Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01249

Du 19 décembre 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/01249 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKQU Etablissement public AQUITANIS C/ [U] [M] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à AQUITANIS Le 19/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Etablissement public AQUITANIS [Adresse 1] [Adresse 12] [Localité 7] Représenté par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [U] [M] né le 26 Janvier 1992 à [Localité 14] [Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 13] [Adresse 2] [Localité 9] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 17 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Octobre 1972 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 31 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [U] [M] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] ([Adresse 8]). Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 8 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Par acte du 1er juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l'audience du 17 octobre 2024 en lui demandant : - de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et que Monsieur [U] [M] est occupant sans droit ni titre ; - d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement occupé situé [Adresse 5] ([Adresse 8]) ; - de le condamner à payer par provision la somme de 1420,13 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation ; - de le condamner à titre provisionnel à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au dernier terme de loyer, de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ; - de le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. L'affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024. Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1116,91 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. AQUITANIS donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire sollicités en défense. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. Monsieur [U] [M], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l'action : AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, celui-ci a été conclu postérieurement à la réforme du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Le nouveau délai de six semaines étant un délai d'ordre public, il convient de retenir que ce délai régissait les relations entre les parties dès la conclusion du bail, et que le locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer a été signifié le 8 avril 2024, pour la somme en principal de 1806,36 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 mai 2024. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [U] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1116,91 euros à la date du 7 octobre 2024. Monsieur [U] [M] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [U] [M] a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [U] [M] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 449,05 euros au 7 octobre 2024. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 21 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2023 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à Monsieur [U] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6]) ; CONDAMNONS Monsieur [U] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 1116,91 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [U] [M] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - Monsieur [U] [M], sera tenu tenus de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (449,05 euros au jour du dernier décompte), et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Monsieur [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE