Cour de cassation, 14 novembre 2002. 01-01.176

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les trois premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2000), qu'une décision de justice, du 5 septembre 1996, a constaté qu'à la suite du décès de sa mère, M. X... était titulaire du droit au bail signé par celle-ci avec la société d'économie mixte interdépartementale de la région parisienne (SEMIDEP) et portant sur un appartement, dans un immeuble situé à Fresnes ; que la bailleresse ayant conclu avec l'Etat une convention a effectué des travaux de réhabilitation de cet immeuble, avec une subvention, puis assigné M. X... en fixation du nouveau prix du bail et paiement d'un arriéré de loyers ; Attendu que la SEMIDEP fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 1 / que dès lors qu'il résultait du certificat administratif du 5 février 1997, produit par la SEMIDEP, que la Direction Départementale de l'Equipement au nom de l'Etat, avait maintenu la subvention sauf à procéder à une réfaction pour tenir compte des travaux non réalisés, les juges du second degré devaient rechercher s'ils n'étaient pas en présence d'une novation et si les travaux ne devaient pas être considérés comme achevés eu égard à l'accord des parties après novation ; que l'arrêt attaqué est privé de base légale au regard des articles 1271 du Code civil, L. 351-2, L. 353-2, L. 353-7, L. 353-8, L. 353-19, R. 323-1 à R. 323-11 et R. 353-51 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 / que faudrait-il faire abstraction du dernier état des conventions entre l'Etat et le bailleur, en toute hypothèse, si les travaux n'ont pas été réalisés en totalité, les juges du fond devaient s'interroger sur le point de savoir si, l'essentiel des travaux ayant été achevés et ayant donné lieu à un certificat administratif permettant le paiement de la subvention, le bailleur ne pouvait pas prétendre à l'augmentation sauf au locataire à se prévaloir, s'il subissait un trouble de jouissance, d'une créance de dommages-et-intérêts ; que cette recherche s'impose d'autant plus que l'achèvement des travaux et l'augmentation corrélative du loyer permet aux locataires dès lors que leur situation répond aux conditions légales, d'obtenir l'aide personnalisée au logement ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué est entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1713 et suivants du Code civil, L. 351-2, L. 353-2, L. 353-7, L. 353-8, L. 353-19, R. 323-1 à R. 323-11 et R. 353-51 du Code de la construction et de l'habitation ; 3 / que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en s'abstenant de rechercher si les locataires, et notamment M. X..., pouvaient se soustraire de l'augmentation du loyer, en étant de bonne foi, sachant que la subtitution avait été faite pour répondre aux attentes des locataires et avec leur accord, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et du principe selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; Mais attendu qu'ayant relevé que les dispositions de la convention liant la bailleresse à l'Etat relatives notamment au montant du loyer, tel que fixé dans le projet de bail, s'appliquaient de plein droit à la date d'achèvement des travaux et constaté qu'il résultait des termes du certificat administratif délivré par la Direction départementale de l'équipement, corroborés par la lettre d'accompagnement, que ces travaux n'étaient pas totalement terminés, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche relative à la réhabilitation, n'était pas tenue de procéder à celles portant sur la novation de la convention et la bonne foi des locataires qui ne lui étaient pas demandées, a, en retenant que faute d'achèvement des travaux, l'augmentation du loyer ne pouvait pas être accueillie, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le quatrième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que la SEMIDEP n'ayant pas demandé, devant la cour d'appel, la condamnation du locataire pour non-paiement d'avances sur les charges, le moyen est sans portée ; Mais sur le quatrième moyen, pris en sa seconde branche : Vu l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que pour rejeter la demande de condamnation de M. X... au paiement de loyers, l'arrêt retient que le preneur doit être déchargé des condamnations prononcées à son endroit au titre de l'arriéré des loyers représentant l'augmentation du prix du bail opérée de plein droit par la bailleresse ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le locataire s'était acquitté du paiement des loyers, jusqu'au 30 septembre 2000, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de paiement de loyers arriérés, l'arrêt rendu le 14 décembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SEMIDEP ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille deux.