Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/00309

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2025 Minute n° : N° RG 24/00309 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWFO COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Xavier GIRIEU, Vice Président Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Mme [W] [U] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Madame [P] [Y] [S], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Pacou MOUA, avocat au barreau d'ORLEANS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-4026 du 06/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5]) A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS : Par contrat du 24 novembre 2020, l’OPH d’[Localité 5] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) a donné à bail à Madame [S] [P] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 277,90 euros hors charges, payable à terme échu. Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier à Madame [Y] [S] [P] le 1er février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2695,58 euros, selon décompte arrêté le 29 janvier 2024. La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Madame [Y] [S] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, aux fins suivantes : constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [Y] [S] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que la locataire sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; condamner à titre provisionnel Madame [Y] [S] [P] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 4066,40 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil ; condamner à titre provisionnel Madame [Y] [S] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ; condamner à titre provisionnel Madame [Y] [S] [P] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ; condamner à titre provisionnel Madame [Y] [S] [P] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 28 novembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [W] [U], employée de la personne morale – a maintenu ses demandes et actualisé par écrit la dette locative à la somme de 1818,75 euros, hors frais, mais a fait état également d’une régularisation de charges d’environ 1000 euros à prendre en compte. Le bailleur a indiqué que le locataire avait réglé une somme de 1000 euros la veille de l’audience. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement fixant à 100 euros le montant à verser pour apurer la dette locative. La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats par le juge à l’audience. Madame [Y] [S] [P] n’a pas comparu en personne, mais était représentée par son avocate, qui a déposé ses pièces et remis ses conclusions par lesquelles elle demande de : déclarer infondée la société Les Résidences de l’Orléanais en toutes ses demandes et la débouter ; suspendre la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; accorder à Madame [S] compte-tenu de sa bonne foi les plus larges délais en vertu de l’article 1345-3 du Code civil. La locataire explique sa bonne foi par sa situation de santé et sa situation administrative qui ont eu pour effet de ne plus lui permettre de régler son loyer. Elle indique souhaiter apurer le plus rapidement possible sa dette locative et propose de régler au maximum 100 euros par mois en plus du loyer. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il a été demandé au bailleur de transmettre de manière contradictoire en délibéré et au plus tard le 5 décembre 2024 un relevé de compte actualisé afin d’avoir le montant exact de la dette locative et de la régularisation des charges, ce qui a été fait avec copie à l’avocate de Madame [S] le 29 novembre 2024. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION : En application de l'article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience. L’identité de la locataire sera rectifiée, au vu des éléments vérifiés à l’audience, comme étant Madame [P] [Y] [S]. I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 janvier 2024 (avis de réception le 31 janvier 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 24 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4 de ses conditions générales, page 5). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 2695,58 euros. Le commandement de payer laisse un délai de six semaines au locataire pour régler la somme, conformément à la loi du 27 juillet 2023. Cependant, la clause résolutoire du bail prévoit à ce titre un délai de deux mois : ce délai contractuellement prévu entre les parties doit donc s’appliquer. Le délai de deux mois a pris fin le 2 avril 2024 à 24 heures, le lundi 1er avril 2024 correspondant à un jour férié et le dernier jour du terme étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile. Entre le 1er février 2024 et le 2 avril 2024 à 24 heures, aucun règlement n’a été effectué, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes. Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La [Localité 6] Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte daté du 29 novembre 2024 démontrant que Madame [P] [Y] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (267,83 euros, relevant éventuellement des dépens), la somme de 2157,77 euros, échéance de novembre 2024 incluse. Représentée à l'audience, Madame [P] [Y] [S] ne conteste pas le principe de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés et dont l’actualisation a été portée à sa connaissance dans le cadre de la note en délibéré, conformément à ce qui avait été convenu à l’audience. Madame [P] [Y] [S] sera donc condamnée à verser à la [Localité 6] Les Résidences de l'Orléanais une somme de 2157,77 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés sollicités. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du de la présente décision, dans la mesure où elle est constituée d’une régularisation de charges quittancée fin novembre 2024 et des trois derniers loyers, au vu des règlements conséquents réalisés par la locataire en novembre 2024. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [P] [Y] [S] sollicite des délais de paiement et propose de régler un maximum de 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur a donné son accord sur ces points. La locataire règle son loyer à la date de l’audience et a versé de fortes sommes en novembre 2024, ce qui permet de retenir qu’elle est en capacité de procéder à l’apurement de la dette. Compte tenu de ces éléments, Madame [P] [Y] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [P] [Y] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [P] [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et de l’assignation du 15 avril 2024, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Le bailleur a nécessairement accompli des démarches dans le cadre de la présente procédure. Cependant, il sera tenu compte de la situation économique de Madame [P] [Y] [S], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle et il sera dit n’y avoir lieu à sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 24 novembre 2020 entre l’OPH d’[Localité 5] Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) et Madame [P] [Y] [S], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 3 avril 2024 ; CONDAMNONS Madame [P] [Y] [S] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2157,77 euros (selon décompte en date du 29 novembre 2024, incluant l'échéance de novembre 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ; AUTORISONS Madame [P] [Y] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 100 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [P] [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [P] [Y] [S] soit condamnée à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés; DISONS n’y avoir lieu à condamnation de Madame [P] [Y] [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [P] [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et le coût de l’assignation du 15 avril 2024, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier. Le greffier, Le vice-président,