Cour de cassation, 05 novembre 2009. 08-20.401

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que les époux X..., qui s'étaient portés acquéreurs d'un bien immobilier auprès de la société CGAB aux termes d'une promesse de vente, versant, à cette occasion, une fraction du prix de vente en l'office notarial de la SCP Y..., D..., E..., ont recherché la responsabilité civile professionnelle de celle-ci, devenue la SCP D..., E..., F..., à laquelle ils reprochaient de n'avoir pas procédé à la régularisation en la forme authentique de la promesse de vente et d'avoir manqué à son obligation de conseil et de diligences, après l'autorisation de cession de gré à gré donnée par le juge commissaire de la procédure collective ouverte contre la société venderesse, leur faisant ainsi perdre la chance d'acquérir définitivement le bien immobilier ; Attendu que pour débouter les époux X... de leur action, l'arrêt retient que ceux-ci n'ignoraient rien de la situation juridique de la venderesse, de l'identité du mandataire judiciaire autorisé à vendre les biens et de celle du notaire de la venderesse, auxquels ils pouvaient utilement s'adresser, et qu'ils ne démontraient pas en quoi les manquements qu'ils reprochaient à leur notaire seraient la cause de la non réalisation de la vente à leur profit dans la mesure où, bien qu'ayant les informations nécessaires, ils n'établissaient pas s'être rapprochés du mandataire judiciaire ou du notaire de la société venderesse en vue de la signature des actes authentiques et pas davantage que M. Y... était en mesure de les recevoir ; Qu'en se déterminant ainsi, après avoir relevé, d'une part, que les époux X... avaient, le 15 février 2002, adressé à la SCP Y..., D..., E... la copie de la notification de l'ordonnance du juge commissaire autorisant la cession de gré à gré, en précisant qu'ils souhaitaient toujours acquérir l'appartement mais ne voulaient pas supporter les frais de ravalement et qu'ils sollicitaient son aide, et, d'autre part, qu'ils avaient, en janvier et février 2003 puis en mai 2004, relancé leur notaire et réitéré leur intention d'acquérir le bien immobilier, et après avoir constaté que la SCP notariale s'était bornée à faire part de la position de ses clients à son confrère assistant la société venderesse, ce dont il résultait que le notaire, tenu lui-même d'effectuer les démarches utiles et de prodiguer les conseils nécessaires qu'appelaient l'information qui lui avait été donnée et la sollicitation qui lui avait été faite par ses clients, avait manqué à ses obligations de diligences et de conseil, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la SCP D..., E..., F... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP D..., E..., F... ; la condamne à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour les époux X... Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur action en responsabilité dirigée contre la SCP D... E... F..., notaire, aux motifs que par lettres du 7 décembre 2000, la SCP notariale a informé les époux A... et X... qu'elle avait reçu la majeure partie des documents nécessaires à la réalisation de la vente et les a invités, pour permettre la régularisation de l'acte dès réception des dernières pièces, à reprendre contact avec leur banque afin que les offres soient validées ou refaites pour la mise à disposition des fonds ; que par lettre du 31 mai 2000, la SCP B..., notaire de la société venderesse, a demandé à Maître Y... de lui confirmer l'accord de ses clients pour prendre à leur charge les frais de ravalement ; que la SCP Y... D... E... a transmis ce courrier aux époux A... et aux époux X... le 13 juin suivant en leur demandant de lui faire connaître les suites qu'ils entendaient donner à cette affaire ; que, seuls, les époux X... ont répondu en indiquant qu'ils entendaient maintenir l'acquisition conformément à la promesse de vente signée et refusaient de supporter les frais ; que le 15 février 2002 les époux X... ont adressé à la SCP Y... D... E... la copie de la notification de l'ordonnance du juge commissaire du 31 janvier 2002 en lui précisant qu'ils souhaitaient toujours acquérir l'appartement mais ne voulaient pas supporter les frais de ravalement et sollicitaient son aide ; qu'ils ont relancé leur notaire les 22 janvier et 13 février 2003 ; que le 19 février 2003 la SCP Y... D... E... a écrit à Maître B... pour lui faire savoir que les époux X... et A... lui confirmaient leur souhait d'acquérir aux conditions de l'avant-contrat et n'entendaient toujours pas supporter