Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 22/02755

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 24 Juin 2024 N° RG 22/02755 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MMW3 Code NAC : 50G [D] [R] C/ [S] [P] [Z] [K] [Y] [P] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 24 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, vice-présidente Madame ROCOFFORT, vice-présidente Madame PERRET, juge Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 Mai 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET. --==o0§0o==-- DEMANDEUR Monsieur [D] [E] [R], né le 30 janvier 1987 à [Localité 7] (67), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Vincent PAIELLA, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDEURS Monsieur [S] [P], né le 16 juillet 1961 à [Localité 6] (92) , demeurant [Adresse 2] Madame [Z] [K], née le 25 juin 1966 à [Localité 4] (95), demeurant [Adresse 2] Madame [Y] [P], née le 08 juillet 1977 à [Localité 5] (60), demeurant [Adresse 1] représentés par Me Marc FLACELIERE, avocat au barreau du Val d’Oise --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits : Par acte sous seing privé du 5 octobre 2019, Monsieur [S] [P] et ses deux filles héritières de leur mère décédée ont signé un compromis de vente concernant une maison d’habitation à [Localité 8] moyennant un prix de 229 000 euros. Une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour l’acquéreur, Monsieur [D] [R] et Madame [T] [J], a été prévue à l’acte. L’acquéreur a versé la somme de 10 000 euros entre les mains de Maître [I], notaire à titre de séquestre. La réitération par acte authentique a été prévue au 06 janvier 2020 mais n’a pu avoir lieu à ce moment-là, le notaire s’apercevant que la canalisation d’évacuation d’eaux usées traversait d’autres propriétés sans établissement de servitudes de passage. La convention de servitude est intervenue par acte notarié du 02 octobre 2020. Monsieur [D] [R] estime que pendant ce laps de temps la situation des lieux a été modifiée (absence de raccord au réseau télécom, travaux plus onéreux à prévoir, absence d’entretien des espaces verts, absence de chauffage du bien pendant deux ans entraînant des dégradations, présence d’une cuve de fuel non mentionnée, absence de justification de l’entretien de la cheminée). Les parties ne sont pas d’accord sur l’imputabilité de la non réitération de l’acte et la présente procédure a été initiée. Procédure : Par actes d’huissiers remis en étude respectivement des 24 et 25 février 2022, Monsieur [D] [R] a assigné Madame [Y] [P], Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner à lui régler des dommages et intérêts et lui restituer la somme séquestrée chez le Notaire Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, Monsieur [D] [R] demande au tribunal de Pontoise de : - vu les articles 1231-1 et suivants du code civil ; vu les articles 1240 et suivants du code civil, - condamner in solidum Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [D] [R] régler la somme de 121 532,58 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices qu’il a subis, - ordonner la restitution de la somme de 10 000 euros versée par Monsieur [D] [R] sur simple présentation de la décision à intervenir au notaire détenteur des fonds, - condamner in solidum Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [D] [R] régler la somme de 10 000 euros au titre de leur résistance abusive et injustifiée, - débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner in solidum Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Vincent Paiella, avocat aux offres de droit, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, - condamner in solidum Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] à verser à Monsieur [D] [R] une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [R] rappelle la clause de la promesse de vente prévoyant la possibilité de vente par voie judiciaire sauf à ce que la personne non en défaut prenne acte du refus de son co-contractant et sollicite la résolution de la vente. Une indemnisation forfaitaire de 21 520 euros est prévue à la charge du défaillant dans la vente ainsi que la rémunération du mandataire. Il estime que la réitération de la vente n’a pas pu avoir lieu du fait des vendeurs, mettant du temps pour établir l’acte de servitudes, tant que l’état du bien a changé et nécessite des frais supplémentaires de remise en état non supportables financièrement par ses soins. Les vendeurs lui ont refusé toute visite du bien ou justificatifs de son état avant de refuser la vente. C’est pourquoi il sollicite la résolution de la vente aux torts des vendeurs. Monsieur [D] [R], se fondant sur le pouvoir accordé au juge par l’article 1231-5 du code civil d’augmenter ou modérer la pénalité même d’office, demande une somme plus élevée arguant de la mauvaise foi des vendeurs et des préjudices subis par cette attente n’ayant finalement abouti à rien (refus d’une mission devant lui rapporter 44 000 euros nets, loyers, surcoût de chauffage de fuel, frais d’assurance du crédit non débloqué, perte de loyers dans la mesure où il entendait domicilier son entreprise au sein du bien, etc.). Enfin, il répond aux écritures adverses expliquant : - que le rapport du SIARP du 10 mars 2020 est postérieur à la date de réalisation de la vente prévue et confirme uniquement le raccord de