Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/02266

24/05/2023 ARRÊT N°330/2023 N° RG 22/02266 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O23P AM/CD Décision déférée du 19 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de CASTELSARRASIN ( 1221000106) Mme [E] [H] [U] [Y] [B] C/ [X] [O] épouse [C] [T] [C] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [H] [U] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Diane PAYROU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.013928 du 08/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Madame [Y] [B] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Diane PAYROU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.013925 du 08/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉS Madame [X] [O] épouse [C] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [T] [C] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2019, Mme [X] [O] épouse [C] et M. [T] [C] a donné à bail à Mme [Y] [B] et M. [H] [U] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer initial de 900 euros provisions sur charges comprises. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un troisième commandement de payer la somme de 8187,34 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 13 août 2021, en vain. Par acte du 28 octobre 2021, dénoncé par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, Mme [X] [O] épouse [C] et M. [T] [C] ont fait assigner en référé Mme [Y] [B] et M. [H] [U] aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion des occupants et de condamnation solidaire des locataires au paiement à titre provisionnel d'une somme au titre de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 19 mai 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Castelsarrasin a : - jugé que les demandes formées par les consorts [C] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 octobre 2021, - ordonné faute du départ volontaire de M. [H] [U] et Mme [Y] [B] du logement loué [Adresse 4] dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, - condamné M. [H] [U] et Mme [Y] [B] solidairement à payer à M. [T] [C] et Mme [X] [C] née [O] la somme de 14504,78 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtés au 1er avril 2022, échéance d'avril 2022 incluse, - débouté M. [H] [U] et Mme [Y] [B] de leurs demandes de consignation des loyers et réalisation d'une expertise, - débouté M. [H] [U] et Mme [Y] [B] de leurs demandes de délais de paiement et dit n'y avoir lieu à la suspension de la clause résolutoire, - condamné M. [H] [U] et Mme [Y] [B] solidairement à verser à M. [T] [C] et Mme [X] [C] née [O] la somme mensuelle de 909,93 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, - précisé que cette indemnité ne donnera pas lieu à réindexation, - condamné M. [H] [U] et Mme [Y] [B] solidairement à verser à M. [T] [C] et Mme [X] [C] née [O] la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [H] [U] et Mme [Y] [B] solidairement aux dépens dont le coût du commandement de payer, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre de provision. Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu principalement que la dette n'est pas contestée et que la seule difficulté établie, relative à deux prises électriques, ne caractérise pas une contestation sérieuse tenant à l'exécution par les bailleurs à leur obligation de délivrance. Par déclaration en date du 16 juin 2022, M. [U] et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 15 juillet 2022, M. [U] et Mme [B] prient la cour, vu les articles 8-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 654 et suivants du Code de procédure civile et l'article 1345-1 du Code civil, de : - infirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, À titre principal, - juger qu'il y a une contestation sérieuse sur le fond, - juger que le Juge des référés est incompétent, - juger que le Juge des référés a privé sa décision de base légale pour absence de contrôle de proportionnalité, - renvoyer les parties à se pourvoir au fond par-devant le Juge des Contentieux de la Protection de Castelsarrasin, - débouter purement et simplement les époux [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, À titre subsidiaire, - accorder les plus larges délais de paiement aux locataires, - débouter purement et simplement les époux [C] de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - dire ce que de droit sur les dépens. M. [U] et Mme [B] soutiennent à titre principal que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de condamnation provisionnelle qui se heurte à une contestation sérieuse concernant l'entretien et l'état du logement dès leur entrée dans les lieux au vu du diagnostic électrique notamment et de leurs factures d'électricité : il a fallu attendre mai 2021 pour le remplacement des fenêtres, non isolantes, et le maire a imposé des travaux sous deux mois le 22 juin 2021, en vain. Le juge des référés a le pouvoir d'apprécier si l'éventualité d'une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse la contestation : ils justifient les impayés, non contestés, par l'exception d'inexécution découlant de l'indécence du logement et de son inhabitabilité, souffrant d'un préjudice de jouissance au vu des désordres constatés par les services de la mairie et ce, depuis leur entrée dans les lieux. Le contrôle de proportionnalité n'a pas été opéré : l'expulsion a eu pour effet de les placer dans une plus grande