée par prélèvement sur celle de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [I] [G], notaire à [Localité 7] ; Dit en conséquence que le suplus de la somme séquestrée sera restitué à M. [E] et Mme [B] ; Condamne M. [E] et Mme [B] à supporter les dépens de l’instance ; Condamne M. [E] et Mme [B] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Précise que le tribunal ne revient pas sur les dispositions relatives aux frais et dépens de l’incident prises par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 11 mai 2023 ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier, La Présidente,