l’habitation sans plus de précisions notamment sur l’infiltration des eaux pluviales sur la parcelle ; - qu’il était nécessaire de régler le point relatif aux servitudes à créer avant la vente ; - que le réseau ayant été créé pendant la période où Monsieur [S] [P] habitait le bien, il ne pouvait ignorer le problème des servitudes à créer, le cheminement de sa canalisation passant par d’autres parcelles. Monsieur [S] [P] n’est pas intervenu et ce n’est que par les actions de l’acquéreur que la convention de servitudes a pu être réalisée avec les riverains. Si le notaire a mis du temps c’est parce qu’il attendait le règlement de ses honoraires par Monsieur [S] [P] qui ne les réglait pas. - que la tentative de renégociation du crédit par Monsieur [D] [R] a pour cause l’inactivité des vendeurs pour solutionner le problème des servitudes liées aux canalisations et qu’elle n’a occasionné aucun retard imputable à l’acquéreur. - que les vendeurs n’ont pas permis à l’acquéreur de revisiter le bien tel que l’atteste un courrier de l’agent immobilier du 16 septembre 2021 et le constat d’huissier du 11 juin 2021. Le bien n’a pas été entretenu. Les vendeurs sont de mauvaise foi. - qu’il produit l’ensemble des justificatifs à même de prouver ses préjudices liés au retard dans la vente ; - que les consorts [P] sont non-fondés à demander le paiement de l’indemnité alors qu’ils ont refusé de procéder à la vente au profit de Monsieur [D] [R] bien décidé à l’acquérir et qu’ils ne subissent aucun préjudice étant donné la vente postérieure du bien à la somme de 230 000 euros. Il demande à ce qu’ils soient condamnés à 10 000 euros pour résistance abusive et injustifiée. - que l’acquéreur a toujours répondu au notaire et que lorsqu’il a voulu organiser une date de signature, il lui a été répondu par le notaire des vendeurs que les délais étaient expirés et que les vendeurs ne souhaitaient plus lui vendre le bien. - que ce n’est pas Monsieur [P] qui a réglé la question des servitudes; - que ce n’est pas Monsieur [D] [R] qui a rédigé l’avenant du 04 mars 2020 ne faisant pas mention des servitudes mais seulement de la condition d’obtention du prêt ; Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] demandent au tribunal de Pontoise de : - déclarer Monsieur [D] [R] irrecevable et mal fondé en son action et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - constater que Monsieur [D] [R] ne sollicite par la réalisation de la vente, - déclarer la promesse de vente conclue le 5 octobre 2019, caduque pour défaut de diligences de l’acquéreur au regard de l’expiration du délai fixé après prorogation au 17 avril 2020 et suite à la mise en demeure de Maître [I], notaire, d’avoir à régulariser l’acte authentique du 20 mai 2021, - Recevoir Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] en leur demande reconventionnelle, - en conséquence, ordonner la condamnation de Monsieur [D] [R] au paiement de la clause pénale à hauteur de la somme de 21 520 euros au profit de Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P], - autoriser en conséquence, Maître [I], notaire à [Localité 9], détenteur de la somme de 10 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du dépôt de garantie versé par Monsieur [D] [R], à verser cette somme au profit de Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] en règlement partiel de la condamnation à intervenir au titre de la clause pénale, - ordonner l’exécution provisoire des décisions pouvant intervenir au profit de Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P], - condamner Monsieur [D] [R] au paiement au profit Monsieur [S] [P], Madame [Z] [K] et Madame [Y] [P] d’une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, les vendeurs rappellent l’avenant du 04 mars 2020 au bénéfice de l’acquéreur quant à la négociation de son prêt et fixant la date de signature de l’acte authentique au plus tard le 17 avril 2020 au lieu du 06 janvier 2020. En outre, au titre des clauses résolutoires, figure une clause sur le fait que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude, ce qui n’a pas été le cas pour le certificat de conformité du réseau d’assainissement. La commune avait mis en oeuvre des travaux fin 1989 sans que les concluants ne disposent d’informations de sorte que la servitude ne s’est révélée qu’au moment de la vente. Ainsi, un acte notarié de convention de servitude a été régularisé le 2 octobre 2020. Les vendeurs font état de difficultés rencontrées par l’absence de réponse que la commune et de la SIARP et d’autres retards non imputables aux vendeurs. Monsieur [S] [P] n’a rien dissimulé et a été diligent pour régulariser la situation. Or, à compter de ce moment, l’acquéreur n’a eu de cesse de faire des réclamations complémentaires et exagérées, souhaitant visiblement renégocier le prix. L’acquéreur, informé par le notaire lors d’une mise en demeure du 20 mai 2021 de la vente en l’état a refusé de la régulariser. Pour autant, il a toujours été informé des difficultés rencontrées et des démarches entreprises. L’acquéreur ne justifie en rien les prétendus changements qu’auraient subi le bien, les vendeurs étant disposés par ailleurs à toute visite selon les échanges produits, rappelant que pour la visite avec l’huissier, ils avaient demandé un décalage de date, le vendeur étant en Province et ne pouvant rentrer à temps . Par courriel du 