Cour d'appel, 24 octobre 2024. 24/00985

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71G Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 24 OCTOBRE 2024 N° RG 24/00985 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WLEY AFFAIRE : [U] [O] C/ S.D.C. LES BORDS DE L'EAU Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Janvier 2024 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES N° RG : 23/00339 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 24.10.2024 à : Me Marc MANDICAS, avocat au barreau de VERSAILLES Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U], [D], [T] [O] né le 22 Novembre 1958 à [Localité 5] (83) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] Représentant : Me Marc MANDICAS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 231 - N° du dossier 3922/24 APPELANT **************** S.D.C. LES BORDS DE L'EAU prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 22202745 Plaidant : Me Eric BENJAMIN, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, Madame Marina IGELMAN, Conseillère, Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE M. [U] [O] est propriétaire d'un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Yvelines). L'appartement destiné à la location est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Il est géré par l'agence ORPI. Par lettre en date du 19 janvier 2016, l'agence ORPI a informé le syndic de la présence d'humidité dans l'appartement. Le 31 mars 2016, une réunion d'expertise s'est tenue à la suite de laquelle la société Axa France Iard a proposé le 14 juin 2016 une indemnité d'un montant de 2 279,74 euros à M. [O] pour permettre la reprise du parquet endommagé et l'indemnisation de la perte de loyers de 7 jours durant la réalisation des travaux. Une somme de 1 850,86 euros a été réglée par la société Axa France Iard le 15 juin 2016. A la suite de plusieurs réclamations de M. [O], lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 19 mars 2018, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de creusement du caniveau créé le long du hall d'entrée pour récupérer les eaux pluviales. Ces travaux n'ont pas été effectués. Par acte du 28 février 2023, M. [O] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires les Bords de l'eau, représenté par son syndic la société Gim, aux fins d'obtenir principalement sa condamnation au paiement d'une provision de 13 000 euros à valoir sur le préjudice qu'il a subi et qu'il lui soit fait injonction d'engager les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2018 dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l'ordonnance. Par ordonnance contradictoire rendue le 16 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [O], - ordonné une expertise, - commis pour y procéder : M. [G] [R] avec mission de : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux et en faire la description, - se faire remettre tous documents contractuels et autres, procéder à la visite des lieux, - vérifier le taux d'humidité dans l'appartement de M. [O], - dire si M. [O] subit toujours des désordres d'humidité dans son appartement, et - donner son avis sur la cause exacte de l'humidité dans l'appartement de M. [O], - donner son avis sur les travaux de réparation à réaliser pour permettre de supprimer la cause des infiltrations, - donner son avis sur les travaux de remise en état à réaliser dans l'appartement de M. [O], - donner son avis sur les devis et chiffrages proposés par les parties, - donner à la juridiction tous éléments permettant à la juridiction saisie au fond de chiffrer les préjudices, - dit que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix, - fixé à 2 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par le syndicat des copropriétaires les Bords de l'Eau, au plus tard dans un délai de six semaines à compter de la décision, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction, - imparti à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 6 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision, - dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise, - rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [O] aux dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2024, M. [O] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [O], - condamné M. [O] aux dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [O] demande à la cour, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de : '- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles le 16 janvier 2024 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] tendant à ce qu'il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires représenté par son syndicat en exercice de réaliser les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires le 19 mars 2018 ayant fait l'objet d'un appel de fond et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la date du prononcé de l'ordonnance à intervenir et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndicat en exercice à lui verser une provision de 13 000 euros à valoir sur le préjudice qu'il a subi et condamné M. [O] aux dépens. - faire injonction au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de réaliser les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires le 19 mars 2018 ayant fait l'objet d'un appel de fonds et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la date du prononcé de l'arrêt à