précarité. Subsidiairement, ils sont tombés en arrérage par la faute du bailleur, ne pouvant faire face aux charges courantes afférentes au logement, le loyer résiduel s'élève à 736,93 euros. M. [U] est en arrêt de travail depuis juillet 2019 et désormais déclaré inapte à son poste, Mme [B] est elle aussi en arrêt maladie depuis novembre 2019, ils ont trois enfants à charge dont une étudiante, ce qui justifie l'accueil de leur demande de délais de paiement. Mme et M. [C], dans leurs dernières écritures en date du 9 août 2022, demandent à la cour, vu les articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet, les articles 1231-6 et 1344-1 du Code Civil (anciennement article 1153), de': - confirmer l'ordonnance du 19 mai 2022, en toutes ses dispositions et en ce qu'il a condamné Mme [B] et M. [U] à être expulser et à payer un arriéré locatif et une indemnité d'occupation et à payer une somme de 300€ au titre de ses frais irrépétibles et à supporter les dépens, Par conséquent, - débouter Mme [B] et M. [U] de l'ensemble de leurs demandes de réformation et confirmer l'ordonnance en date du 19 mai 2022, - juger simplement que la dette au 5 mai 2022 peut être réévaluée à 14 476,11€, - condamner en cause d'appel solidairement Mme [B] et M. [U] au paiement d'une somme de 1 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, - condamner solidairement Mme [B] et M. [U] aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Monferran Carrière Espagno, avocats associés à Toulouse. Mme et M. [C] soutiennent pour l'essentiel qu'ils n'ont pas manqué à leurs obligations, apportant toujours des réponses et faisant réaliser des travaux, même si les locataires sont difficilement joignables : il n'y a pas de lien entre la consommation d'électricité et les minimes défauts électriques à reprendre, et le maire n'a pris aucun acte administratif. Il n'y a pas non plus de disproportion dans la décision déférée qui a fait la balance entre l'arriéré important depuis deux ans et les mises en cause mineures en 2021, au regard des travaux effectués. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur le constat de la résiliation L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou de versement du dépôt de garantie prévu au contrat. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bailleur a fait délivrer le 13 août 2021 un commandement de payer la somme de 8187,34 euros au principal : le relevé de compte joint à l'acte montre qu'il s'agissait là du solde débiteur au 1er août 2021, résultant du défaut de tout versement des locataires depuis novembre 2020. Et il ressort de l'extrait de compte locatif édité le 1er avril 2022 qu'au cours des deux mois qui ont suivi le commandement, les sommes versées par les appelants se sont limitées à 148 euros et n'ont donc pas apuré les causes du commandement. Les locataires opposent toutefois une exception d'inexécution du fait de l'indécence du logement et de son inhabitabilité. Il convient donc de vérifier si le commandement de payer a été délivré de bonne foi. Au soutien de leur prétention, ils produisent : . le diagnostic électrique réalisé le 18 février 2019 pointant deux anomalies non compensées : une connexion avec une partie active nue sous tension accessible et un matériel électrique inadapté à l'usage, il n'est pas établi que ces anomalies n'ont pas été reprises avant leur entrée dans les lieux le mois suivant et les photos jointes montrent un impact limité à une connexion à un endroit non précisé et une ampoule située à l'extérieur de la maison, . le courriel adressé à l'agence le 30 juillet 2019 suite au retard de paiement du loyer de juillet dans lequel Mme [B] se plaint d'attendre une réparation pour le portail et les fenêtres et de l'apparition de moisissure sur les murs de la salle de bain en lien avec une 'clim qui sent mauvais', ainsi que du retard dans la construction du pool house ; l'agence répond que le réparateur passera le 13 août pour le portail, que l'entreprise déjà intervenue pour les fenêtres les contactera à sa réouverture en septembre et qu'elle attend la validation des travaux et la date de réalisation du pool house par l'artisan, et une intervention sur la climatisation a eu lieu le 30 août 2019, . le courriel du samedi 19 décembre 2020 par lequel Mme [B] signale une fuite du cumulus ; l'agence répond le dimanche suivant que le plombier avait été mandaté, et ce dernier a édité la facture afférente le 8 janvier 2021, . les photos de deux courriers datés de février 2021, sans preuve d'envoi, qui semblent être destinés pour l'un aux bailleurs dénonçant l'humidité, la moisissure, des factures d'eau et d'électricité extravagantes, et pour l'autre à un tiers non identifié informé en outre de problèmes de fenêtres qui ne s'ouvrent pas ou ferment mal, de carrelage fissuré et d'une toiture qui fuit par forte pluie ; les bailleurs justifient d'une intervention en toiture suite à infiltration réglée le 30 janvier 2021, . un message du 19 mai 2021, la locataire confirmant que les fenêtres de 4 pièces ont été changées et indiquant qu'une fenêtre ne s'ouvre plus et que la porte coince et seraient à changer également selon l'entrepreneur, . des factures d'électricité et d'eau élevées : les premières, au nom de trois fournisseurs successifs, ne disent rien du volume d'énergie consommé, alors que le couple avait été alerté par son fournisseur d'eau quant à sa consommation, deux fois supérieure au volume habituel en novembre 2020 ; au demeurant, celle-ci a été divisée par 7 en 2021, sans que rien ne permette de relier ces variations à la qualité du logement, . la copie d'un courrier adressé par la mairie au bailleur, daté du 22 juin 2021 : l'adjointe au maire y liste différentes infractions par rapport au règlement sanitaire départemental, - et non au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui fixe seul les obligations du bailleur à l'égard du locataire - qu'elle a relevées à l'issue de l'enquête diligentée par elle-même elle-même le 1er avril 2021 ; l'élue ne joint pas son rapport d'enquête qui permettrait à la juridiction d'en apprécier concrètement la teneur et l'éventuel caractère de manquements aux exigences légales en matière de décence mais elle avertit qu'elle fera usage de ses pouvoirs de police à défaut pour les bailleurs de 'faire le nécessaire avant le 31 août 2021", sans préciser ses attentes au-delà des termes suivants : 'accord amiable et ...des travaux afin de rendre ce logement décent'. Il ressort donc de cet examen d'une part que les constats concrets des services de la mairie restent imprécisés et surtout n'ont finalement pas donné lieu à sanction, de même que ne sont établis ni un lien entre le montant des factures d'énergie et d'eau et un éventuel défaut du logement ni la persistance des deux anomalies électriques constatées avant l'entrée dans les lieux, et d'autre part que les doléances des locataires ont ainsi reçu des réponses diligentes, exception faite du dernier signalement de problèmes d'ouverture d'une fenêtre et d'une porte : ainsi, les désordres dénoncés soit ne sont pas établis par les éléments du dossier, soit s'avèrent ponctuels, soit encore ne sont pas de nature à entacher la décence du logement. Il n'apparaît donc pas que la contestation soulevée soit suffisamment sérieuse pour priver de légitimité les causes du commandement, les doléances limitées étayées ne pouvant justifier le défaut de tout paiement de novembre 2020 à août 2021. Dès lors, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois de l'acte, la clause résolutoire a joué et c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires et fixé une indemnité d'occupation. La décision déférée doit en conséquence être confirmé sur ces points. Les locataires, qui avaient relevé appel du rejet de leur demande de suspension de la clause résolutoire, ne maintiennent pas cette demande en appel, étant relevé que la pièce 14 des intimés, dite 'compte de départ', acte leur départ au 4 mai 2022. Il est observé pareillement qu'ils ne maintiennent pas les demandes de consignation des loyers et réalisation d'une expertise dont ils critiquaient le rejet dans leur déclaration d'appel. Sur la provision due L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, ni le principe ni le montant de la dette locative telle que retenue par le premier juge à la date du 1er avril 2022 ne sont contestés par les appelants. Les intimés ont précisé leur créance au 5 mai 2022, date du départ des locataires, produisant une 'compte de départ' en faveur d'un solde débiteur légèrement inférieur, 14 476,11 euros. Mme [B] et M. [U] seront donc condamnés à payer à Mme et M. [C] une provision de 14 476,11 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 5 mai 2022. La décision déférée sera donc infirmée sur le montant de la provision. Sur la demande de délais de paiement En cas d'urgence, les articles 510 du code de procédure civile et 1343-5 alinea 1 du code civil permettent au juge des référés, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Au cas d'espèce, au soutien de leur demande subsidiaire de délais de paiement, les appelants mettent en avant leurs difficultés personnelles (invalidité pour l'un, arrêt-maladie pour l'autre) et leurs charges de famille pour solliciter des délais de paiement. Ils ne précisent pas quelle est leur dépense actuelle au titre de leur relogement. Pour autant, les revenus mensuels de ce foyer de cinq personnes peuvent être chiffrés à 1930 euros sur la base des pièces produites : il paraît donc impossible qu'en sus de leur loyer actuel, ils puissent s'acquitter de mensualités de plus de 600 euros pour s'acquitter de leur dette locative dans le délai maximum prévu par la loi, alors même qu'ils n'ont pu faire aucun versement au titre de leurs loyers courants depuis plus de deux ans à l'exception de 148 euros en septembre 2021. Il ne peut donc être fait droit à leur demande. Sur les frais et dépens Mme [B] et M. [U] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Monferran Carrière Espagno, avocats associés à Toulouse. L'équité commande d'allouer à M. et Mme [C] la somme supplémentaire de 800 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf quant au montant de la provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation Statuant à nouveau de ce chef, Condamne M. [H] [U] et Mme [Y] [B] solidairement à payer à M. [T] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] à titre provisionnel la somme de 14 476,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 mai 2022, Y ajoutant, Condamne M. [H] [U] et Mme [Y] [B] solidairement à payer à M. [T] [C] et Mme [X] [C] née [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [H] [U] et Mme [Y] [B] in solidum aux dépens de l'appel dont distraction au profit de la SCP Monferran Carrière Espagno, avocats associés à Toulouse. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I.ANGER C. BENEIX-BACHER