Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 22/09119

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 NOVEMBRE 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 22/09119 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WVJA N° de MINUTE : 24/00640 La S.A.R.L. ANSELIMMO [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 450 DEMANDEUR C/ La SCI DE LA [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire: PC 9 La S.N.C. BAGNOLET 232 [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Jérôme BENYOUNES, la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0047 DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 16 Septembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 15 avril 2015, la SCI de la [Adresse 8] a confié à l’agence immobilière SARL Anselimmo un mandat de vente sans exclusivité portant un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Adresse 3] à [Localité 7] et prévoyant une rémunération mandataire à concurrence de 3% HT du prix de vente net vendeur. Le 9 mars 2018, une promesse unilatérale de vente a été régularisée entre la SCI de la [Adresse 8] et la SAS Edmond Coignet par l’intermédiaire de la SARL Anselimmo. La vente n’a pas été réitérée. Suivant LRAR du 26 janvier 2021, la SCI de la [Adresse 8] a résillé le mandat de vente confié à l’agence Anselimmo. Suivant acte authentique reçu le 7 avril 2022, précédé d’une promesse du 7 mars 2022, la SCI de la [Adresse 8] a vendu le bien à la SNC Bagnolet 232 (ayant pour associées Coignet holding et Financière Coignet). C’est dans ces conditions que la SARL Anselimmo a, par actes d’huissier enrôlés le 18 août 2022, fait assigner la SCI de la [Adresse 8] et la SNC Bagnolet 232 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mars 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 16 septembre 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 14 novembre 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, la SARL Anselimmo demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : A titre principal, - constater que la SCI de la [Adresse 8] a violé les termes du mandat confié à la SARL Anselimmo ; - condamner la SCI de la [Adresse 8] à payer à la SARL Anselimmo les sommes suivantes : *171 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’entremise due avec intérêts au taux légal au jour de la réitération de la vente par acte authentique, soit au 7 avril 2022 ; *20 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la déloyauté de ses agissements avec intérêts au taux légal au jour de la réitération de la vente par acte authentique, soit au 7 avril 2022; *10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal au jour de la réitération de la vente par acte authentique, soit au 7 avril 2022 ; A titre subsidiaire : - constater l’existence de l’obligation de versement des honoraires à hauteur de 3% du prix d’acquisition, vu l’engagement pris par la société Edmond Coignet en ses courriers du 13 octobre 2017 et du 1er février 2018 ; - constater la simulation par interposition de personnes par la société Bagnolet 232, en sa qualité de prête-nom de la société Edmond Coignet, en sa qualité d’emprunteur de nom ; - constater que les sociétés Bagnolet 232 et la SCI de la [Adresse 8] ont agi de manière frauduleuse, de façon à éluder les droits de la SARL Anselimmo ; - condamner la société Bagnolet 232 à l’exécution forcée, à payer à la SARL Anselimmo la somme de 171 000 euros à titre des honoraires d’entremise pour lesquels la société Edmond Coignet s’était engagée ; A titre subsidiaire, - condamner la société Bagnolet 232 à payer à la SARL Anselimmo la somme de 171.000 euros à titre de dommages et intérêts ; A titre infiniment subsidiaire : - constater que la société Bagnolet 232 a agi de manière fautive au préjudice de la SARL Anselimmo ; - condamner in solidum la société Bagnolet 232 et la SCI de la [Adresse 8] à payer à la SARL Anselimmo la somme 171 000 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause : - débouter la SCI de la [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL Anselimmo ; - condamner in solidum la SCI de la [Adresse 8] et la société Bagnolet 232 à payer à la SARL Anselimmo la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum la SCI de la [Adresse 8] et la société Bagnolet 232 aux entiers dépens de l’instance. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la SNC Bagnolet 232 demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - juger la SNC Bagnolet 232 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions et, y faisant droit ; À titre principal, - débouter la SARL Anselimmo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SNC Bagnolet 232 ; - débouter la société SCI [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SNC Bagnolet 232 ; À titre reconventionnel, - condamner la SARL Anselimmo à verser la somme de 10 000 euros à la SNC Bagnolet 232 pour procédure abusive ; En tout état de cause, - condamner la SARL Anselimmo à verser la somme de 8 000 euros à la SNC Bagnolet 232 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, la SCI de la [Adresse 8] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : À titre principal, - débouter de toutes ses demandes fins et conclusions la SARL Anselimmo au motif qu’elle n’a droit à aucune indemnité de commission en vertu du mandat n°2057 en date du 15 avril 2015 et expiré automatiquement le 15 avril 2018 s’agissant de la vente intervenue le 7 avril 2022 ; À titre reconventionnel, - condamner la SARL Anselimmo à payer à la société SCI de la [Adresse 8] une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SARL Anselimmo à payer à la société SCI de la [Adresse 8] une somme de 5 000 euros en raison du caractère abusif et vexatoire de la procédure initiée à son encontre ; À titre subsidiaire, - réduire le montant de la clause pénale équivalente à l’indemnité de commission de 3,6% du prix de cession, soit la somme de 126 000 euros, à de plus justes proportions en l’absence de preuve de diligences et de frais engagés par la SARL Anselimmo et débouter cette dernière de toutes ses demandes indemnitaires au motif qu’elle ne rapporte la preuve d'aucun préjudice indemnisable autre que celui lié à l’indemnité de commission ; - condamner la société Bagnolet 232 à garantir la société SCI de la [Adresse 8] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la société Anselimmo ; En tout état de cause, - condamner la société Anselimmo à payer à la société SCI de la [Adresse 8] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner la société Anselimmo aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. * Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes en paiement Sur la demande en paiement dirigée contre la SCI de la [Adresse 8] présentée à titre principal L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Aux termes de l’article 1226 du code civil dans sa version applicable au présent litige, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Aux termes de l’article 1229 du code civil dans sa version applicable au présent litige, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Aux termes de l’article 1152 du code civil dans sa version applicable au présent litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. Par ailleurs, l'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l’espèce, la SARL Anselimmo sollicite le paiement de la rémunération du mandataire stipulée au mandat de vente du 15 avril 2015 et soutient à cette fin que les conditions d’efficacité de la clause pénale sont réunies. La clause pénale stipule que : « Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandant ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. » Par ailleurs, en son paragraphe « durée », le mandat stipule : « Le présent mandat est donné à compter de ce jour pour une durée de 36 mois, soit jusqu’au 15/04/2018, date à laquelle il prendra automatiquement fin. » Il se déduit de la combinaison de ces stipulations que la SCI de la [Adresse 8] ne pouvait vendre le bien litigieux à toute personne physique ou morale présentée par l’agent immobilier dans un délai échu le (15/04/2018 + 12 mois =) 15 avril 2019. Il doit ici être relevé que le mandat prévoyait son extinction automatique au 15 avril 2018 et que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, aucun accord réciproque de volonté ne permet d’établir que le mandant et le mandataire sont convenus d’en proroger les effets. A cet égard, le fait que la première promesse de vente, à laquelle l’agent immobilier n’est pas partie, fasse référence au mandat n’implique nullement que les parties audit mandat aient décidées de le proroger. Par ailleurs, le fait que la SCI de la [Adresse 8] a résilié le mandat en 2021 ne saurait se substituer à la preuve d’un accord de volonté témoignant de la volonté des parties de proroger le mandat échu le 15 avril 2018. En outre, et contrairement à ce que soutient la demanderesse à l’appui de décisions de la Cour de cassation, le mandat de vente litigieux ne prévoyait nullement la survie de la clause au-delà d’un délai de douze mois ayant commencé à courir le 15 avril 2018. Du tout, il résulte que la SCI de la [Adresse 8] a recouvré sa pleine liberté contractuelle à compter du 15 avril 2019. Elle a donc pu contracter avec la société Bagnolet 232 en 2022 sans s’exposer au paiement de la clause pénale. Les demandes en paiement dirigées contre la SCI de la [Adresse 8] seront rejetées. Sur la demande en paiement dirigée contre la société Bagnolet 232 présentée à titre subsidiaire et sur la demande en paiement présentée à titre infiniment subsidiaire Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1201 du code civil qui prévoit que « lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre ». Aux termes de l’article 1100 du code civil, les obligations naissent d'actes juridiques, de faits juridiques ou de l'autorité seule de la loi. Elles peuvent naître de l'exécution volontaire ou de la promesse d'exécution d'un devoir de conscience envers autrui. Il résulte de ce qui précède que, la SCI de la [Adresse 8] ayant pu librement contracter avec la société Bagnolet 232 une fois le délai contractuel échu, aucune faute, fraude ou manœuvre de cette dernière ne peut être caractérisée. En effet, la force obligatoire de la clause pénale était éteinte au jour de la signature de la promesse de vente comme à celui de la vente. Par ailleurs, il résulte des faits de l’espèce que, durant la période intermédiaire, plusieurs évènements sont venus contrarier le projet de vente (procédure judiciaire aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente, modification du PLU), de sorte qu’il ne saurait être considéré que l’acheteur et le vendeur ont patiemment attendu l’expiration de la clause dans le but de contourner le jeu de la clause pénale. En outre, un simple courrier dans lequel la société Edmond Coignet a mentionné le paiement d’honoraires ne s’analyse nullement en un engagement volontaire du débiteur d’exécuter l’obligation naturelle qui lui échoit. En effet, seul le mandat est susceptible de constituer la base du paiement d’honoraires ; or, les conditions ne sont pas réunies. Du tout, il résulte que la SARL Anselimmo sera déboutée de ses demandes en paiement. Sur les demandes reconventionnelles en paiement L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, la SARL Anselimmo a pu se méprendre sur la portée de ses droits et croire que les défenderesses avaient cherché à la priver de sa rémunération. Les demandes reconventionnelles seront ainsi rejetées. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SARL Anselimmo, succombant à l’instance. Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SARL Anselimmo, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer : - à la SCI de la [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 6 000 euros ; - à la société Bagnolet 232 une somme qu’il est équitable de fixer à 8 000 euros. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DEBOUTE la SARL Anselimmo de ses demandes en paiement dirigées contre la SCI de la [Adresse 8] ; DEBOUTE la SARL Anselimmo de ses demandes en paiement dirigées contre la société Bagnolet 232 ; DEBOUTE la SCI de la [Adresse 8] de ses demandes reconventionnelles en paiement ; DEBOUTE la société Bagnolet 232 de sa demande reconventionnelle en paiement ; MET les dépens à la charge de la SARL Anselimmo ; ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Anselimmo à payer à la SCI de la [Adresse 8] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Anselimmo à payer à la société Bagnolet 232 la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL Anselimmo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT