Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/01706

Min N° 24/00660 N° RG 24/01706 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP7M S.C.I. [Adresse 3] C/ M. [H] [K] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [H] [K] [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Viviane RODRIGUES Copie délivrée le : à : Monsieur [H] [K] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2023, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [H] [K] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 610,00 euros, et 35 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SCI [Adresse 3] a fait signifier à Monsieur [H] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1352,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 21 décembre 2023 la SCI [Adresse 3] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SCI [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,Condamner Monsieur [H] [K] au paiement des sommes suivantes :La somme de 2.662,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 décembre 2023,Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 02 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation,La somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, la notification à la Préfecture et la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 28 mars 2024. À l'audience du 29 mai 2024, la SCI [Adresse 3], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4097,61 euros arrêtée au 21 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, et être opposée à l’octroi de délais de paiement. la SCI [Adresse 3] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [H] [K] ne conteste pas le principe de la dette, souligne supporter d’autres dettes avec prélèvement direct sur son salaire, et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. Par note en délibéré, autorisée, reçue le ??, Monsieur [H] [K] produit ?? MOTIFS DE LA DECISION En l'espèce, Monsieur [H] [K] assignée à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCI [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2024 que la SCI [Adresse 3] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [K] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 4.097,61 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2023 à compter du 31 janvier 2024. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [H] [K] invité à justifier du paiement d’un mois de loyer dans le cadre d’une note en délibéré, ne s’est pas exécuté. Si il justifie de sa situation personnelle et financière il ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et le bailleur s’y opposant, il sera débouté de sa demande de ce chef. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [K] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 janvier 2024, Monsieur [H] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [K] et Madame [E] [D] à son paiement à compter du 01 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [K] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 décembre 2023. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [H] [K] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière [Adresse 3] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2023 entre la Société civile immobilière [Adresse 3] d'une part, et Monsieur [H] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 janvier 2024, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [K] et Madame [E] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [H] [K] à compter du 31 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la Société civile immobilière [Adresse 3] la somme de 4.097,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 mai 2024 échéance du mois de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la Société civile immobilière [Adresse 3] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 mai 2024, échéance du mois de juin, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances , CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la Société civile immobilière [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 décembre 2023, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE