Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 12 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 21/03699 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-N64I
NAC : 30B
Jugement Rendu le 12 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
PHARMACIE [T], société d’exercice libéral à responsabilit limitée, au capital de 10.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY sous le numéro B490 981 685, ayant son siège social [Adresse 1], représenté par sa gérante en exercice, Madame [V] [T]
Représentée par Maître Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDERESSE
ET :
SOCIETE NOUVELLE DE MASSY, société civile immobilière au capital de 1.524,49 euros, inscite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 428 434 708, ayant son siège social [Adresse 3]
Rprésentéee par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS plaidant,
DEFENDERESSE
Société INTERFIMO, société anonyme au capital de 93.832.000 eruos, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 702 010 513, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Denis-Clotaire LAURENT, avocat au barreau de PARIS plaidant,
PARTIE INTERVENANTE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Monsieur Jean-Paul LE GOFF, greffier lors des débats et de Madame Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 01 Février 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 27 juin 2024 puis au 12 octobre 2024.
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 1996, la SCI NOUVELLE DE MASSY a donné à bail commercial à la pharmacie TRAPATEAU, un local d’environ 290 m², à usage de pharmacie, local situé [Adresse 2].
Par acte de cession du 8 juin 2006, le fonds de commerce de la pharmacie TRAPATEAU a été racheté par la SELARL PHARMACIE [T].
Par acte du 27 septembre 2007, le bail a été renouvelé à effet du 1er avril 2005 pour un loyer annuel de 57.500 euros.
Le 26 septembre 2013, la SCI NOUVELLE DE MASSY a notifié à la SELARL PHARMACIE [T] un congé avec offre de renouvellement portant modification des clauses relatives au loyer, afin de voir fixer celui-ci à la somme annuelle en principal de 90.000 euros, hors charges et hors taxes et ce à compter du 1er avril 2014.
Par exploit en date du 13 février 2014, la PHARMACIE [T] a accepté avec réserve l’offre de renouvellement du bail commercial.
Par exploit en date du 6 février 2017, le bailleur a fait délivrer à la PHARMACIE [T] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer le solde locatif, la clause pénale et des frais de procédure.
Par acte en date du 24 février 2017, la PHARMACIE [T] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry la SCI NOUVELLE DE MASSY aux fins d’opposition au commandement de payer et d’indemnisation du préjudice subi.
Une procédure d’expropriation a été initiée et par jugement en date du 16 octobre 2017, la SELARL PHARMACIE [T] a été mise en demeure le 17 juillet 2018 de quitter son officine sous peine d’expulsion et ce dans le délai d’un mois.
Le 12 septembre 2018, la PHARMACIE [T] a restitué à la société PARIS SUD AMENAGEMENT les clés du local commercial.
Le juge des loyers avait été saisi afin de fixer le montant du loyer renouvelé. La Cour d’appel de PARIS par jugement du 16 juin 2021 a fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI NOUVELLE DE MASSY et la SELARL PHARMACIE [T] à la somme de 50.000 euros par an HT et HC à compter du 1er avril 2014.
Par acte du 27 septembre 2018, la SCI NOUVELLE DE MASSY a pratiqué à titre conservatoire une saisie du compte bancaire de la SELARL PHARMACIE [T] pour la somme de 143.756,69 euros (saisie fructueuse).
Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2023, la SELARL PHARMACIE [T] sollicite du tribunal de :
DECLARER la SELARL PHARMACIE [T], recevable et bien fondée en ses écritures, EN CONSEQUENCE
Sur la dette locative
JUGER que la relation contractuelle des parties a pris fin au 6 septembre 2018, date de départ des lieux de la SELARL PHARMACIE [T] (constaté par huissier) et la remise des clés à l’expropriant,A titre principal, JUGER que la somme due par la SELARL PHARMACIE [T]- après déduction du montant du dépôt de garantie- au titre de son arriéré locatif à la SCI NOUVELLE DE MASSY s’élève à la somme de 30.367,72 euros.Subsidiairement si le Tribunal décidait de prendre en considération le décompte adverse EE, JUGER que la somme due par la SELARL PHARMACIE [T]- après déduction du montant du dépôt de garantie- au titre de son arriéré locatif à la SCI NOUVELLE DE MASSY s’élève à la somme de 42.149,39 euros.Sur le préjudice
JUGER l’existence de désordres dans le bien qu’occupait la SELARL PHARMACIE [T] et qui appartenait à la SCI NOUVELLE DE MASSY,JUGER que la SELARL PHARMACIE [T] a subi une perte d’exploitation du fait des désordres existants dans le local dont elle ne saurait être tenue responsable,JUGER que la SCI NOUVELLE DE MASSY a fait preuve de déloyauté dans la conclusion du bail et par la suite en ne respectant pas ses obligations légales de délivrance, de garantie et d’entretien,JUGER que le préjudice de la SELARL PHARMACIE [T] du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations légales de délivrance, de garantie et d’entretien, peut être évalué à la somme de 341.573,13 euros correspondant au préjudice d’exploitation subi pendant les 152 jours d’arrêt du chauffage,CONDAMNER la SCI NOUVELLE DE MASSY à payer à la SELARL PHARMACIE [T] la somme de 341.573,13 euros à titre de dommages et intérêts, Après compensation entre les dommages et intérêts dus à la SELARL PHARMACIE [T] par la SCI NOUVELLE DE MASSY et les sommes dues à la SCI NOUVELLE DE MASSY par la SELARL PHARMACIE [T]
A titre principal CONDAMNER la SCI NOUVELLE DE MASSY à payer à la SELARL PHARMACIE [T] la somme de 311.205,41 euros correspondant au compte entre les parties relatives à l’exécution du bail commercialSubsidiairement si le Tribunal décidait de prendre en considération le décompte adverse EE, CONDAMNER la SCI NOUVELLE DE MASSY à payer à la SELARL PHARMACIE [T] la somme de 299.423,74 euros correspondant au compte entre les parties, relatif à l’exécution du bail commercial.Sur la saisie conservatoire pratiquée le 27 septembre 2018
ORDONNER la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 27 septembre 2018 par la SCI NOUVELLE DE MASSY entre les mains du CIC EVRY ENTREPRISES permettant ainsi de rendre disponible au profit de la société PHARMACIE [T] cette somme de 143.756,69 euros et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.Subsidiairement, si par extraordinaire le Tribunal condamnait la PHARMACIE [T] à paiement, CANTONNER la conversion de la saisie conservatoire à la créance de la SCI NOUVELLE DE MASSY et ORDONNER la mainlevée pour le surplus et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenirEn tout état de cause,
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,CONDAMNER la SCI NOUVELLE DE MASSY à payer à la SELARL PHARMACIE [T] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,CONDAMNER la SCI NOUVELLE DE MASSY aux entiers dépens.DEBOUTER la SCI NOUVELLE DE MASSY de toutes ses demandes de paiement, d’intérêts (capitalisation et autres) et de dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SELARL PHARMACIE [T] fait valoir :
- que la question de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail est aujourd’hui devenue sans objet – la PHARMACIE [T] ayant dû restituer les locaux dans le cadre de la procédure d’expropriation dès l’été 2018.
- que la Cour d’appel a fixé le loyer à la somme de 50.000 euros par an HT et HC à compter du 1er avril 2014. Elle soutient que la dette locative de la société PHARMACIE [T] doit être arrêtée au 6 septembre 2018, à la somme de 67.529,93 euros et que doit venir en déduction le montant du dépôt de garantie de 37.162,21 euros.
- qu’il n’y a pas lieu à appliquer la clause pénale et les intérêts dans la mesure où le commandement de payer s’appuie sur un loyer surélevé.
- qu’elle sollicite des dommages-intérêts en raison du préjudice subi du fait de l’état des locaux (vétusté et problèmes de chauffage) et du contexte d’expropriation. Elle sollicite en outre la compensation entre les préjudices subis et la dette de loyer.
