Texte intégral
CG/LJ
Ordonnance N°
du 24 SEPTEMBRE 2024
Chambre 6
N° RG 24/00323 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JPZW
du rôle général
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BELVEDERE
c/
[P] [M]
la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI
GROSSES le
- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI
Copies électroniques :
- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI
Copies :
- Dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
JUGEMENT
rendue le VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,
par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND
assistée lors des débats de Madame Amandine CHAMBON, greffier et lors du délibéré de Madame Laetitia JOLY, greffier
dans le litige opposant :
DEMANDERESSE
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BELVEDERE située [Adresse 1] / [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de [Localité 5]
ET :
DEFENDEUR
Monsieur [P] [M]
[Adresse 6]
[Localité 2]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 16 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [P] [M] est propriétaire des lots n°15, 40 et 139 au sein de la résidence LE BELVEDERE située [Adresse 1] / [Adresse 3] à [Localité 5] (63).
Par jugement en date du 06 septembre 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 5] a condamné monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
2949, 62 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 09 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2021, 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires a de nouveau constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [M] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.
Par acte en date du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE, située [Adresse 1] / [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a assigné monsieur [P], [Z], [R] [M] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :
CONDAMNER Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Belvédère, située [Adresse 1] / [Adresse 3] à [Localité 5], les sommes suivantes : - 3.422,54 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 21 février 2024, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [Y] du 16 octobre 2023,
- 920,01 € au titre des charges exigibles, mais non encore échues, conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sur l'année comptable 202,4,
- 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- 1.200,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- DIRE qu'en application des dispositions des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la première mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.
L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2024 puis elle a fait l’objet de renvois successifs jusqu’à l’audience du 16 juillet 2024 à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense déposées à l’audience, monsieur [M] a conclu aux fins suivantes :
dire que c’est à tort qu’ont été incluses dans les comptes de la copropriété des pénalités réclamées par la société LAMY, ne constituent pas des charges de copropriété du syndicat des copropriétaires, dire que ce dernier n’est pas fondé à les réclamer et à les retenir, juger que leur montant s’élevant à la somme totale de 1012 € n’est pas dû au syndicat des copropriétaires, dire que cette somme doit être déduite des comptes de la copropriété, dire qu’après déduction de cette somme le reliquat de charges est de 476,22 €, constater qu’il a été procédé au règlement de ce reliquat par chèque à l’ordre de la CARPA, débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE BELVEDERE de sa demande de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, recevant le défendeur en sa demande reconventionnelle, enjoindre le syndicat des copropriétaires et fournir au défendeur dans le mois suivant le jugement à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’issue de ce délai : l’ensem ble des données relatives au décompte des frais de chauffage et à leur répartition, et à la justification des consommations individuelle d’eau chaude et d’eau froide postérieurement au mois de juillet 2020, condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens. Monsieur [M] a diffusé une note en date du 03 juin 2024 dans laquelle il a procédé à l’examen des pièces produites par la société NEXITY LAMY en soulignant des insuffisances et des incohérences. Il fait notamment valoir que les différents appels de provisions de charges qui lui ont été adressés font référence à des soldes erronés et comportent des frais de chauffage sans que l’on sache la période concernée et leur mode de calcul. Il souligne que l’appartement dont il est propriétaire et dont la société NEXITY LAMY avait la gestion est inoccupé depuis 2020 et qu’il n’a pu constater qu’au mois de juillet 2023 que les robinets des radiateurs étaient ouverts au maximum, ce qui engage selon lui la responsabilité de la société en tant que gestionnaire. Monsieur [M] soutient que le décompte de charges individuel produit par le demandeur fait apparaitre des débits de charges d’eau froide et d’eau chaude alors que l’appartement est inoccupé depuis le mois de juillet 2020. Par ailleurs, il se dit très troublé par le « détournement » commis par la société NEXITY LAMY qui a procédé le 23 août 2022 au retrait d’un acompte de provision sur charges de 155,08 euros réglé au mois de juillet 2020. Il déplore le manque d’explications de la société NEXITY LAMY sur cette opération. Enfin, il indique que les diverses pénalités dont le paiement est demandé ne concerne pas le syndicat des copropriétaires qui n’a pas qualité pour agir en recouvrement de ces dernières et qu’il appartient à la société NEXITY LAMY de les réclamer en intervenant dans la procédure en son nom personnel. S’agissant des dommages et intérêts, il considère que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice.
Au terme de ses dernières prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de voir :
CONDAMNER Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Belvédère, située [Adresse 1] / [Adresse 3] à [Localité 5], les sommes suivantes :
- 2 141,83 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1 er juillet 2024, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [Y] du 16 octobre 2023,
- 462,20 € au titre des frais exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance avant décision de justice, outre les dépens de la présente procédure,
- 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- 1.020,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- DIRE qu’en application des dispositions des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la première mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions régulièrement déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
1/ Sur la demande en paiement des charges
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 inclus selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 sur lequel figure un montant total de 2604,03 euros.
A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
un contrat de syndicun relevé de propriété selon lequel monsieur [P] [M] est propriétaire des lots n°15, 40 et 139 au sein de la résidence LE BELVEDERE située [Adresse 1] / [Adresse 3] à [Localité 5] (63), un jugement du tribunal judiciaire de [Localité 5] en date du 06 septembre 2023les appels de fonds et de travaux adressés à monsieur [P] [M] pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, un relevé général des dépenses de la copropriété pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les procès-verbaux des assemblées générales du 10 mars 2023, du 21 novembre 2023 et du 20 décembre 2023,un compte individuel de chargesun compte individuel de travauxun décompte du 1er juillet 2024 présentant un solde débiteur de 2604,03 euros,des factures,une mise en demeure datée du 16 octobre 2023 de régler la somme de 2027, 81 euros envoyée par LRAR.
Monsieur [M] considère que c’est à tort qu’ont été incluses dans les comptes de la copropriété des pénalités réclamées par la société NEXITY LAMY, qui ne constituent pas des charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer. Il sollicite à ce titre que la somme totale de 1012 euros soit déduite des comptes de la copropriété et soutient qu’après déduction de cette somme, le reliquat de charges est de 476,22 euros. Il soutient avoir procédé au règlement dudit reliquat par chèque à l’ordre de la CARPA.
Il est constant que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaitrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.
En considération de cette précision, le syndicat des copropriétaires sollicite in fine la condamnation de monsieur [M] à lui payer la somme de 2 141,83 euros au titre des seules charges de copropriété impayées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [Y] du 16 octobre 2023, après déduction des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Il appartient à monsieur [M] de démontrer que les calculs de sa dette sont erronés et qu’ils comportent des frais de chauffage et d’eau insuffisamment détaillés.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats toutes les pièces justifiant les sommes réclamées, à savoir les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de provision de charges, le compte individuel de charges et le compte individuel de travaux imputables à monsieur [M].
En outre, le syndicat des copropriétaires n’est plus en charge de la gestion de l’appartement de monsieur [M] depuis le 31 décembre 2021. Monsieur [M] n’explique pas la raison pour laquelle il n’a sollicité la remise des clés de son appartement qu’en décembre 2022. Dès lors, cette situation de fait résulte de sa propre inertie.
En considération de l’examen de l’ensemble des pièces précitées, il n’est pas contestable que monsieur [M] est redevable de la somme de 2141,83 euros au titre des charges impayées. La somme de 1000 euros qu’il indique avoir versée au mois de juin 2024 est bien portée au crédit de son compte de copropriétaire.
S’agissant du prélèvement de la somme de 155 euros, que monsieur [M] considère être un « détournement » commis par la société NEXITY LAMY qui a procédé le 23 août 2022 au retrait d’un acompte de provision sur charges de 155,08 euros réglé au mois de juillet 2020, monsieur [M] ne rapporte pas la preuve qu’elle constituerait une manœuvre frauduleuse susceptible de qualification pénale, qui ne relève en aucun cas de la compétence de la juridiction des référés.
En tout état de cause, le budget et les charges de la copropriété LE BELVEDERE ont été votés régulièrement lors des assemblées générales dont les procès-verbaux sont versés au dossier.
Lesdits procès-verbaux mentionnent l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.
De toute évidence, l’assemblée générale du 20 décembre 2023 n’a fait l’objet d’aucune contestation, de sorte que l’ensemble des décisions prises sont régulières.
Monsieur [M] ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, des contestations qu’il soulève.
Ainsi, la somme de 467,22 euros évoquée par monsieur [M] est erronée puisque celui-ci restait redevable, à la date de l’assignation, de la somme de 2141, 83 euros.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne précise pas s’il a perçu le versement de la somme de 467, 22 euros qui, dans l’affirmative, s’imputera sur la somme principale.
Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 2 141,83 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.
En conséquence, il y a lieu de condamner monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 141,83 euros au titre des seules charges de copropriété impayées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [Y] du 16 octobre 2023.
Cette condamnation au paiement, compte tenu des versements prétendument intervenus depuis l’assignation du 12 avril 2024, sera prononcée en deniers ou quittances.
2/ Sur la demande de paiement des frais exposés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.
S’agissant du moyen soulevé par monsieur [M] selon lequel le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer les sommes exposées par la société NEXITY LAMY pour le recouvrement des charges de copropriété, il convient de rappeler que l’article 10-1 précité renvoie directement aux « frais nécessaires exposés par le syndicat ».
Il est constant que ces sommes, qui doivent être portées au compte du débiteur défaillant en application de l’article susvisé, ont été exposées au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, est bien fondé en sa créance et le moyen soulevé par monsieur [M] est inopérant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance pour un montant de 462,20 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 comprenant :
une mise en demeure du 22 août 2023 d’un montant de 52 euros des frais de transmission de dossier à huissier pour sommation de 100 euros des frais de mise en demeure du 26 octobre 2023 par voie d’huissier d’un montant de 37,04 euros des frais de transmission de dossier à huissier pour assignation de 216 eurosdes frais d’huissier d’assignation et débours de 57,16 euros. Il résulte de ce qui précède que les frais de transmission de dossier à huissier et de constitution de dossier n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. De la même façon, les frais ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.
Le syndicat doit également faire état de difficultés particulières l’ayant contraint à des diligences inhabituelles pour que les frais sollicités entrent dans les prévisions de l’article 10-1 précité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Dès lors, monsieur [M] ne peut dès lors être condamné à supporter ces derniers.
Le cas échéant, les frais d’assignation en justice feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.
En conséquence, monsieur [P] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 89,04 euros correspondant aux seuls frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.
3/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Il est constant que monsieur [M] s’abstient régulièrement de payer ses charges auprès de la copropriété, de sorte qu’une décision de justice a déjà été rendue à son encontre avant la présente instance par jugement du 06 septembre 2022.
Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de monsieur [M] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi des charges engendrées en raison des démarches et des procédures diligentées.
Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 250 euros à la charge de monsieur [M] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
4/ Sur la demande reconventionnelle de monsieur [M]
Monsieur [M] sollicite de voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui fournir dans le mois suivant la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, l’ensemble des données relatives au décompte des frais de chauffage et à leur répartition, et à la justification des consommations individuelles d’eau chaude et d’eau froide postérieurement au mois de juillet 2020.
Compte tenu des motifs précédemment évoqués, il n’y a pas lieu d’enjoindre au syndicat des copropriétaires la production des pièces précitées.
Par conséquent, cette demande sera rejetée.
5/ Sur les frais
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.
Monsieur [P] [M] sera condamné à verser au demandeur la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE, située [Adresse 1] / [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, en deniers ou quittances, la somme de DEUX MILLE CENT QUARANTE ET UN EUROS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES (2141,83 €) au titre des seules charges de copropriété impayées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [Y] du 16 octobre 2023,
CONDAMNE monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE, située [Adresse 1] / [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, la somme de QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET QUATRE CENTIMES (89,04 €) correspondant aux seuls frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE, située [Adresse 1] / [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 €) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
CONDAMNE monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELVEDERE, située [Adresse 1] / [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE monsieur [P] [M] aux entiers dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
La Greffière, La Présidente,
