Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre
N° RG 22/13613
N° Portalis 352J-W-B7G-CYG4T
N° MINUTE :
Assignation du :
04 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 16 Octobre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0123
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0123
Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
N° RG 22/13613 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYG4T
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Adélie LERESTIF, greffière.
DÉBATS
A l’audience du 04 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 octobre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 janvier 2007, Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [B] un appartement non meublé situé au 8ème étage du [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte d’huissier du 26 juin 2021, Monsieur [V] [Y] a fait délivrer à Monsieur [R] [B] un congé pour vente libre de toute occupation du bien loué à effet au 31 janvier 2022, lui proposant de l’acquérir en priorité au prix de 55 000 euros.
Par courrier recommandé en date du 8 juillet 2021, Monsieur [R] [B] a exercé son droit de préemption et précisé qu’il entendait recourir à un prêt bancaire pour financer son acquisition.
Par courrier recommandé en date du 23 septembre 2021, Monsieur [R] [B] a, par le biais de son conseil, mis en demeure Monsieur [V] [Y] de régulariser la promesse de vente.
Par courriel du 5 novembre 2021, le clerc de notaire de l’office de Maître [Z] [X] a informé Monsieur [R] [B] d’une difficulté relative à la propriété du bien par Monsieur [V] [Y], en réalité détenteur de l’usufruit des 66 parts d’une société d’attribution, la SOCIETE NOUVELLE DU DIX RUE HENRI DUCHENE, donnant droit à la jouissance actuelle et à la promesse d‘attribution ultérieure en pleine propriété du bien donné à bail.
La vente n’a pas été régularisée.
Par acte d’huissier du 20 janvier 2022, Monsieur [V] [Y] a fait délivrer à Monsieur [R] [B] un commandement de quitter les lieux pour le 31 janvier 2022 puis l’a, par acte d’huissier du 10 mai 2022, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du contrat de location et d’expulsion avant de se désister de cette instance.
Considérant le congé pour vendre valable et la vente parfaite, Monsieur [R] [B] a, par exploit d’huissier du 4 novembre 2022, fait assigner Monsieur [V] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de juger parfaite la vente du bien loué à son profit à la date du 10 juillet 2021.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 avril 2023, Monsieur [R] [B] demande au tribunal, sur le fondement de l’article [Cadastre 2] II de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1240, 1113, 1114, 1121, 1583 et 1599 du code civil, de :
Rejeter les demandes de Monsieur [Y],Juger que le congé pour vendre délivré le 26 juin 2021 est valable,Juger qu’il y a eu un accord de volonté entre Monsieur [Y] et Monsieur [B] concernant la vente du bien constituant le lot n°43 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] et cadastré EF [Cadastre 2],En conséquence,
Juger que la vente est parfaite entre Monsieur [Y] d’une part et Monsieur [B] d’autre part, à la date du 10 juillet 2021,Condamner Monsieur [Y] à régulariser avec Monsieur [B], sous astreinte de 100 € par jour de retard, la vente du lot n°43 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] et cadastré EF [Cadastre 2] au prix de cinquante-cinq mille euros (55.000) nets vendeurs dans un délais d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à l’étude de [S] [X] sise [Adresse 6],Se réserver la liquidation de l’astreinte, A titre subsidiaire, si le Tribunal devait juger que le congé pour vendre est nul,
Juger que Monsieur [Y] a commis une faute en délivrant un congé pour vendre à Monsieur [B], sans s’assurer qu’il en avait le pouvoir,Condamner Monsieur [Y] à régler la somme de 20.000€ de dommages et intérêt à Monsieur [B] en réparation de son préjudice constitué d’une perte de chance d’acquérir l’appartement qu’il occupe depuis plus de 15 ans,En tout état de cause,
Condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [B] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile, qui seront recouvrés par la SELARL 1804, agissant par Maître Muriel AMSELLEM-KASSABI.
Décision du 16 Octobre 2024
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Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 31 mai 2023, Monsieur [V] [Y] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, de :
A titre principal,
Constater que Monsieur [V] [Y] n’avait pas qualité pour délivrer le congé pour vendre en date du 26 juin 2021 sans le concours des nus-propriétaires,Constater que Monsieur [V] [Y] n’a pas qualité pour aliéner le lot n°43 sis [Adresse 1],En conséquence,
Constater que le congé délivré le 26 juin 2021 n’est pas valable,Débouter Monsieur [R] [B] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de perte de chance,Débouter Monsieur [R] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [V] [Y] tendant aux fins de régularisation de la vente du lot n°43 sis [Adresse 1],A titre subsidiaire,
Constater que l’acceptation du congé avec offre de vente en date du 26 juin 2021 par Monsieur [R] [B] est nulle, En conséquence,
Débouter Monsieur [R] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [V] [Y],En toute hypothèse,
Condamner Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [V] [Y] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [R] [B] aux entiers dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 4 septembre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
Décision du 16 Octobre 2024
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MOTIFS DE LA DECISION
Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la validité du congé pour vendre
Sur le fondement de la théorie de l’apparence
Monsieur [R] [B] soutient que le congé pour vendre de Monsieur [V] [Y] du 26 juin 2021 est valable dans la mesure où il s’est, depuis le début de la relation contractuelle, comporté comme l’unique propriétaire de l’appartement, nonobstant l’impossibilité pour un usufruitier d’exercer un acte de disposition sur le bien dont il a l’usufruit. Il expose en effet que la théorie de l’apparence couvre la nullité du congé pour vendre du 26 juin 2021 en ce que Monsieur [V] [Y] s’est toujours comporté comme le seul propriétaire du bien litigieux, ce même après avoir découvert qu’il n’était propriétaire que de parts d’une société au moment de la rédaction de l’acte de vente, signant le contrat de bail sans indication quant à la nature de ses droits sur le bien, délivrant un congé pour vendre le 26 juin 2021, signifiant un commandement de quitter les lieux le 20 janvier 2022 après avoir découvert la difficulté tenant à la nature de ses droits sur le bien ou encore l’assignant devant le juge des contentieux de la protection le 10 mai 2022 et se prévalant d’un congé pour vendre qu’il savait irrégulier.
En défense, Monsieur [V] [Y] soutient que le congé pour vendre qu’il a fait délivrer le 26 juin 2021 est nul dans la mesure où il n’était qu’usufruitier de parts donnant le droit de jouissance et d’attribution ultérieure en pleine propriété du lot proposé à la vente, de sorte qu’il n’avait pas qualité pour aliéner ledit lot sans le concours des nus-propriétaires. Il précise avoir acquis avec son épouse le 10 janvier 1972 66 parts d’une société d’attribution, la SOCIETE NOUVELLE DU DIX RUE HENRI DUCHENE, donnant droit à la jouissance actuelle et à la promesse d‘attribution ultérieure en pleine propriété du lot litigieux et a, avec son épouse, par acte authentique du 31 octobre 1992, fait donation à leurs deux enfants de la nue-propriété de ces 66 parts. Si par acte notarié du 20 juillet 2022, l’attribution du lot a été régularisée par retrait des parts de la société d’attribution susvisée, le démembrement de propriété sur le lot conférant l’usufruit à Monsieur [V] [Y], son épouse étant décédée, et réservant la nue-propriété à ses enfants, a été conservé, de sorte qu’il n’a toujours pas qualité pour régulariser une quelconque vente. Sur la théorie de l’apparence qui lui est opposée, le défendeur expose que la seule connaissance de la nécessite de procéder au retrait de parts n’est pas de nature à lui permettre d’en tirer toutes les conséquences juridiques, outre qu’il a poursuivi les diligences aux fins de validation du congé en se croyant légitimement fondé. Il ajoute enfin que Monsieur [R] [B] est mal fondé à soutenir qu’il avait l’apparence de propriétaire puisqu’il était informé de l’existence d’une donation par courriel du clerc de notaire le 5 novembre 2021 et de l’existence d’une indivision par courrier de l’office notarial du 30 septembre 2021.
Décision du 16 Octobre 2024
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Sur ce,
L’article 1156 du code civil alinéa 1er dispose que l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'un sujet de droit a agi sur la base d'une croyance qui, tout en étant erronée, était légitime parce que des signes objectifs laissaient penser que la réalité était conforme à l'apparence, son action doit produire les effets juridiques qu'il escomptait. L’erreur qui est invincible et que n’importe qui aurait pu commettre est seule en mesure de créer le droit. Une croyance erronée peut donc devenir légitime à cause de signes objectifs sur lesquels il était raisonnable de fonder sa conviction et qui dispensaient le tiers contractant de vérifier la réalité des droits de son interlocuteur, lequel doit faire la preuve qu’il avait bien pris les précautions que les circonstances exigeaient.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que :
Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [B] le 31 janvier 2007 un appartement situé au 8ème étage du [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 150 euros, Qu’il pouvait lui adresser des quittances de loyers, certaines de celles-ci pour les années 2007 et 2010 étant produites par Monsieur [R] [B],Qu’il lui a fait délivrer par acte d’huissier le 26 juin 2021 un congé pour vente libre de toute occupation du bien loué à effet au 31 janvier 2022, lui proposant d’acquérir le bien en priorité au prix de 55 000 euros.
Monsieur [V] [Y] ne verse aucune autre pièce de nature à établir que Monsieur [R] [B] aurait pu soupçonner jusqu’à la date de délivrance du congé pour vente du 26 juin 2021 qu’il n’était qu’usufruitier de parts d’une société d’attribution donnant droit à la jouissance du bien et qu’il n’avait donc pas le pouvoir d’aliéner le bien, le courriel du clerc de notaire de l’office notarial de Maître [Z] [X] informant Monsieur [R] [B] d’une difficulté relative à la propriété du bien par Monsieur [V] [Y] lui étant adressé le 5 novembre 2021.
Il en ressort que Monsieur [R] [B], locataire dudit bien depuis plus de quatorze ans à la date de réception du congé pour vendre, pouvait raisonnablement ignorer que Monsieur [V] [Y] n’avait pas qualité pour aliéner le bien. Son erreur peut être qualifiée d’invincible et de commune dans la mesure où Monsieur [R] [B] pouvait légitimement fonder sa conviction que Monsieur [V] [Y] était l’unique propriétaire du bien sur les signes objectifs précédemment évoqués, à savoir le fait qu’il avait conclu un contrat de bail quatorze ans plus tôt avec lui uniquement, qu’il n’avait jamais reçu de quittances de loyer d’un autre propriétaire et que le congé pour vente ne mentionnait que le nom de Monsieur [V] [Y], les circonstances n’exigeant donc pas de plus amples vérifications de la part de Monsieur [R] [B].
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Dans ces conditions, sa croyance erronée était légitime et le congé pour vendre du 8 juillet 2021 doit être déclaré valable, de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’examiner le second moyen évoqué par Monsieur [R] [B] au soutien de sa demande de juger que le congé pour vendre est valable ni de statuer sur sa demande subsidiaire de dommages et intérêts pour perte de chance d’acquérir l’appartement litigieux.
Sur le caractère parfait de la vente
Monsieur [R] [B] soutient que le congé pour vendre délivré le 26 juin 2021 constitue une offre de vente, qu’il a acceptée par courrier recommandé en date du 8 juillet 2021, reçu le 10 juillet 2021, précisant souhaiter recourir à un prêt bancaire, de sorte que conformément à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, l’acte de vente devait être régularisé au plus tard le 10 novembre 2021. Or l’acte de vente n’a pas été régularisé du fait d’une difficulté quant à la situation du bailleur de sorte que la vente est parfaite et le bail d’habitation est prorogé jusqu’à la réalisation de l’acte authentique de vente pour un prix de 55 000 euros net vendeur. Il précise qu’un accord de principe était intervenu pour que la SCI JAD se substitue à lui dans l’acte de vente mais qu’il a toujours indiqué pouvoir acheter le bien en son nom personnel.
En défense, Monsieur [V] [Y] considère que l’acceptation de l’offre de vente par Monsieur [R] [B] est nulle dès lors qu’il lui appartenait de justifier de l’obtention de ses financements au plus tard le 8 novembre 2021, ce qu’il n’a pas fait, ayant produit une attestation de crédit de la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS le 13 novembre 2021 seulement, portant du reste sur un montant de 47 000 euros et non de 55 000 euros et établie au nom de la SCI JAC et non en son nom personnel alors que seul le titulaire du bail pouvait bénéficier de l’offre de vente. L’attestation tardive au nom de la société JAD n’est donc pas de nature à justifier de l’obtention des financements dans le cadre du congé avec offre de vente. Monsieur [V] [Y] ajoute que l’attestation relative à l’obtention d’un prêt en son nom personnel du 26 juillet 2022 n’a pas été produite avant le 8 novembre 2021, aucune prorogation du délai de réalisation de la vente n’ayant été accordée.
Sur ce,
L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que :
« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ».
Selon l’article 1172 du code civil, les contrats sont par principe consensuels, ce qui signifie que la preuve de la rencontre de volonté peut se faire par tout moyen.
Aux termes de l'article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l'offre de vente se définit comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l'offre l'accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que :
Monsieur [V] [Y] a fait délivrer à Monsieur [R] [B] par acte d’huissier du 26 juin 2021 un congé pour vendre à effet au 31 janvier 2022, lui proposant d’acquérir le bien en priorité au prix de 55 000 euros, l’exploit d’huissier venant préciser que « si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’acceptation de ce prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation »,Que par courrier recommandé du 8 juillet 2021 avec accusé de réception, Monsieur [R] [B] a signifié à Monsieur [V] [Y] qu’il entendait exercer son « droit de préemption en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en acceptant l’offre de vente au prix de 55 000 euros nets, payable au comptant entre les mains du notaire lors de la signature de l’acte de vente. Comptant recourir à un crédit immobilier pour financer cette acquisition, et conformément aux dispositions prévues en pareille circonstance par l’article précédemment cité, j’ai bien noté que mon acceptation de l’offre est subordonnée à l’acceptation du prêt et que le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois à compter de la réception de la présente lettre »,Décision du 16 Octobre 2024
2ème chambre
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Que le 13 novembre 2021, la banque CAIXA GERAL DE DE DEPOSITOS a attesté qu’elle acceptait de consentir à la SCI JAD, représentée par Monsieur [R] [B], un prêt immobilier d’un montant de 47 000 euros destiné au financement d’un bien situé [Adresse 1] à Paris 15ème,Que par courrier recommandé du 23 septembre 2021 avec accusé de réception, Monsieur [R] [B] a mis en demeure Monsieur [V] [Y] de lui vendre son bien au plus tard le 10 novembre 2021, Que la vente n’a pas été régularisée.
La question qui est posée au présent tribunal est donc de savoir si les pièces susvisées établissent la rencontre d’une offre et d’une acceptation.
La lecture des échanges ci-dessus rapportés montre que Monsieur [R] [B] a manifesté le 8 juillet 2021 son intention d’acquérir, en son nom personnel, le bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] et a indiqué entendre recourir à un prêt immobilier.
Dans ces conditions et en vertu de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précédemment rappelé, Monsieur [R] [B] disposait d’un délai de quatre mois à compter du 8 juillet 2021 pour obtenir son prêt, faute de quoi, l’acceptation de l’offre de vente serait nulle de plein droit.
Si Monsieur [R] [B] a bien mis en demeure le bailleur de lui vendre son bien par courrier recommandé du 23 septembre 2021, il ne justifie de l’obtention de son financement que le 13 novembre 2021, soit postérieurement au délai qui lui était imparti pour obtenir un prêt. A ce titre, l’attestation de crédit du 26 juillet 2022 de la Banque populaire produite par Monsieur [R] [B] est inopérante dès lors qu’il devait justifier de son financement avant le 8 novembre 2021.
Au surplus, l’attestation de crédit de la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS est établie au nom de la SCI JAD, que Monsieur [R] [B] certes représente, mais qui n’était pas destinataire du congé pour vendre, adressé à Monsieur [R] [B] en sa qualité de titulaire du bail d’habitation du 31 janvier 2007.
Monsieur [R] [B] ne vient pas par ailleurs démontrer qu’un accord serait intervenu avec Monsieur [V] [Y] pour que la SCI JAD se substitue à lui dans le cadre de cette opération, de sorte que seul le titulaire du bail d’habitation pouvait bénéficier de l’offre de vente.
De même, le fait que le délai de réalisation de la vente ait pu être prorogé ne dispensait pas Monsieur [R] [B] de justifier de son financement pour une acquisition du bien en son nom personnel avant le 8 novembre 2021.
Par conséquence, et en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, l’acceptation de l’offre de vente du 8 juillet 2021 est nulle, de sorte que les demandes de Monsieur [R] [B] de juger que la vente est parfaite à la date du 10 juillet 2021 et de condamner Monsieur [V] [Y] à la régulariser sous astreinte seront rejetées.
Sur les autres demandes
Succombant, Monsieur [R] [B] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire n’apparait pas justifiée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DIT que le congé pour vendre délivré le 26 juin 2021 par Monsieur [V] [Y] à Monsieur [R] [B] est valable,
REJETTE la demande de Monsieur [R] [B] de juger que la vente est parfaite entre Monsieur [V] [Y] et lui-même à la date du 10 juillet 2021,
REJETTE la demande de Monsieur [R] [B] de condamner Monsieur [V] [Y] à régulariser sous astreinte la vente du lot n°43 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4],
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE Monsieur [R] [B] aux entiers dépens,
CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2024
La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI
