Texte intégral
N° RG 25/01081 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UELT
MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01081 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UELT
NAC: 30Z
FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le
à Me Jean IGLESIS
à la SARL 2 M AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026
DEMANDERESSE
SCI G2J, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE
DÉFENDERESSE
SARL SUD LOISIRS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats à l’audience publique du 27 janvier 2026
PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier
ORDONNANCE :
PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier
Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail commercial en date du 1er février 2014, la SCI LES CHALETS, bailleresse, a donné à bail à la SARL SUD LOISIRS, preneuse, un ensemble immobilier sis [Adresse 3], pour une durée de dix ans.
Par acte authentique en date du 24 septembre 2021, la SCI G2J a acquis ledit ensemble immobilier auprès de la SCI LES CHALETS, devenant ainsi le nouveau bailleur de la SARL SUD LOISIRS.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, l’intention de renouvellement du bail commercial a été signifiée au bailleur, de sorte que le bail est, à la date de la présente décision, toujours en cours entre la SCI G2J et la SARL SUD LOISIRS.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la SCI G2J a assigné la SARL SUD LOISIRS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.
Dans ses dernières écritures, la SCI G2J sollicite qu’il soit :
Jugé qu’en occupant indûment et en ouvrant à sa clientèle des parties communes constituées par des voies de circulation desservant l’ensemble immobilier dont la société G2J est copropriétaire, la société SUD LOISIRS commet un trouble manifestement illicite ;Jugé que la société G2J est recevable et fondée à faire cesser ce trouble ;Condamner la société SUD LOISIRS à cesser immédiatement toute utilisation, sous forme de stationnement, par elle-même, ses préposés et ses clients, du passage et des voies de circulation sis [Adresse 4] à [Localité 1], sous astreinte de 200 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner la société SUD LOISIRS au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société SUD LOISIRS au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
De son côté, la SARL SUD LOISIRS sollicite, dans ses dernières écritures :
In limine litis
Constater que la société G2J n’est pas propriétaire des parties communes entourant le bâtiment B de la copropriété ;Juger en conséquence que la société G2J ne justifie pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la société SUD LOISIRS.Sur le fond
Juger qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré ;Débouter la société G2J de sa demande de condamnation sous astreinte tendant à faire cesser l’utilisation du passage situé [Adresse 4] comme espace de stationnement ;Débouter la société G2J de sa demande de condamnation provisionnelle ;Condamner la société G2J à payer à la société SUD LOISIRS la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner la société G2J à payer à la société SUD LOISIRS la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est toutefois constant que la fin de non-recevoir tendant à voir déclarer la SCI G2J irrecevable en son action a été abandonnée à l’audience par la SARL SUD LOISIRS, à la suite des observations formulées par son conseil.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs moyens de fait et de droit.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* Sur le trouble manifestement illicite résultant de la privatisation de parties communes
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Aux termes de l’article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété des immeubles bâtis :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »
Aux termes de l’article 4 de la même loi :
« Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. »
Enfin, aux termes de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
La Cour de cassation rappelle de manière constante que le locataire ou le preneur d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est tenu, au même titre que les copropriétaires eux-mêmes, de respecter le règlement de copropriété, lequel lui est opposable, de même que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
En souscrivant un contrat de bail portant sur un lot situé dans une copropriété, le preneur accepte nécessairement d’intégrer cette communauté et d’en respecter les règles de fonctionnement.
Dès lors, le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 constituent un ensemble normatif indissociable du contrat de bail, auquel le preneur ne peut se soustraire, sous peine de se placer en situation d’inexécution contractuelle, susceptible de justifier, le cas échéant, la résiliation du bail à la demande du bailleur, voire, en cas de carence de celui-ci, à la demande oblique du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire agissant individuellement (Civ. 3e, 8 avril 2021, n° 20-18.327).
Il s’en déduit que le preneur d’un lot en copropriété est tenu de respecter l’usage normal des parties communes, et ne peut, en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, s’approprier privativement une partie commune.
Il est en outre constant que l’appropriation sans droit d’une partie commune par un copropriétaire ou par l’occupant de son chef constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors qu’elle porte atteinte au droit de propriété indivis de l’ensemble des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un intérêt direct, personnel et légitime à agir.
En l’espèce, la SARL SUD LOISIRS est titulaire d’un bail commercial signé le 14 février 2014. Son bailleur est aujourd’hui la SCI G2J, laquelle a acquis l’ensemble immobilier en 2021.
Le bail commercial, conclu pour une durée de dix ans, a été renouvelé par acte de commissaire de justice en 2023, de sorte que l’acte régissant les relations contractuelles entre les parties demeure celui initialement conclu entre la SCI LES CHALETS et la SARL SUD LOISIRS.
Cet acte prévoit la location d’un local à usage de « hammam, sauna, relaxation, rencontres » situé [Adresse 4] à [Localité 1]. L’article premier intitulé « Désignation » stipule :
« Une superficie globale de 1000 m² en trois niveaux du bâtiment n°3 du [Adresse 5], sis à [Localité 1], figurant sur le cadastre de ladite commune.
La construction de 480 m² au sol comprend deux bureaux, un atelier de fabrication, un second niveau de 400 m² comprenant un réfectoire et un atelier, ainsi que 120 m² de grenier utile.
Le preneur déclare avoir visité et examiné les lieux et les estime conformes à l’usage qu’il entend en faire. »
Il résulte de ces stipulations que le contrat de bail ne prévoit aucun droit de jouissance privative sur un quelconque espace de stationnement.
La SARL SUD LOISIRS ne justifie d’ailleurs d’aucun droit, ni titre, ni même d’aucune tolérance conventionnelle, lui conférant la jouissance exclusive d’emplacements de stationnement situés sur les parties communes.
Il ressort néanmoins des débats à l’audience du 27 janvier 2026 que la SARL SUD LOISIRS, au regard de la nature et de la fréquentation de son activité, estime indispensable de disposer de places de stationnement réservées à sa clientèle, si bien qu’un agent de l’établissement se trouve dans l’obligation de faire la circulation sur la zone de parties communes utilisée à titre de parking, tel que le décrit le commissaire de justice dans son constat du 20 septembre 2024.
Il est certes compréhensible qu’un établissement recevant du public, situé en périphérie toulousaine et exerçant principalement son activité en soirée, a un besoin objectif d’accueil de véhicules. Pour autant, la copropriété dispose d’un espace commun permettant le stationnement, lequel conserve juridiquement la nature de partie commune, et dont l’usage ne peut être, par principe, que collectif.
Le loyer acquitté par la SARL SUD LOISIRS ne rémunère que la jouissance des locaux décrits au bail, à l’exclusion de tout autre espace.
En outre, la société défenderesse ne justifie d’aucune convention d’occupation, laquelle ne pourrait au demeurant être consentie que par le syndicat des copropriétaires, éventuellement moyennant redevance.
Ainsi, rien ne permet d’établir l’existence d’une autorisation, même tacite, d’occupation privative de cet espace commun, à usage de stationnement ou à tout autre usage.
Il s’ensuit que la privatisation de cet espace par la clientèle de la SARL SUD LOISIRS ne saurait être admise.
En utilisant les parties communes en violation de leur destination et des règles de la copropriété, la SARL SUD LOISIRS commet un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, portant atteinte aux droits de l’ensemble des copropriétaires, dont la SCI G2J est fondée à solliciter la cessation.
Il y a donc lieu d’enjoindre à la SARL SUD LOISIRS de faire cesser ce trouble en mettant fin à l’occupation privative des parties communes.
Il lui appartiendra, le cas échéant, de se rapprocher du syndicat des copropriétaires afin de solliciter l’octroi d’un titre d’occupation régulier, avec ou sans contrepartie financière, selon les modalités qui pourraient être arrêtées par l’assemblée générale.
* Sur la demande provisionnelle
Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, les dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoient que la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Il s’en déduit que cette provision ne peut être allouée dès lors que l’appréciation du juge des référés se heurte à celle du juge du fond. Ainsi, lorsque l’existence d’une créance manifeste n’apparaît pas avec l’évidence requise, la demande de provision doit être rejetée.
De même, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend créancier de rapporter la preuve de l’existence de sa créance et de son quantum.
S’il est constant que le juge des référés ne peut allouer de dommages-intérêts, il peut en revanche accorder une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi, à la condition que celui-ci soit certain dans son principe et non sérieusement contestable.
Toutefois, conformément aux principes rappelés ci-dessus, une telle provision ne peut être accordée que si le préjudice est clairement identifiable et s’il résulte directement d’un fait générateur imputable au défendeur.
En l’espèce, la SCI G2J invoque un préjudice financier résultant de l’augmentation significative de la taxe foncière de l’immeuble, qu’elle impute à l’utilisation par la SARL SUD LOISIRS des parties communes en tant que parking à usage exclusif.
Il est exact que, contrairement à ce que soutient la SARL SUD LOISIRS, la taxe foncière fait partie des charges mises à la charge du preneur en vertu du bail conclu entre les parties le 1er février 2014, toujours en vigueur.
Ce contrat prévoit, en son article 4 « Conditions générales », que le preneur s’oblige :
« À payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués, et à supporter leur augmentation, de telle sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet. »
Cette stipulation ne souffre aucune ambiguïté et ne nécessite aucune interprétation : elle met à la charge du preneur la taxe foncière, quel qu’en soit le montant ou l’évolution.
Toutefois, la difficulté réside dans le fait que la SCI G2J ne rapporte pas la preuve du quantum exact de la créance qu’elle invoque, ni même de sa date d'apparition.
Par ailleurs, cette demande s’inscrit également dans un contexte de procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL SUD LOISIRS par jugement du 17 septembre 2020 (redressement judiciaire), ce qui fait naître une incertitude sérieuse quant à la nécessité et aux modalités de déclaration de cette créance, la SCI G2J ne démontrant pas avoir procédé à une telle déclaration.
Enfin, s’il n’est pas exclu que l’utilisation du parking par la SARL SUD LOISIRS ait pu contribuer à l’augmentation de la taxe foncière et, partant, à un préjudice financier pour la SCI G2J, la part de responsabilité de cette dernière dans la réalisation de son propre dommage ne peut être écartée.
Le bail existe depuis près de douze ans et l’activité exercée par la SARL SUD LOISIRS semble être demeurée identique. L’utilisation des parties communes en tant que parking n’est donc pas un fait récent.
La SCI G2J, propriétaire depuis 2021, a laissé perdurer cette situation pendant une durée significative avant d’agir. En s’abstenant d’intervenir plus tôt pour faire cesser une occupation manifestement irrégulière des parties communes, elle a pu contribuer favoriser la réalisation du dommage qu'elle invoque aujourd'hui.
L’ensemble de ces éléments caractérise l’existence de contestations sérieuses, faisant obstacle à l’octroi d’une provision en référé.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de provision.
* Sur les dépens de l’instance
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :
« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »
En l’espèce, la SARL SUD LOISIRS succombe principalement en ses prétentions, dès lors qu’il a été jugé qu’elle cause un trouble manifestement illicite par l’occupation privative des parties communes et qu’il lui est enjoint d’y mettre fin.
Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance.
Ces dépens comprendront notamment les frais de commissaire de justice exposés dans le cadre de la présente procédure, et en particulier les frais de constats et d’actes nécessaires à la défense des droits de la SCI G2J.
* Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. »
En l’espèce, la SCI G2J a été contrainte d’engager une procédure pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de l’appropriation sans droit ni titre des parties communes par la SARL SUD LOISIRS.
Si la demande de provision a été rejetée en raison de contestations sérieuses, il n’en demeure pas moins que l’action principale de la SCI G2J était fondée et a prospéré, conduisant à ce qu’il soit fait injonction à la SARL SUD LOISIRS de cesser l’occupation illicite des parties communes.
Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI G2J l’intégralité des frais exposés pour la défense de ses droits.
Il y a donc lieu de condamner la SARL SUD LOISIRS à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue en premier ressort,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence ;
DISONS que l’occupation à usage privatif par la SARL SUD LOISIRS des parties communes constituées par les voies de circulation et espaces de passage sis [Adresse 4] à [Localité 1] constitue un trouble manifestement illicite ;
ORDONNONS à la SARL SUD LOISIRS de cesser toute utilisation, sous quelque forme que ce soit, par elle-même, ses préposés ou sa clientèle, desdites parties communes à usage de stationnement ou d’occupation privative ;
DISONS que cette injonction devra être respectée dans un délai effectif de SEPT JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour la SARL SUD LOISIRS de justifier du respect scrupuleux de cette injonction dans le délai imparti, elle sera CONDAMNÉE au paiement d’une astreinte provisoire quotidienne de 100 EUROS (CENT EUROS) par infraction quotidienne constatée, à compter du HUITIÈME jour calendaire suivant la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée de SIX MOIS, l’astreinte étant provisoire ;
DISONS que cette astreinte provisoire pourra être liquidée, le cas échéant, par le juge de l’exécution, lequel pourra également en ordonner le renouvellement si l’injonction n’était pas exécutée ;
DEBOUTONS la SCI G2J de sa demande de provision à titre de dommages et intérêts ;
REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;
CONDAMNONS la SARL SUD LOISIRS aux dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de commissaire de justice, et en particulier les frais de constats et d’actes exposés dans le cadre de la présente procédure ;
CONDAMNONS la SARL SUD LOISIRS à payer à la SCI G2J la somme de 1.500,00€ (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 24 février 2026.
LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,