les frais de ravalement ; qu'elle priait son confrère de la tenir informée des suites apportées à cette affaire et de lui fixer un rendez-vous pour aboutir rapidement à la vente ; que le 9 mai 2003, la SCP B... a informé Maître Y... qu'elle était remplacée dans la charge du dossier par Maître C... auquel elle transmettait les copies de l'ensemble des pièces ; que la SCP Y... D... E... a transmis copie de cette correspondance aux époux A... et aux époux X... le 2 juin suivant ; que par lettres recommandées avec accusé de réception du 12 mai 2004 des époux X... et du 19 juin 2004 des époux A..., ceux-ci ont fait savoir à leur notaire qu'ils étaient toujours intéressés par l'acquisition ; que les époux X... lui ont à nouveau écrit le 8 juin et les époux A... le 13 septembre suivant ; que par lettres aux époux X... du 15 juillet 2004 et aux époux A... du 17 septembre suivant rédigées en termes similaires, la SCP Y... D... E... les a informés qu'elle n'avait aucune nouvelle du mandataire judiciaire chargé de représenter la société CGAB ni de son confrère B..., lui-même déchargé du dossier ; qu'elle leur conseillait de se rapprocher du vendeur et de lui adresser toutes correspondances utiles s'il était toujours disposé à leur vendre les biens, précisant qu'étant sans nouvelles de ce dossier, elle considérait qu'il était sans suite ; que la SCP C... G... G...-H... C..., notaire de CGAB, a fait savoir aux époux X... par lettre du 27 juillet 2004 que les lots objets du compromis avaient déjà été vendus et par lettre du 29 septembre suivant aux époux A... qu'elle n'avait aucun dossier de vente à leur nom ; qu'il est établi par ces échanges de correspondances que les ventes n'ont pu être régularisées à la date prévue du fait de la mise en redressement judiciaire de la société venderesse, puis ensuite en raison notamment d'un différend survenu entre la partie venderesse et les acquéreurs quant à la prise en charge de frais de ravalement puis de la mise en liquidation judiciaire de la CGAB ; que les ordonnances du juge commissaire du 31 janvier 2002 ont été rendues à la requête du mandataire judiciaire, sans intervention de Maître Y..., et notifiées aux époux A... et X... personnellement ; que Maître Y... a informé ses clients le 2 juin 2003 du changement de notaire de la venderesse ; que les époux A... et les époux X... n'ignoraient donc rien de la situation juridique de la venderesse, de l'identité du mandataire judiciaire autorisé à leur vendre les biens et de celle du notaire de la venderesse, auxquels ils pouvaient utilement s'adresser ; que si les époux X... se sont régulièrement manifestés auprès de l'Étude de Maître Y... pour confirmer leur volonté d'acquérir, il n'en est pas de même des époux A..., qui ne justifient d'aucun courrier au notaire en ce sens avant leur lettre du 19 juin 2004 ; que quoi qu'il en soit, les époux A... et les époux X... ne caractérisent pas en quoi les manquements qu'ils reprochent au notaire seraient la cause de la non-réalisation des ventes à leur profit, alors que bien qu'ayant les informations nécessaires, ils n'établissent pas s'être rapprochés du mandataire judiciaire ou de Maître C... en vue de la signature des actes authentiques et pas davantage que Maître Y... était en mesure de les recevoir (arrêt p. 4 à 6) ; ALORS QUE l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré d'un immeuble compris dans l'actif du débiteur en liquidation judiciaire rend la vente parfaite ; que le notaire requis pour réitérer la vente est alors tenu d'effectuer les démarches nécessaires en vue de cette réitération ou, à tout le moins, d'informer les acquéreurs que la vente peut être conclue ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que le juge commissaire a, par ordonnance du 31 janvier 2002, autorisé la vente d'un immeuble compris dans l'actif de la société CGAB au profit des époux X... ; qu'il résulte encore des constatations de l'arrêt que, le 15 février 2002, les époux X... ont adressé à la SCP notariale Y... D... E... copie de l'ordonnance du juge commissaire en lui précisant qu'ils souhaitaient toujours acquérir et en sollicitant son aide ; qu'en estimant que les époux X... ne caractérisaient pas en quoi les manquements qu'ils reprochent au notaire, soit son inaction et absence de conseil, seraient la cause de l'absence de réalisation de la vente à leur profit et qu'ils n'établissent pas, notamment, que Maître Y... aurait été en mesure de recevoir l'acte authentique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil.