Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [C] [Y] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03835 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R4U
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 31 janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [Y] [K], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 octobre 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03835 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4R4U
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 août 2017 à effet au 22 août 2017, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [C] [Y] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1]), Escalier 1, 2ème étage, appartement n°0003, pour un loyer mensuel initial de 288,71 euros outre une provision mensuelle sur charges.
De loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la SA ELOGIE SIEMP a fait délivrer à Monsieur [C] [Y] [K] un commandement de payer la somme principale de 1 705,78 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de 6 semaines, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location.
Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la SA ELOGIE SIEMP a assigné Monsieur [C] [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail de l’appartement par acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [Y] [K] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,
- ordonner le transport de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [Y] [K],
- condamner Monsieur [C] [Y] [K] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 2 718,83 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner Monsieur [C] [Y] [K] à payer à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés,
- condamner Monsieur [C] [Y] [K] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelé à l’audience du 18 juin 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024. À l'audience du 10 octobre 2024, la SA ELOGIE SIEMP représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé à la baisse sa créance à la somme de 6 026,38 euros, terme de septembre 2024 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné, Monsieur [C] [Y] [K] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Il a précisé avoir repris le paiement du loyer avant l’audience et a présenté à la barre des éléments laissant apparaître 3 paiements récents (425 euros le 9 octobre 2024, 423,45 euros et 256,55 euros le 10 octobre 2024). Il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Un diagnostic social a été transmis au greffe dont il a été fait lecture à l’audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, puis prorogé au 31 janvier 2025.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023 pour la somme en principal de 1 705,78 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Aucun paiement, hormis les versements de la CAF, n’ayant été effectué dans le délai de 2 mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er février 2024 à minuit.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation
Monsieur [C] [Y] [K] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il ressort du dernier décompte produit (à la date du 2 octobre 2024) joint à l’assignation que Monsieur [C] [Y] [K] est redevable de la somme de 6 026,38 euros échéance du mois de septembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux charges impayés.
Il en résulte que Monsieur [C] [Y] [K] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l'espèce, au regard des 3 paiements effectués le 9 et le 10 octobre 2024 et justifiés à la barre, il apparait que Monsieur [C] [Y] [K] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En outre, au regard de ses revenus et de son reste à vivre mensuel (1080 euros), le locataire semble en mesure de se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement.
Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [C] [Y] [K] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées dument justifiées, si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [Y] [K] au paiement de celle-ci.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [C] [Y] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En équité, il convient de débouter la SA ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA ELOGIE SIEMP d'une part, et Monsieur [C] [Y] [K] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], Escalier 1, 2ème étage, appartement n°0003, sont réunies à la date du 1er février 2024 à minuit,
CONDAMNONS Monsieur [C] [Y] [K] à verser à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 6 026,38 euros (décompte arrêté au 2 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre 2024) au titre des arriérés de loyers et charges impayés à cette date avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISONS sauf meilleur accord des parties, Monsieur [C] [Y] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [C] [Y] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ELOGIE SIEMP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [C] [Y] [K] soit condamné à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
* que soit ordonnée la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNONS Monsieur [C] [Y] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,
DEBOUTONS la SA ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
La Greffier Le Juge des contentieux de la protection