- que la saisie conservatoire réalisée sur son compte bancaire doit être levée dans la mesure où en raison des préjudices subis et de la compensation c’est elle qui est créancière de la SCI NOUVELLE DE MASSY.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2023, la SCI NOUVELLE DE MASSY demande de :
DÉBOUTER la SELARL PHARMACIE [T] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER la SELARL PHARMACIE [T] au paiement de la somme de 45 916,89 euros correspondant à la dette de loyers et indemnités d’occupation et charges arrêtée au 12 septembre 2018, après compensation avec le dépôt de garantie ; ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2017, date du commandement de payer, sur la somme de 40.238,34 euros, des conclusions du 13 octobre 2017 sur le surplus ; ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNER la SELARL PHARMACIE [T] au paiement de la somme de 4 591,68 euros au titre de la clause pénale ; CONDAMNER la SELARL PHARMACIE [T] au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER la SELARL PHARMACIE [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de la saisie conservatoire et de sa conversion, le droit proportionnel de l’huissier, ainsi que les honoraires de Monsieur [Z] [B], expert judiciaire ; Au soutien de ses demandes, la SCI NOUVELLE DE MASSY fait valoir :
- que le preneur conteste simplement au titre du commandement initial le paiement des charges, or elle affirme que celles-ci sont justifiées. Elle précise que le preneur a laissé la dette s’aggraver, ce qui a justifié la saisie conservatoire.
- que la SELARL PHARMACIE [T] ne démontre aucune faute du bailleur, ni ne justifie son préjudice, ni n’établit le lien de causalité entre les deux.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 février 2018, la société INTERFIMO sollicite du tribunal de :
DIRE la société INTERFIMO recevable en son intervention volontaire. DONNER acte à la société INTERFIMO de ce qu’elle se réserve de conclure au fond après production des pièces des parties. STATUER ce que de droit sur les dépens.Elle fait valoir :
- que la SCI NOUVELLE DE MASSY a fait dénoncer la procédure au CREDIT LYONNAIS le 26 janvier 2018, au visa de l’article L 643-2 du Code de commerce.
- la société INTERFIMO partiellement subrogée dans les droits du CREDIT LYONNAIS entend intervenir volontairement à l’instance. Elle précise qu’elle justifie d’un intérêt à cette intervention volontaire à raison de ce qu’elle se trouve créancier nanti sur le fonds de commerce de la SELARL PHARMACIE [T], objet du bail commercial.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée le 21 septembre 2023, par ordonnance de clôture du même jour.
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 1er février 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Il ressort de l’article 768 du Code de procédure civile que : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».
Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir « dire », « constater », « juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
I/ Sur la recevabilité de l’intervention volontaire d’INTERFIMO
S’agissant des interventions volontaires, l’article 228 du code de procédure civile différencie l’intervention volontaire à titre principal et l’intervention volontaire à titre accessoire.
L’article 330 précise que « l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie ».
En l’espèce, la société INTERFIMO est intervenue volontairement à l’instance à titre accessoire par conclusions en date du 23 février 2018. En effet, il convient de souligner que dans ses conclusions, la société INTERFIMO ne formule aucune demande.
Il est de principe que l'intervention volontaire d'un tiers dans une instance qui met en présence deux parties, l'une demanderesse, l'autre défenderesse, est recevable dès l'instant où l'intervenant a la qualité de tiers, c'est-à-dire qu'il n'y est ni partie ni représenté, où il a capacité et pouvoir d'ester en justice, et où il se prévaut d'un intérêt légitime, personnel et suffisant, direct ou indirect, matériel ou moral, justifiant sa participation à l'audience.
Or, en l’espèce, la société INTERFIMO justifie d’un intérêt à cette intervention volontaire à raison de ce qu’elle se trouve créancier nanti sur le fonds de commerce de la SELARL PHARMACIE [T], objet du bail commercial.
Dès lors, l’intervention volontaire est régulière.
II / Sur les demandes relatives à la dette locative
Il ressort de l’article 1315 du Code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable aux faits que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
A- Sur les sommes dues au titre des loyers
- Détermination de la date de restitution des lieux
Le 12 septembre 2018, la SELARL PHARMACIE [T] a restitué les clés du local à la SEMMASSY devenue PARIS SUD AMENAGEMENT.
Au titre de ses conclusions, la SCI NOUVELLE DE MASSY ne conteste pas cette date expliquant que la dette locative arrêtée au 12 septembre 2018 s’élève à la somme de 80.225,32 euros.
Il ressort du bail du 1er avril 1996, dans un article VII relatif au loyer qui n’a pas fait l’objet de modification lors du renouvellement que : « le preneur s’oblige à payer à terme échu au domicile du bailleur ou de son représentant en quatre termes égaux tous les trois mois ».
Les lieux ont été restitués le 12 septembre 2018. Ainsi, entre le 1er avril 2014 et le 12 septembre 2018, 18 échéances sont échues. A ce titre, le décompte fourni en pièce EE prévoit bien 18 échéances.
- Sur les sommes dues au titre des loyers et charges locatives
Pour les loyers
Par arrêt du 16 juin 2021, la Cour d’appel de Paris a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros par an, HT et HC, à compter du 1er avril 2014.
Ainsi entre le 1er avril 2014 et le 12 septembre 2018, le loyer annuel était de 50.000 euros, annuel, soit 12.500 euros par échéance trimestrielle, ce qui est bien le cas dans le décompte fourni en pièce EE.
Pour les charges
Il ressort du bail du 1er avril 1996, dans un article IX relatif aux charges qui n’a pas fait l’objet de modification lors du renouvellement que le preneur doit une quote-part du total des charges, taxes et dépenses, suivant les règles de répartition en vigueur, soit au prorata de la surface des locaux loués soit 307 m² par rapport à la surface louée de 1045 m², les charges devant être payées à la première réquisition du bailleur.
Il ressort des conclusions du preneur que le montant relatif aux charges n’est pas contesté.
- Sur les paiements réalisés
Le preneur ne fournit aucun justificatif des paiements réalisés. Il n’allègue pas que des paiements n’ont pas été pris en compte.
Ainsi les sommes prises en compte dans le décompte présenté en EE seront retenues.
- Sur la restitution du dépôt de garantie
Le preneur et le bailleur ne s’accordent pas sur le montant du dépôt de garantie.
Il ressort du document produit en pièce 21 pour lequel chaque versement est justifié que le dépôt de garantie est de 37.162,21 euros, somme qui doit venir en déduction des sommes dues.
Ainsi en prenant en considération le décompte fourni en pièce EE, avec un dépôt de garantie à hauteur de 37.162, 21 euros, la SELARL PHARMACIE [T] est redevable de la somme de 43.063,11 euros, au titre des impayés de loyers et charges, dues entre le 1er avril 2014 et le 12 septembre 2018.
B- Sur la clause pénale
Il ressort du bail du 1er avril 1996, dans un article IX relatif aux charges qui n’a pas fait l’objet de modification lors du renouvellement que « en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier le preneur devra de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel à l’huissier de justice, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement des frais diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ».
Il convient de relever que pour échapper au paiement de la clause pénale la SELARL PHARMACIE [T] précise que les sommes auraient été payées à terme si le bailleur avait pris acte du désaccord sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.
Cependant il ressort du décompte fourni en pièce EE, qu’avant déduction du dépôt de garantie, la dette locative s’élève à plus de 80.000 euros. Il est établi dans ce décompte, qu’à partir de mai 2016, le preneur ne s’est pas acquitté régulièrement de l’intégralité des loyers. Ainsi la dette locative est supérieure à la seule différence entre le prix du loyer renouvelé fixé par le bailleur et celui fixé par la Cour d’appel de Paris.
Par conséquent, la clause pénale telle que prévue dans le contrat de bail recevra application et la SELARL PHARMACIE [T] sera condamnée au paiement de la somme de 4.306,31 euros (10% de 43.063,11 euros).
C- Sur le point de départ des intérêts au taux légal
Il ressort de l’article 1153 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et applicable aux faits que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l’espèce, le montant de la créance est déterminé par l’application de dispositions contractuelles. Dès lors, elle ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est judiciairement constatée.
Par conséquent, les sommes au paiement desquelles seront condamnés les défendeurs produiront intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, et ce jusqu’à parfait paiement.
D- Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l’article 1154 ancien du Code civil applicable aux faits litigieux : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ».
En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la présente décision.
III / Sur les demandes indemnitaires
A- Sur le préjudice allégué résultant de l’état des locaux
La SELARL PHARMACIE [T] soutient qu’elle a subi un préjudice du fait de l’état des locaux, de leur vétusté et des dysfonctionnements concernant les systèmes de chauffage.
- Sur l’existence d’un désordre
Sur le chauffage
Le preneur produit à cet égard un procès-verbal d’huissier en date du 8 décembre 2015, au titre duquel il est constaté que « Dans la partie arrière de l’officine, tous les radiateurs réglés pourtant au maximum sont froids. Dans la partie officine, il y a deux grands radiateurs panneaux eux aussi réglés au maximum mais froids.
Le chauffage est assuré uniquement par des radiateurs électriques d’appoint, en officine et dans la partie arrière.
Au sous-sol aménagé avec remises et salle de repos, les radiateurs sont aussi froids, bien que réglés au maximum.
A l’aide d’un thermomètre électronique, je vais relever plusieurs mesures tant dans l’officine que sur la partie arrière. Les mesures vont osciller entre 14 et 15 degrés. Au moment où je procède à mes constatations, il fait 10 degrés à l’extérieur. »
Par ordonnance du 19 janvier 2016, la PHARMACIE [T] était autorisée à assigner la SCI NOUVELLE DE MASSY en référé d’heure à heure aux fins de voir condamner son bailleur à remettre en fonctionnement le chauffage et ce sous astreinte et dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en chauffage des locaux loués.
Cependant, si elle allègue que le désordre a duré du 15 octobre 2015 au 17 mars 2016, elle ne produit aucun justificatif pour attester de la période (date des travaux, PV d’intervention).
Sur les infiltrations d’eau
La SELARL PHARMACIE [T] allègue l’existence d’infiltrations lors des épisodes pluvieux et que celles-ci ont atteint les réserves situées en sous-sol.
Cependant, elle ne justifie pas de ce désordre.
Sur les plafonds
La SELARL PHARMACIE [T] allègue que le 20 juillet 2017, les murs de refend porteurs du local qu’elle occupe ainsi que la superstructure d’arrimage des tirants servant à suspendre les plafonds du magasin ont subi un sinistre et que celui-ci a eu pour conséquence la dislocation et l’effondrement lesdits plafonds, nécessitant une interdiction d’accès à la clientèle et au personnel.
Par procès-verbal d’huissier en date du 3 août 2017 il a été constaté « dans la partie droite de la pharmacie, en entrant, je constate que le faux plafond, constitué de dalles minérales et de rails de fixation, s’est effondré. Ledit faux plafond s’est éventré en son centre, entrainant des chutes de dalles et de rails au sol. Par cet éventrement, pend de la laine de verre et des câbles.
Au-delà de cet éventrement principal, d’autres points du faux plafond se sont effondrés, laissant apparaitre la structure en dessous. Par les trous formés par l’effondrement, je constate que les dalles de faux plafond sont fixées par des suspentes métalliques à des dalles de « staff » à l’aspect BA13. Ces dalles de staff sont fracturées. Ces dernières sont-elles même fixées à une structure en bois, laquelle est reliée à la structure métallique à la toiture mono pente. Toute la zone du sinistre est fermée au public et les rayonnages ont été protégés par des plastiques. Une employée entreprend dans cette zone de vider les derniers rayonnages dans des bacs »
Par ordonnance du 5 décembre 2017, le juge des référés a ordonné une expertise et Monsieur [B] a déposé son rapport le 26 juillet 2018. Il indiquait dans son rapport que la solidité du staff et du faux-plafond était aléatoire et que les masses suspendues étaient suffisantes pour mettre en danger la sécurité d’une personne en cas d’effondrement. Il précisait qu’il existait également un risque d’incendie.
- Sur la prise en charge des désordres
Il ressort de II du contrat de bail relatif à l’entretien – travaux réparations que l’obligation d’entretien est à la charge du preneur sauf pour les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil.
Il est notamment précisé qu’il incombe au preneur de « ne pouvoir réclamer pendant toute la durée du bail ou sa prorogation, des réparations, transformations ou additions de quelque nature qu’elles soient, même rendues nécessaires par la force majeure ».
Il est également stipulé que le preneur a l’obligation de « veiller au maintien en parfait état des canalisations intérieures et des robinets d’eau et de gaz, de même que des canalisations et de l’ensemble des éléments d’équipement pouvant exister dans les lieux louées » et « de ne pouvoir rendre responsable le bailleur des infiltrations provenant des conduites d’eau, du sol, du sous-sol, de l’humidité ou de toute autre cause ».
Par conséquent, les réparations concernant le chauffage étant à la charge du preneur, il ne saurait être reproché au bailleur un préjudice de jouissance.
De même, les réparations résultant du désordre affectant le faux-plafond, ne ressortant pas des grosses réparations de l’article 606, dans la mesure où elles ne touchent pas la structure de l’édifice, elles ne peuvent engager la responsabilité du preneur.
Par conséquent, la SELARL PHARMACIE [T] sera déboutée de ses demandes indemnitaires sur le fondement du préjudice de jouissance.
B- Sur le préjudice allégué résultant de la procédure d’expropriation
La SELARL PHARMACIE [T] allègue que le contexte d’expropriation était connu du bailleur mais qu’il lui a été dissimulé, ce qui aurait dû être fait dans le cadre de la procédure d’agrément lors de la cession du fonds de commerce. Elle soutient que 5 réunions ont eu lieu entre novembre 2005 et 2006, auxquelles le bailleur a été convié au sujet des servitudes d’urbanisme. Elle rappelle avoir acquis le fonds de commerce pour 4 millions d’euros, ce qu’elle n’aurait pas fait si elle avait connu l’existence des servitudes.
Cependant, aucune pièce n’est produite qui permettrait d’établir que la procédure d’expulsion avait été initié au moment de la cession.
Il convient d’ailleurs d’établir que le bailleur est tiers à l’acte de cession de fonds de commerce, et donc qu’il n’est tenu d’aucune obligation dans le cadre de cet acte de cession.
La SELARL PHARMACIE [T] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire relativement à la procédure d’expulsion.
IV/ Sur la demande relative à la compensation
La SELARL PHARMACIE [T] ayant été déboutée de ses demandes en indemnisation du préjudice subi, les demandes relatives à la compensation sont sans objet.
V/ Sur la demande relative à la main levée de la saisie conservatoire
1L’article L. 213-6 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que : « le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre ».
Il ressort de l'alinéa 1er de l'article L. 512-1 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge de l’exécution peut donner mainlevée de la mesure conservatoire « s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies ».
Ainsi, le juge de l’exécution a compétence exclusive pour autoriser les mesures conservatoires et connaître des contestations relatives à leur mise en œuvre.
La SELARL PHARMACIE [T] sera donc déboutée de sa demande qu’elle devra adresser au juge de l’exécution du tribunal judiciaire d'Evry.
VI/ Sur les demandes accessoires
A- Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SELARL PHARMACIE [T], partie perdante à titre principal, doit donc être condamnée aux entiers dépens, et ce compris comprenant notamment le coût du commandement de payer et l’expertise judiciaire.
La SCI NOUVELLE DE MASSY sollicite en outre que soient compris dans les dépens le coût de la saisie conservatoire et sa conversion et le droit proportionnel de l’huissier. Cependant, la SCI NOUVELLE DE MASSY ne précise pas dans ses moyens en quoi ces frais sont nécessaires au déroulement de la procédure, et donc en quoi ils doivent être compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée sur ce point.
B- Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la SELARL PHARMACIE [T] indemnisera la SCI NOUVELLE DE MASSY de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.
C- Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société INTERFIMO
CONDAMNE la SELARL PHARMACIE [T] à payer à la SCI NOUVELLE DE MASSY la somme de 43.063,11 euros, au titre des impayés de loyers et charges, dus entre le 1er avril 2014 et le 12 septembre 2018, somme qui produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE la SELARL PHARMACIE [T] à payer à la SCI NOUVELLE DE MASSY la somme de 4.306,31 euros, au titre de la clause pénale, somme qui produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, à compter de la présente décision ;
DÉBOUTE SELARL PHARMACIE [T] de ses demandes indemnitaires sur le fondement du préjudice de jouissance et sur le préjudice résultant de la procédure d’expropriation ;
DÉBOUTE la SELARL PHARMACIE [T] de ses demandes relatives à la compensation et à la main levée de la saisie conservatoire ;
CONDAMNE la SELARL PHARMACIE [T] à payer à la SCI NOUVELLE DE MASSY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SELARL PHARMACIE [T] aux dépens, et ce compris comprenant notamment le coût du commandement de payer et l’expertise judiciaire ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
PRONONCE l’exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi fait et rendu le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
