Tribunal judiciaire, 27 mai 2025. 25/01380

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 @ : [Courriel 11] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 25/01380 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UXM Minute : 25/00114 S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] Représentant : Maître [F], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 C/ Monsieur [Y] [E] Copie exécutoire : Maître Paméla AZOULAY Copie certifiée conforme : Monsieur [Y] [E] Le 27 Mai 2025 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet GSTE, demeurant [Adresse 7] représenté par Maître Paméla AZOULAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS ET DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 2] ALGERIE comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Y] [E] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 3]. Le 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société GSTE, a fait assigner Monsieur [Y] [E] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes: condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 7 640,90 € au titre des charges de copropiété impayées au 30 janvier 2025 ; condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 78,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; condamner Monsieur [Y] [E] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. A l'audience du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il consent à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [E] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété et souligne que Monsieur [Y] [E] a déjà été condamné à payer un arriéré de charges de copropriété par jugement du 11 mai 2021. Cité par acte remis à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [E] est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée et sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette. Il déclare percevoir un revenu mensuel de 3 000 € et avoir cinq personnes à charge. L'affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] verse aux débats: un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Y] [E] est propriétaire du lot 19 situé [Adresse 3] ; un décompte daté du 30 janvier 2025, mentionnant une reprise de solde créditeur de 254,20 € au bénéfice de Monsieur [Y] [E] ; un décompte daté du 22 août 2024 ; le jugement rendu le 11 mai 2021 ; les appels de fonds ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 octobre 2021, 2 juin 2022, 6 juin 2023 et 3 avril 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants. Il ressort de l’analyse de ces pièces que contrairement à ce qui est mentionné dans le décompte du 30 janvier 2025, c’est bien un solde créditeur de 383,40 €, et non de 254,20 €, dont bénéficiait Monsieur [Y] [E] à la suite de l’exécution du jugement rendu le 11 mai 2021, puisqu’il ressort du décompte du 22 août 2024 que Monsieur [Y] [E] a payé la somme globale de 8 555,20 € entre le 5 octobre 2021 et le 27 juin 2023, alors que la somme globalement due aux termes du jugement rendu le 11 mai 2021 était limitée à 8 171,80 €, soit un solde créditeur pour Monsieur [Y] [E] de 383,40 €. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Y] [E] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 433,70 € (hors frais). Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 7 433,70 € au titre des charges dues à la date du 30 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [Y] [E] seul, la somme de 78,00 € qu’il sollicite. Par conséquent, Monsieur [Y] [E] sera condamné à payer la somme de 78,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] au titre des frais de recouvrement nécessaires. Sur les dommages et intérêts Il ressort des articles 1231-1 et suivants du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard de paiement, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [Y] [E] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que Monsieur [Y] [E] a déjà fait l’objet d’une première condamnation en paiement d’un arriéré de charges de copropriété, prononcée par jugement du 11 mai 2021. Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement. En conséquence, Monsieur [Y] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 €, à titre de dommages-intérêts. II. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Compte tenu de ces éléments, de la situation financière de Monsieur [Y] [E] telle qu’exposée à l’audience et en l’absence d’information particulière sur les besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [Y] [E] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 23 mensualités de 312,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois. Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Monsieur [Y] [E] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif. III. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Y] [E] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires entreprises et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 600,00 € en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société GSTE, la somme de 7 433,70 €, au titre des charges dues à la date du 30 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 78,00 € au titre des frais de recouvrement ; AUTORISE Monsieur [Y] [E] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 312,00 € chacune outre une 24e mensualité qui soldera la dette ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société GSTE, la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société GSTE, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société GSTE, du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/01380 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UXM DÉCISION EN DATE DU : 27 Mai 2025 AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] Représentant : Maître [F], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 C/ Monsieur [Y] [E] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires