Cour d'appel, 19 décembre 2023. 21/02806

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/02806 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FT7I Minute n° 23/00234 S.A.S. BATIMO INVESTISSEMENT VENANT AUX DROITS DE LA SCI PATRZK C/ S.A.R.L. JP FITNESS Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 08 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00078 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 APPELANTE A TITRE PRINCIPALE ET INTIMÉE A TITRE INCIDENT : S.A.S. BATIMO INVESTISSEMENT VENANT AUX DROITS DE LA SCI PATRZK représentée par son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ INTIMÉE A TITRE PRINCIPALE ET INTIMÉE A TITRE INCIDENT : S.A.R.L. JP FITNESS Immatriculée au RCS de THIONVILLE, et représentée par son gérant, [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 05 Septembre 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 19 Décembre 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT, Conseillère Mme DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 4 février 2014, la SARL S.I.L a donné à bail à la SARL JP Fitness des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], à compter du 1er février 2014 pour une durée de 9 ans pour un loyer s'élevant initialement à la somme annuelle de 37.000 euros HT. Par acte d'huissier du 27 décembre 2019, la SCI Patrzek, devenue propriétaire de l'immeuble, a assigné la SARL JP Fitness devant le tribunal de grande instance de Thionville afin de la voir: - condamner la SARL JP Fitness à lui payer les sommes de: - 60.782,72 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019, - 6.078,27 euros correspondent à la majoration de 10% prévue au bail, - 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL JP Fitness en tous les frais et dépens de la procédure en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Par acte du 3 mars 2020, la SAS Batimo Investissement, disant venir aux droits de la SCI Patrzek, est intervenue volontairement à l'instance. Selon ses dernières conclusions récapitulatives, la SAS Batimo Investissement a demandé au tribunal de: - débouter la SARL JP Fitness de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner la SARL JP Fitness à lui payer la somme de 60.782,72 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019, - condamner la SARL JP Fitness à lui payer la somme de 5.123,76 euros correspondent à l'arriéré d'indexations calculé sur les années 2015 à 2020. - 6.078,27 euros correspondant à la majoration de 10% prévue au bail, - 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - ainsi qu'en tous les frais et dépens. En réponse, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, la SARL JP Fitness a demandé au tribunal de: - constater que ni la SCI Patrzek ni la SAS Batimo Investissement ne justifient d'un intérêt à agir, - les déclarer irrecevables en leurs demandes, et subsidiairement non fondées, Sur le fond, - constater que la bailleresse ne justi'e pas du mode de calcul de la répartition des charges, ni de leur imputabilité à son égard, - constater que le bail commercial conclu ne prévoit pas la refacturation de l'eau à son égard, - débouter la SAS Batimo Investissement de ses entières demandes, A titre subsidiaire, - dire et juger que la bailleresse a commis une réticence dolosive quant aux montants réels des charges, et à tout le moins, a manqué à son obligation d'information et de loyauté, - prendre acte que la SARL JP Fitness se réserve la possibilité ultérieure de solliciter une réduction du loyer, outre l'allocation de dommages et intérêts permettant de réparer le préjudice subi au fur et à mesure de son apparition, et notamment dès lors que la bailleresse se prévaudra d'un rappel de charges, - dire et juger que la bailleresse a engagé sa responsabilité civile contractuelle en procédant à une demande de régularisation tardive des charges et des indexations de loyers, préjudiciable à son égard, - condamner la SAS Batimo Investissement à lui payer la somme de 72.984,75 euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure, en réparation du préjudice qui lui a été causé, - ordonner la compensation entre les régularisations de charges et indexations de loyers, intérêts de retard et pénalités de la SAS Batimo Investissement et les dommages-intérêts et autres sommes qui lui seront allouées, En toute hypothèse, - constater le manquement de la bailleresse quant à son obligation de produire un décompte récapitulatif annuel de charges, - condamner la SAS Batimo Investissement à lui rembourser les provisions sur charges des années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, soit la somme de 20.500 euros - condamner la SAS Batimo Investissement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à réaliser tous les travaux de toiture nécessaires à la cessation totale des infiltrations subies dans le local loué à la SARL JP Fitness, - condamner la SAS Batimo Investissement à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente procédure. Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a: - constaté que la SCI Patrzek était recevable en sa demande initiale et avait un intérêt à agir, - constaté que la SAS Batimo Investissement, venue aux droits de celle-ci, a un intérêt à agir, - constaté que la SAS Batimo Investissement ne justifiait pas du mode de calcul de répartition des charges et de leur imputabilité à la SARL JP Fitness, preneur au bail des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], - débouté la SAS Batimo Investissement de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SAS Batimo Investissement à payer à la SARL JP Fitness la somme de 20.650 euros en remboursement des avances de charges payées par celle-ci, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder à la SARL JP Fitness de dommages-intérêts pour minoration de charges, ni de dommages-intérêts en réparation du préjudice allégué du fait d'une demande de régularisation tardive de charges, - dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes de donner acte présentées par la SARL JP Fitness, - rejeté la demande de la SARL JP Fitness aux fins de réalisation sous astreinte de travaux de toiture, - condamné la SAS Batimo Investissement à payer à la SARL JP Fitness la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 25 novembre 2021, la SAS Batimo Investissement a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement d'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, condamnée à payer à la SARL JP Fitness la somme de 20.650 euros en remboursement des avances de charges payées par celle-ci, avec intérêts au taux légal à compte du jugement, l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la SARL JP Fitness la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 26 juillet 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS Batimo Investissement demande à la cour de: - recevoir son appel, - rejeter l'appel incident de la SARL JP Fitness, - écarter des débats la pièce 20 produite par la SARL JP Fitness, - prononcer l'annulation du jugement rendu le 8 novembre 2021, et statuer par l'effet dévolutif de l'appel, - juger que la cour ne peut pas faire droit à la demande de confirmation présentée par la SARL JP Fitness du jugement annulé et qu'elle n'est de ce fait pas saisie des demandes y afférent, Subsidiairement, - infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2021 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes; condamnée à payer à la SARL JP Fitness la somme de 20.650 euros en remboursement des avances de charges payées par celle-ci, avec intérêts au taux légal à compte du jugement; condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la SARL JP Fitness la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau par l'effet dévolutif de l'appel et subsidiairement par voie d'infirmation, sur ses seules demandes, - condamner la SARL JP Fitness à lui payer les sommes de : * 15.736 euros à titre de remboursement de charges de taxe foncière pour les années 2018 à 2019, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019, * 1.573,60 euros, en application de la majoration de 10% prévue au bail, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019, * 1.974,80 euros, au titre du remboursement de la consommation d'eau pour la période du 18 octobre 2018 au 19 juin 2019, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019, * 194,80 euros, en application de la majoration de 10% prévue au bail, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019, * 26.453,97 euros à titre de remboursement des charges de taxe foncière pour les années 2020 à 2021, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande présentée par les conclusions justificatives d'appel du 23 février 2022, * 2.645,34 euros, en application de la majoration de 10% prévue au bail, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande présentée par les conclusions justificatives d'appel, - ordonner la capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien et 1343-3 nouveau du code civil, - donner acte à la SARL JP Fitness de sa renonciation à sa demande reconventionnelle, afférente aux travaux de toiture sous astreinte, - déclarer la SARL JP Fitness irrecevable en sa demande de dommages-intérêts, et en sa demande tendant au remboursement des avances de charges payées, - débouter la SARL JP Fitness de l'intégralité de ses demandes, En tout état de cause, - déclarer la SARL JP Fitness irrecevable et subsidiairement mal fondée en l'intégralité de ses demandes et les rejeter, - condamner la SARL JP Fitness aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel, - condamner la SARL JP Fitness à lui payer la somme de 4.000 euros par instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 14 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL JP Fitness demande à la cour de: - débouter la SAS Batimo Investissement de son appel et de toutes ses demandes en tant que dirigées à son encontre, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a: * constaté que la SAS Batimo Investissement ne justifiait pas du mode de calcul de répartition des charges et de leur imputabilité à son égard, * débouté la SAS Batimo Investissement de l'ensemble de ses demandes, * condamné la SAS Batimo Investissement à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, - confirmer le jugement en son principe en ce qu'il a condamné la SAS Batimo Investissement à lui rembourser les avances de charges payées par celle-ci avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - l'infirmant, subsidiairement l'émendant quant aux montants dus, - condamner la SAS Batimo Investissement à lui payer la somme de 42.000 euros TTC en remboursement des avances de charges payées par celle-ci avec intérêts au taux légal à compter du jugement, puis postérieurement au jugement, à compter de chaque versement, cette somme étant arrêtée au mois de mai 2022 et à parfaire après comptabilisation des provisions sur charges réglées postérieurement au mois de mai 2022 et jusqu'à l'arrêt à intervenir, - faire droit à son appel incident, et, infirmer le jugement en ce qu'il a: * dit n'y avoir lieu à lui accorder des dommages-intérêts en réparation du préjudice allégué du fait d'une demande de régularisation tardive de charges, * dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes de donner acte qu'elle a présentées * rejeté sa demande aux fins de réalisation sous astreinte des travaux de toiture, Statuant à nouveau, Vu notamment l'article 9 du code de procédure civile, les articles 1134, 1382 et suivants du code civil ainsi que les articles 1347 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au jour de la signature du bail, Vu qu'il n'existe au bail aucune clause mettant à sa charge les consommations d'eau, Vu la réticence dolosive de la SAS Batimo investissement lors de la conclusion du bail et ses manquements à l'obligation d'information pré-contractuelle et de loyauté dans l'exécution du contrat, - débouter la SAS Batimo Investissement de toutes ses demandes concernant la mise à sa charge de la consommation d'eau, - condamner la SAS Batimo Investissement à lui payer la somme de 72.984,75 euros et, subsidiairement, à la somme de 48.578,51 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure, à titre de dommages-intérêts et en réparation du préjudice causé avec capitalisation des intérêts, En tout état de cause, - condamner la SAS Batimo Investissement aux entiers dépens d'instance et d'appel et à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Il convient au préalable de relever que la SAS Batimo Investissement ne sollicite plus devant la cour, la condamnation de la SARL JP Fitness à lui payer un arriéré d'indexations de loyer calculé sur les années 2015 à 2020. Par ailleurs, la SARL JP Fitness ne sollicite plus dans ses dernières conclusions devant la cour la condamnation de la SAS Batimo Investissement à faire réaliser des travaux de toiture sous astreinte. Sur la demande tendant à voir écarter une pièce Contrairement aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile, la SAS Batimo Investissement n'invoque aucun moyen à l'appui de sa demande tendant à voir écarter la pièce 20 produite par la SARL JP Fitness. Cette demande sera donc rejetée. Sur la demande d'annulation du jugement Il résulte de l'article 464 du code de procédure civile que lorsque le juge s'est prononcé sur des choses non demandées ou a accordé plus que ce qui avait été demandé, les dispositions de l'article 463 du même code sont alors applicables. Cet article ne prévoit pas l'annulation du jugement, mais permet aux parties de ressaisir le juge afin qu'il rectifie les dispositions concernées de sa décision. Dans le jugement dont il est interjeté appel, le tribunal a condamné la SAS Batimo Investissement à payer à la SARL JP Fitness la somme de 20.650 euros en remboursement des avances de charges alors qu'il n'était sollicité que la somme de 20.500 euros dans le dispositif des conclusions la SARL JP Fitness. Il a motivé sa décision en estimant que ce dispositif comportait une erreur matérielle dans la mesure où la somme de 20.650 euros était demandée dans les motifs des conclusions et correspondait au total des avances sur charges réglées par la SARL JP Fitness. Toutefois, le régime de l'erreur matérielle prévu par l'article 462 du code de procédure civile ne s'applique qu'aux décisions prises par une juridiction et non aux conclusions des parties. Il faut donc considérer que le tribunal n'a pas invoqué d'office un moyen de droit sans recueillir les observations des parties mais a statué ultra petita. Dès lors, seules les dispositions des articles 464 et 463 susvisés étaient applicables. La demande en nullité du jugement formée par la SAS Batimo Investissement tant sur le fondement de l'inobservation du principe du contradictoire que sur celui d'une condamnation prononcée ultra petita sera rejetée. Sur la recevabilité des prétentions formées par la SARL JP Fitness Au titre du remboursement des provisions sur charges Par application de l'article 954 du code de procédure civile, il appartient à l'intimé qui forme un appel incident d'indiquer dans le dispositif de ses prétentions qu'il sollicite l'infirmation de la décision critiquée et formuler ses prétentions. Dans ses premières conclusions d'intimé et d'appel incident déposée le 25 mai 2022, la SARL JP Fitness a demandé dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement en précisant les parties concernées puis a indiqué: « l'émendant quant aux montants dus, condamner la SAS Batimo Investissement à payer à la SARL JP Fitness la somme de 42.000 euros en remboursement des avances de charges (...)». Le verbe «émender» est un synonyme de réformer et correspond à une infirmation de jugement qui n'est pas totale. Il faut donc considérer que la demande ainsi formulée est une demande d'infirmation sur le montant de la condamnation prononcée par le tribunal. Les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile sont donc respectées et ce moyen invoqué tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de la demande la SARL JP Fitness en remboursement des provisions sur charges versées sera rejeté. *Sur les provisions versées avant le 6 mai 2018 Il convient de relever que ni l'appel principal, ni l'appel incident ne portent sur les dispositions du jugement ayant constaté que la SCI Patrzek était recevable en sa demande initiale et avait un intérêt à agir et que la SAS Batimo Investissement, venue aux droits de la SCI Patrzek avait un intérêt à agir. Il faut ainsi considérer qu'il est jugé de manière définitive que la SAS Batimo Investissement est bien venue aux droits de la SCI Patrzek. Il s'en déduit que la SAS Batimo Investissement a non seulement qualité pour former des demandes sur le fondement du bail conclu initialement entre la SARL S.I.L. et la SARL JP Fitness, y compris pour la période à laquelle elle n'était pas encore propriétaire et pour celle antérieure au 6 mai 2018, date à laquelle la SCI Patrzek a acquis les locaux, mais qu'elle a également qualité, en qualité de bailleur, pour qu'il soit formé des prétentions à son encontre. La SAS Batimo Investissement ayant qualité à agir et à défendre, il convient donc de déclarer la SARL JP Fitness recevable à solliciter le remboursement des provisions versées avant le 6 mai 2018. *Sur les provisions versées avant le 18 juin 2015 L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La SAS Batimo Investissement ne produit aucune pièce permettant de justifier que la SARL JP Fitness avait connaissance de régularisation de charges ou de décompte de charges avant l'assignation qui lui a été délivrée le 27 décembre 2019. Le point de départ de la prescription relatif à la demande en répétition de l'indû au titre des provisions sur charges doit donc être fixé à cette date. La SAS Batimo Investissement reconnaît que la SARL JP Fitness a formé sa demande en répétition de l'indû par conclusions du 19 juin 2020. Le délai de prescription de 5 ans n'était donc pas écoulé. Les demandes formées par la SARL JP Fitness au titre des provisions pour charges versées antérieurement au 18 juin 2015 seront donc déclarées recevables. *Sur les provisions sur charges versées en 2022 Il résulte de l'article 18 du contrat de bail objet du litige que le bailleur doit établir un décompte de charges au terme de chaque exercice afin d'imputer les provisions versées. Il convient d'observer que les dernières conclusions de la SARL JP Fitness ont été déposées le 14 juin 2023. Il faut considérer que l'année 2022 étant écoulée, les charges devaient être régularisées à la date des dernières conclusions de la SARL JP Fitness, le 14 juin 2023. En conséquence, contrairement aux affirmations de la SAS Batimo Investissement, la SARL JP Fitness avait bien un intérêt à agir et à former une demande en remboursement des provisions sur charges versées pour l'année 2022. Cette demande sera donc déclarée recevable. Au titre de la demande en paiement de dommages-intérêts Ainsi qu'il l'a été démontré précédemment, la SAS Batimo Investissement venue aux droits de la SCI Patrzek a la qualité de bailleur. La SARL JP Fitness est donc recevable à former des demandes d'indemnisation à l'encontre de l'appelante sur le fondement du bail. L'appréciation de l'existence d'une faute commise au moment de la signature du bail relève de l'examen au fond de la demande d'indemnisation. Par ailleurs, si le bail a été conclu alors que la SARL JP Fitness était en cours de constitution, les statuts de la société datés du 28 janvier 2014 prévoyaient que le gérant devait signer le bail au nom de la société et que l'immatriculation de la société dans les six mois vaudrait reprise de plein droit par la société des actes accomplis pour le compte de la société en formation et des actes intervenus entre la date des statuts et celle de son immatriculation. Les pièces, produites par l'appelante elle-même, établissent que la SARL JP Fitness a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 6 mars 2014. La SARL JP Fitness est donc bien titulaire du bail depuis sa signature, contrairement aux affirmations de la SAS Batimo Investissement. Les moyens invoqués par l'appelante tendant à voir établir l'absence de personnalité juridique de l'intimée lors de la signature du contrat seront donc rejetés. Les demandes de dommages et intérêts formées par la SARL JP Fitness seront donc déclarées recevables. Sur les demandes formées par la SAS Batimo Investissement contre la SARL JP Fitness Au titre de la taxe foncière L'article 10 du contrat de bail stipule que «le preneur devra payer les contributions personnelles, les taxes professionnelles, les taxes locatives, et autre de toute nature, la taxe foncière relative aux biens immobiliers donnés à bail, supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles taxes municipales ou autres et augmentation d'impôts pouvant être créées, de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, supporter lesdites contributions et charges en cours de bail et rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet. D'une manière générale, le preneur supportera toutes charges qui reviennent habituellement au locataire.» L'article 18 du contrat qui indique que «le preneur supportera toutes les charges, contributions, frais de gérance de l'immeuble, taxes et prestations énoncées sous les précédents articles» précise que le remboursement envers le bailleur s'effectuera par appel d'une provision mensuelle versée par le preneur avec chaque terme de loyer. L'article 29 des conditions particulières du contrat précise «le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d'une provision calculée mensuellement par rapport aux charges antérieures, ces provisions viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement. Pour le premier mois de location, la provision est fixée à 350 euros HT par mois, correspondant à la quote-part de taxe foncière et à l'entretien des espaces verts». Préalablement à l'entrée en vigueur de l'article L145-40-2 du code de commerce introduit par la loi du 18 juin 2014 (non applicable au présent litige, le bail ayant été conclu le 4 février 2014), aucune disposition légale n'impose d'indiquer dans le bail le mode de répartition des charges, ni d'indiquer le montant de la taxe foncière lorsqu'il est prévu que le bailleur pourra en solliciter le remboursement auprès du preneur. Les moyens invoqués sur ces points par la SARL JP Fitness seront donc rejetés. Le bailleur est seulement tenu d'exécuter le contrat de bonne foi et d'appliquer un mode de répartition équitable. En l'espèce, la SAS Batimo Investissement répartit le montant de la taxe foncière en tenant compte de la surface donnée à bail à la SARL JP Fitness et au prorata de la surface totale de l'immeuble. Il n'est pas démontré que ce critère est inéquitable, étant observé que c'est ce mode de répartition qui est désormais retenu par l'article L145-40-2 du code de commerce. Le contrat de bail précise dans son article 25 relatif à la désignation des lieux que la surface donnée à bail à la SARL JP Fitness est de 917 m². Si la SARL JP Fitness soutient qu'il n'est pas justifié de la réalité de la surface totale de l'immeuble retenue par la SAS Batimo Investissement, il convient de relever qu'un plan comportant les surfaces données à bail aux trois preneurs de l'immeuble appartenant à la SAS Batimo Investissement était annexé au bail et comporte d'ailleurs les initiales du gérant de la SARL JP Fitness signataire du bail. L'intimée en a donc eu connaissance et constitue un document contractuel. Par ailleurs, et contrairement aux affirmations de la SARL JP Fitness, l'immeuble appartient totalement à la SAS Batimo Investissement et n'est pas soumis au statut de la copropriété. Il résulte de ce plan que l'immeuble est occupé par trois locataires, la société Jet Moto qui occupe une surface de 521,20 m² (336 + 182 + 3,20), la société les 1001 Dessous (puis son successeur) occupant une surface de 255 m² et enfin la SARL JP Fitness pour 917 m². La surface totale des locaux est donc de 1.693,20 m². Il n'est pas démontré qu'il existe des parties communes dans l'immeuble. La SAS Batimo Investissement ne retenant dans son mode de calcul qu'une surface totale de 1.667,73 m², seule cette dernière surface sera prise en compte. Si la SAS Batimo Investissement sollicite le paiement de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021 en prenant en compte une surface réelle de 1.144,72 m² donnée à bail à la SARL JP Fitness en raison de la création d'une mezzanine en début de bail, il convient toutefois de relever que le bail mentionnait que le bailleur avait autorisé la création de mezzanines et que l'article 33 du contrat stipule «au terme du bail, et de ses futurs renouvellements, seule la surface louée initialement soit 951 m² (avant extension réalisée par le preneur)». Il en résulte que les parties n'ont pas entendu tenir compte dans leurs relations, du gain de surface obtenu par la création de mezzanines. Il convient dès lors de conserver dans le calcul du remboursement au bailleur de la quote-part de la taxe foncière imputable à la SARL JP Fitness, la surface initiale telle que retenue par le bailleur dans ses premières demandes de remboursement formées au titre de la taxe foncière, soit 917 m² et correspondant à celle indiquée à l'article 25 du contrat. En conséquence, il convient de fixer la quote-part du montant de la taxe foncière dont la SAS Batimo Investissement peut solliciter le remboursement auprès de la SARL JP Fitness à 54,98% (soit [917x100] : 1.667,73). Il résulte des avis de taxes foncières produits que celles-ci concernent bien l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Il importe peu que ces avis aient été émis au nom de la SARL S.I.L dès lors que la SAS Batimo Investissement est désormais bailleur. En outre, la SARL JP Fitness ne peut exiger la preuve que la SAS Batimo Investissement a bien réglé les sommes sollicitées par la direction générale des finances publiques dans la mesure où dans ses relations avec le bailleur, elle doit payer la taxe foncière. Au regard des avis de taxes foncières produits par la SAS Batimo Investissement et des provisions versées par la SARL JP Fitness que cette dernière reste débitrice des sommes suivantes : Pour 2018 : 7.963 euros soit 54,98% de 22.123 euros = 12.163 euros - 4.200 euros versés par provision Pour 2019: 7.771 euros soit 54,98% de 21.773 euros = 11.971 euros ' 4.200 euros versés par provision Pour 2020 : 7.725 euros soit 54,98% de 21.689 euros = 11.925 euros ' 4.200 euros versés par provision Pour 2021 : 7.958 euros soit 54,98% de 22.114 euros = 12.158 euros ' 4.200 euros versés par provision Soit un total de 31.417 euros, étant observé que la SAS Batimo Investissement ne sollicite plus le montant de la TVA sur cette somme. Le jugement ayant débouté la SAS Batimo Investissement de l'ensemble de ses demandes, il sera infirmé. La SARL JP Fitness sera condamnée à payer à l'appelante la somme de 31.417 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2019 (date de l'assignation faute de preuve d'une mise en demeure suffisante avant cette date) sur la somme de 15.734 euros et à compter du 26 juillet 2023 date des dernières conclusions récapitulatives sur le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Au titre de la majoration contractuelle de 10% L'article 19 du contrat de bail stipule que «le preneur s'oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires mensuellement et d'avance (').En cas de non-paiement, même partiel, à l'échéance du loyer, et à défaut de paiement 8 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la quittance sera majorée de 10% du loyer hors taxe, taxes en sus à la charge du preneur». Il faut entendre par «accessoires payables mensuellement», les provisions sur charges et non les sommes dues au titre de la régularisation des charges. En conséquence, la SAS Batimo Investissement ne peut se prévaloir de cette clause pour solliciter une majoration de 10% des sommes dues au titre de la taxe foncière et doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes en paiement formées à ce titre. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention. Au titre des consommations d'eau L'article 10 du contrat de bail stipule que le preneur devra payer «les contributions personnelles» et «de manière générale toutes les charges qui reviennent habituellement au locataire». L'article 18 du contrat précise que le preneur «le preneur supportera toutes les charges, contributions, frais de gérance de l'immeuble, taxes et prestations énoncées sous les précédents articles et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature hormis celles décidées par la copropriété.» Il résulte de ces dispositions que les dépenses d'exploitation ainsi mentionnées concernent bien celles liées à l'exploitation des locaux donnés à bail et relatives à l'activité du preneur. Il faut dès lors considérer que la consommation d'eau liée à l'exploitation d'une salle de sport et à la présence nécessaire de douches pour une telle activité relève des dépenses d'exploitation mises à la charge du preneur. Ainsi qu'il l'a été dit précédemment, aucune disposition légale n'impose d'indiquer dans le bail le mode de répartition des charges. Toutefois, il appartient à la SAS Batimo Investissement de justifier de la réalité de la consommation d'eau qu'elle impute à la SARL JP Fitness. Il résulte des pièces produites que la somme de 1.974,80 euros sollicitée par l'appelante au titre de la consommation d'eau de la SARL JP Fitness pour la période allant du 18 octobre 2018 au 19 juin 2019 correspond au montant total de la facture émise le 28 juin 2019 par la direction de l'eau de la ville de [Localité 4] pour cette même période. Cette facture ne mentionne qu'un seul compteur (référencé C11SD002930) avec une consommation totale de 447 m3. Si la SAS Batimo Investissement justifie qu'elle avait fait poser 2 sous-compteurs correspondant aux consommations d'eau des deux autres locataires de l'immeuble (Jet Moto et Univers du feu successeur de 1001 Dessous), elle ne produit aucun élément (notamment un relevé de ces deux sous-compteurs) permettant d'établir quelles étaient exactement les consommation d'eau de chacun des preneurs pour cette même période (18.10.2018 ' 19.06.2019). Il n'est donc pas rapporté la preuve de la consommation exacte de la SARL JP Fitness, étant souligné que ce n'est que postérieurement à 2019 que la SAS Batimo Investissement a fait poser un compteur individuel au bénéfice de la SARL JP Fitness. C'est donc à juste titre que le tribunal a débouté la SAS Batimo Investissement de sa demande en paiement formée à ce titre ainsi qu'au titre de la majoration de 10%. Sur la capitalisation des intérêts Par application des dispositions de l'ancien article 1154 du code civil devenu 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts. Sur les demandes formées par la SARL JP Fitness contre la SAS Batimo Investissement Sur la demande formée au titre des provisions sur charges versées Il résulte des motifs susvisés que les demandes de provisions étaient justifiées jusqu'en 2021 au titre de la quote-part de la taxe foncière pouvant être imputée à la SARL JP Fitness et que les provisions versées sont inférieures au montant réellement dû, sans même qu'il soit nécessaire d'examiner le moyen tiré de l'inexistence de charges relatives aux espaces verts, leur entretien étant inclus dans le montant total de la provision versée mensuellement Si la SAS Batimo Investissement ne justifie pas avoir procédé en 2023 à la régularisation des charges pour l'année 2022, la SARL JP Fitness ne justifie pas non plus avoir payé l'intégralité des provisions sur charges sollicitées pour l'année 2022, ni quel était le montant qu'elle a réglé à ce titre. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Batimo Investissement à payer à la SARL JP Fitness la somme de 20.650 euros en remboursement des avances de charges et de débouter la SARL JP Fitness de sa demande en remboursement des provisions sur charges versées à hauteur de la somme de 42.000 euros puis postérieurement jusqu'au présent arrêt. Sur la demande de dommages et intérêts * Sur la réticence dolosive du bailleur et à titre subsidiaire sur les manquements du bailleur à son obligation d'information précontractuelle et à son obligation de loyauté Il convient de relever que les fautes invoquées par la SARL JP Fitness se situent au moment de la formation du contrat de bail. Or, la SAS Batimo Investissement justifie qu'à cette date, c'est la SARL S.I.L qui était propriétaire des lieux, la SCI Patrzek ne l'étant devenue que le 6 mai 2018, au terme du bail à construction qui lui avait été consenti par la SARL S.I.L. La SARL JP Fitness ne justifie donc pas que les fautes qu'elle invoque au moment de la signature du contrat ont été commises par la SAS Batimo Investissement, ces fautes étant personnelles à leur auteur, étant en outre observé qu'il n'est pas établi que la SCI Patrzek, dont la SAS Batimo Investissement vient aux droits, a accepté de garantir la SARL SIL des actions pouvant être engagées contre elle. En conséquence, la demande d'indemnisation formée par la SARL JP Fitness sur ces fondements doit être rejetée. * Sur la régularisation tardive des charges L'article 18 du contrat de bail stipule que «au terme de chaque exercice, le bailleur établira un décompte de charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur le terme suivant en même temps de l'appel de loyer suivant.» Il est constant qu'aucune régularisation annuelle de charges n'a été effectuée avant l'année 2019. Toutefois, la SCI Patrzek n'ayant été propriétaire des lieux et bailleur de la SARL JP Fitness qu'à compter du 6 mai 2018, l'absence de régularisation annuelle des charges pour la période antérieure à cette date ne lui est pas imputable et ne l'est pas plus à l'encontre de la SAS Batimo Investissement, venue aux droits de cette dernière. Par ailleurs, il y a lieu d'observer que pour les années 2018 à 2021, le contrat a été respecté par la SAS Batimo Investissement puisqu'il a été effectué des régularisations annuelles de charges, qui ont d'ailleurs été produites dans le cadre du présent litige, même si la SARL JP Fitness en conteste le contenu dans ses conclusions. Il n'est pas formé de demande d'indemnisation au titre de la régularisation tardive des charges pour l'année 2022. En conséquence, aucune faute n'a été commise par la SAS Batimo Investissement. Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL JP Fitness de sa demande d'indemnisation au titre de la régularisation tardive des charges. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. La SARL JP Fitness qui succombe principalement sera condamnée aux dépens de l'instance. Par application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en première instance et non compris dans les dépens. La SARL JP Fitness qui succombe également principalement en appel, sera condamnée aux dépens. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile il convient aussi de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette la demande de la SAS Batimo Investissement tendant à voir écarter la pièce 20 produite par la SARL JP Fitness; Déboute la SAS Batimo Investissement de sa demande en nullité du jugement du 8 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Thionville; Déclare recevables les prétentions formées par la SARL JP Fitness contre la SAS Batimo Investissement; Confirme le jugement du 8 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Thionville en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à à accorder à la SARL JP Fitness des dommages et intérêts pour minoration de charges, ni de dommages et intérêts en réparation du préjudice allégué du fait d'une demande de régularisation tardive de charges, L'infirme pour le surplus dans les limites de l'appel, et statuant à nouveau, Condamne la SARL JP Fitness à payer à la SAS Batimo Investissement la somme de 31.417 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2019 sur la somme de 15.734 euros et à compter du 26 juillet 2023 sur le surplus; Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière; Déboute la SAS Batimo Investissement du surplus de ses demandes; Condamne la SARL JP Fitness aux dépens de première instance; Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés par elle et non compris dans les dépens de première instance; Y ajoutant, Déboute la SARL JP Fitness du surplus de ses prétentions; Condamne la SARL JP Fitness aux dépens de l'appel; Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens. Le Greffier La Présidente de Chambre