2 juillet 2020, l’acquéreur se disait prêt à signer la réitération d e la vente sous réserve de la signature d’un protocole de dédommagement de 30 000 euros sans aucun justificatif. Les vendeurs restent convaincus que Monsieur [D] [R] ne cherche, aujourd’hui encore, qu’à obtenir une indemnisation financière injustifiée. Par courriel du 25 novembre 2020, l’acquéreur faisait encore des demandes injustifiées tel que la dépose du réseau télécom et l’installation de la fibre alors que la commune a déposé le réseau télécom et qu’il suffit ensuite de demander le raccordement auprès du fournisseur de fibre de son choix, l’entretien des espaces verts alors que la tonte de la pelouse était réalisée, les justificatifs de chauffage pour la période hivernale 2019-2020 alors que le chauffage a été maintenu durant les hivers 2019, 2020 et 2021. Quand à la présence de la cave à fuel, alimentant l’ancien mode de chauffage, sa présence était visible et signalée à l’agence. Là encore, pour les vendeurs, la volonté de Monsieur [D] [R] était de diminuer le prix de vente. Par correspondance entre notaires, une mise en demeure pour signature de l’acte le 18 juin était adressée et restée sans réponse. En conséquence, ils demandent le débouté des demandes de Monsieur [D] [R] mal fondées en droit, les vendeurs étant déliés de leur engagement au vu des manquements de ce dernier. Concernant les demandes indemnitaires de l’acquéreur, les vendeurs indiquent qu’il sollicite des sommes bien plus importantes que celles qui auraient pu être compensées par la clause pénale. Il n’explique pas en quoi les difficultés d’acquisition du bien l’auraient contraint à refuser une mission importante ; le fait de payer des loyers ne peut être considéré comme un préjudice depuis le mois de janvier 2022, pas plus que le surcoût de chauffage non explicité et sans lien de causalité avec le retard de la vente. Il ne prouve pas les frais d’assurance de son crédit. Concernant la domiciliation de son entreprise qui lui aurait permis de percevoir un loyer, malgré un déménagement dans un autre département, il n’a pas modifié son siège social toujours à [Localité 9] et ne justifie donc pas du préjudice allégué. De manière reconventionnelle, les vendeurs sollicitent l’application de la clause pénale à leur profit indiquant que l’absence de réitération est due à la mauvaise foi de Monsieur [D] [R] et sa volonté de renégocier le prix. Il n’a pas déféré à la mise en demeure du notaire et a manqué à ses obligations. Le montant de la clause pénale est justifiée, le bien ayant été immobilisé 18 mois et Mlle [P] ayant du engager des dépenses supplémentaires pour se loger (loyer de 535 euros mensuels soit 9 630 euros). Ayant le projet de vivre ensemble à [Localité 10] et de financer ce projet par la vente du bien d’[Localité 8], ils ont du retarder leur projet les obligeant à porter leur choix sur une maison plus éloignée et plus chère, générant une charge financière supplémentaire de 41 000 euros hors coût du crédit en raison de l’augmentation des taux d’intérêt outres des frais divers (voyages A/R, coût de chauffage de la maison inoccupée, taxe foncière 2020, 2021 et 2022) Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 2 mai 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 13 mai 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 24 juin 2024. MOTIVATION Il résulte des éléments de la procédure et des dossiers que Monsieur [D] [R] a assigné uniquement les vendeurs alors qu’il ressort du compromis de vente du 05 octobre 2019 qu’il existe un second acquéreur en la personne de Madame [T] [J]. Elle est également partie à l’avenant au compromis de vente du 10 décembre 2019 qu’elle a signé le 28 février 2020. Ses propres quittances de loyers sont produites aux débats au titre des justificatifs des préjudices de Monsieur [D] [R] alors qu’elle n’est pas partie à la présente procédure. En outre, les vendeurs font des demandes reconventionnelles qui nécessairement la concernent que ce soit au titre du séquestre dont on ne sait à quelle hauteur elle a contribué ou de la clause pénale prévue au compromis. Il manque également des pièces importantes afin que le tribunal puisse se prononcer. En conséquence, il est nécessaire d’ordonner la réouverture des débats pour régularisation de la procédure à l’encontre de cette partie. PAR CES MOTIFS ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 2 mai 2024 et la réouverture des débats à l’audience de mise en état électronique du jeudi 14 novembre 2024 à 9h30, ENJOINT à Monsieur [D] [R], demandeur d’assigner, pour cette audience, Madame [T] [J] en prenant soin de lui signifier ses dernières écritures, les dernières écritures adverses et les pièces de la procédure ; ENJOINT à Monsieur [D] [R] de produire l’offre de prêt et la justification de sa transmission aux vendeurs avec la date d’envoi, DIT qu’à défaut de régularisation de la procédure par Monsieur [D] [R], la présente affaire fera l’objet d’une radiation, ENJOINT aux parties de produire les plans ayant permis de régulariser l’acte de servitudes du 2 octobre 2020 ainsi que l’avenant du 04 mars 2020 signé par les acquéreurs, SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de cette mise en cause et de la production de ces pièces. RESERVE les dépens. Ainsi jugé le 24 juin 2024, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY