Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 8 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00695 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFTZ
PRONONCÉE PAR
Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 24 septembre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.A.S. LEOMIRYS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Amine MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1930
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
Madame [M] [D], exerçant sous l'enseigne "LE BUISSON DE VIGNE"
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocate au barreau de l'ESSONNE
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la SA LEOMIRYS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry Madame [M] [D] en sa qualité d'entrepreneur individuel et exerçant sous l'enseigne LE BUISSON DE VIGNE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail signé le 31 août 2018 en suite de la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024 demeuré infructueux ;
- Constater la résiliation de plein droit du bail au 18 mai 2024 ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [M] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'à libération complète des lieux et la remise des clés ;
- Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [M] [D] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner par provision Madame [M] [D] à régler à la SAS LEOMIRYS la somme de 4.362,35 euros, sauf à parfaire, au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés en principal et accessoires ;
- Condamner pour la période postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la parfaite libération des lieux, Madame [M] [D] à une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges et accessoires et indexé selon les conditions du contrat ayant lié les parties ;
- Condamner Madame [M] [D] à régler à la SAS LEOMIRYS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront également les frais du commandement de payer.
Au soutien de ses demandes, la SAS LEOMIRYS expose que :
- par acte du 31 août 2018, la SCI JLT, aux droits de laquelle elle se trouve, a donné à bail à Madame [M] [D] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à VERRIERES LE BUISSON, moyennant un loyer mensuel de 890 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement et d'avance,
- depuis le mois de septembre 2023, sa locataire ayant cessé de s'acquitter de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 17 avril 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 3.197,09 euros au titre des impayés locatifs,
- le commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise depuis le 18 mai 2024.
Appelée à l'audience du 30 juillet 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 septembre 2024 au cours de laquelle la SAS LEOMIRYS, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance, actualise le montant de la dette à la somme de 6.136,75 euros et, dans l'hypothèse où des délais seraient accordés, sollicite à titre subsidiaire que soit prévue une clause de déchéance du terme.
Madame [M] [D], représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions récapitulatives n°2 aux termes desquelles elle sollicite, au visa de la loi n°2023-568 du 7 juillet 2023, des articles L.145-40-2, L.145-41 et R.145-36 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, du juge des référés de :
- Débouter la SAS LEOMIRYS de sa demande de condamnation par provision de Madame [M] [D] à lui payer la somme de 6.136,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024, comme se heurtant à l'existence de contestations sérieuses ;
- Juger que la provision allouée à la SAS LEOMIRYS ne pourra excéder la somme de 5.470,71 euros en principal au titre de l'arriéré locatif au 4 septembre 2024 ;
- Accorder à Madame [M] [D] des délais de paiement sur 24 mois pour s'acquitter de sa dette auprès de la SAS LEOMIRYS ;
- Autoriser ce faisant Madame [M] [D] à s'acquitter de sa dette au moyen de 23 versements mensuels de 227 euros, le solde sur la 24e échéance ;
- Dire que les paiements échelonnés s'imputeront d'abord sur le capital ;
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;
- Débouter la SAS LEOMIRYS de ses demandes formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens et la ramener subsidiairement à de plus justes proportions ;
- Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.
Au soutien de ses demandes, Madame [M] [D] fait valoir l'existence de contestations sérieuses s'agissant des sommes provisionnelles réclamées. Elle soutient que :
- la somme réclamée dans le décompte au titre du commandement de payer relève des dépens et doit être déduite de la somme due en principal,
- le dispositif de plafonnement des loyers prévu par la loi du 7 juillet 2023 n'a pas été pris en compte par sa bailleresse, laquelle reste lui devoir la somme de 145,50 euros pour l'indexation facturée par erreur des mois de septembre 2023 jusqu'au mois de janvier 2024,
- sa bailleresse a modifié unilatéralement les termes du bail en lui facturant la somme de 70 euros au titre d'une provision sur charges mensuelle,
- or, la SAS LEOMIRYS n'a jamais justifié du montant des impôts et taxes imputés de sorte que les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges sont sans effet et doivent être déduits du montant réclamé,
- le bail ne comporte aucune indication sur le mode de répartition des charges adopté entre le bailleur et le locataire,
- la quote-part de taxes foncières qui lui est imputable n'ayant jamais été fixée, aucune somme n'est due à ce titre.
Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle explique que :
- son commerce a subi une baisse de chiffre d'affaire en raison de la conjoncture économique liée à l'après-covid et à la période inflationniste,
- pour maintenir son activité elle réalise des prestations de services ponctuelles de sommelier,
- une prestation devant intervenir sur la période du 13 au 28 septembre 2024 va lui permettre d'encaisser la somme de 3.324 euros,
- elle est en conséquence bien fondée à solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour lui permettre d'apurer sa dette locative.
En réplique, la SAS LEOMIRYS, qui fournit à l'audience un décompte actualisé et rectifié, ne conteste pas que la somme réclamée au titre du commandement de payer relève des dépens et que celles facturées au titre de l'indexation des loyers l'ont été par erreur. S'agissant du paiement des impôts fonciers, elle expose que l'absence de communication d'un état récapitulatif annuel des charges et l'absence de transmission de justificatifs des charges et taxes ne constituent pas une contestation sérieuse, aucune sanction particulière n'étant prévue. Elle souligne que la quote-part des taxes foncières à régler par Madame [M] [D] s'élève à 17,6% pour l'année 2024, soit la somme annuelle de 840 euros (70 euros x 12). Elle ajoute que sa locataire n'ayant pas réglé à l'ancien propriétaire sa quote-part de la taxe foncière de l'année 2022, cette somme reste due.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, la SAS LEOMIRYS justifie, par la production du bail commercial du 31 août 2018, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 avril 2024 et du décompte arrêté au 23 septembre 2024 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SAS LEOMIRYS a fait délivrer à Madame [M] [D] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 17 avril 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 3.197,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de mars 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 17 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 mai 2024.
L'obligation de Madame [M] [D] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer Madame [M] [D] occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SAS LEOMIRYS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
L'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.
Sur les objets mobiliers
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de Madame [M] [D] causant un préjudice à la SAS LEOMIRYS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle auraient perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 mai 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [D] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 18 mai 2024 seront comprises au titre de la provision.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS LEOMIRYS sollicite la condamnation de Madame [M] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 6.136,75 euros au titre de sa dette de loyers, charges et accessoires arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.
En l'espèce, bien que les charges n'aient pas fait l'objet d'une régularisation annuelle, force est de constater que le contrat de bail prévoit, en son article III alinée 10 bis, le versement mensuel d'une provision s 'élevant à la somme de 70 euros
Il ressort du décompte actualisé au 23 septembre 2024 produit à l'audience que sont réclamés en paiement les loyers et provision sur charges des mois d'août au mois de septembre 2024, à hauteur de la somme totale de 6.136,75 euros.
Il convient en conséquence de condamner Madame [M] [D] à payer à la SAS LEOMIRYS au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation terme du mois de septembre 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 6.136,75 euros.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.
L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.
En l'espèce, la dette locative de Madame [M] [D] s'élève à la somme non sérieusement contestable de 6.136,75 euros arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.
Au soutien de sa demande, Madame [M] [D] verse aux débats un échange de courriels aux termes duquel elle indique à son bailleur qu'elle développe une nouvelle activité en parallèle de son commerce pour lui permettre de faire face au règlement de ses charges. Elle produit au dossier un devis pour une prestation qu'elle doit réaliser du 13 septembre au 28 septembre, moyennant la somme totale de 3.324 euros TTC.
Toutefois, elle ne produit aucun autre élément comptable permettant de s'assurer qu'elle dispose d'une trésorerie suffisante pour lui permettre de procéder au règlement des loyers courants en sus de l'arriéré locatif.
Il ressort de ce qui précède que Madame [M] [D] ne justifie pas être en capacité d'honorer sa dette dans le délai de 24 mensualités sollicité.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Madame [M] [D].
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Madame [M] [D], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Madame [M] [D] sera également condamnée à payer à la SAS LEOMIRYS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux situé [Adresse 1] à [Localité 3] (91) au 18 mai 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de Madame [M] [D] et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (91) ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande d'astreinte ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par Madame [M] [D] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires que la bailleresse aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 18 mai 2024 ;
CONDAMNE Madame [M] [D] à payer à la SAS LEOMIRYS, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Madame [M] [D] à payer à la SAS LEOMIRYS la somme provisionnelle de 6.136,75 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024 inclus ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par Madame [M] [D] ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Madame [M] [D] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
CONDAMNE Madame [M] [D] à payer à la SAS LEOMIRYS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