intervenir. - condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndicat en exercice à lui verser une provision de 13 000 euros à valoir sur sa créance définitive. - condamner le syndicat des copropriétaires les Bords de l'Eau à verser à M. [O] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - débouter le syndicat des copropriétaires les Bords de l'Eau, représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation de M. [O] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marc Mandicas, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' Rappelant l'existence de plusieurs dégâts des eaux ayant affecté son appartement depuis 2015, M. [O] indique que les travaux votés lors de l'assemblée générale du 19 mars 2018 afin d'y remédier n'ont pas été réalisés et que son bien continue de se dégrader. Exposant n'être pas opposé à la désignation d'un expert, il sollicite cependant d'enjoindre au syndicat des copropriétaires d'engager ces travaux afin de mettre fin au sinistre. L'appelant expose qu'alors que les travaux de remise en état de son immeuble ont été évalués à la somme de 13 622, 95 euros, il n'a perçu pour le moment que 1 850, 86 euros de son assureur, étant au surplus précisé que son appartement n'a pas pu être reloué depuis avril 2015 et qu'il a subi un manque à gagner qu'il estime à la somme de 18 678, 03 euros, tous éléments justifiant à ses dires l'allocation d'une provision. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 avril 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires les Bords de l'Eau demande à la cour de : '- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles notamment en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] tendant à ce qu'il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de réaliser les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires le 19 mars 2018 et ayant fait l'objet d'un appel de fonds et ce, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à lui verser une provision de 13 000 euros à valoir sur le préjudice qu'il a subi. - condamné M. [O] aux dépens de l'instance. et y ajoutant, - débouter M. [U] [O] de l'intégralité de ses demandes, - condamner M. [U] [O] aux dépens d'appel ainsi qu'à verser au syndicat de l'immeuble les Bords de l'Eau [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.' Le syndicat des copropriétaires expose que, une expertise judiciaire non contestée étant en cours, les demandes de M. [O] apparaissent prématurées. Il expose que l'appelant ne peut se prévaloir d'aucune urgence ni d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, rien ne justifiant la persistance d'infiltrations dans son appartement alors même que des experts amiables ont constaté que les murs étaient secs le 10 janvier 2018 et le 19 octobre 2021. Concernant la demande de travaux, l'intimé fait état de contestations sérieuses tenant à l'absence de preuve de désordres postérieurs aux travaux déjà effectués le 24 mai 2017 et à l'annulation, lors de l'assemblée générale du 4 mars 2024, de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 19 mars 2018 prévoyant la réalisation de divers travaux de creusement du caniveau et correction de la contrepente, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise en cours. S'agissant de la demande de provision, le syndicat des copropriétaires expose que M. [O] a déjà perçu les sommes de 3 360 euros de son assureur au titre de la perte de loyers et de 1 850, 86 euros de l'assureur de la copropriété au titre des travaux de remise en état. Il souligne que l'appelant ne justifie pas que son appartement ne pourrait être remis en location depuis 2015, étant au surplus précisé que celui-ci n'a émis aucune réclamation à ce titre entre 2018 et 2021 et qu'une action au fond a été engagée par M. [O]. Il conclut à la confirmation de l'ordonnance querellée. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de travaux M. [O] n'indique pas précisément le fondement de sa demande de 'faire injonction au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de réaliser les travaux votés en assemblée générale des copropriétaires le 19 mars 2018", ne visant dans ses conclusions que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.' Dès lors que le syndic est chargé de faire exécuter les résolutions telles que décidées lors de l'assemblée générale et d'assurer la comptabilité du syndicat, les copropriétaires sont en droit d'obtenir à titre provisionnel la condamnation du syndic au titre d'une obligation de faire dérivée de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 s'ils démontrent l'existence d'un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. L'appelant verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 19 mars 2018 qui a adopté la résolution 10.1 prévoyant que ' l'assemblée générale (...) décide d'effectuer les travaux suivants : creusement du caniveau créé le long du hall d'entrée pour récupérer les eaux pluviales et correction de la contrepente située à l'entrée du bâtiment n°3". Par courriers des 28 avril 2021 et du 1er mars 2022, le conseil de M. [O] a mis en demeure le syndic d'exécuter cette résolution. S'il n'est pas contesté que ces travaux n'ont pas été réalisés malgré les mises en demeure de M. [O], il n'est cependant pas démontré avec l'évidence requise l'existence d'un trouble manifestement illicite dès lors que les copropriétaires ont adopté le 4 mars 2024 une autre résolution aux termes de laquelle ' l'assemblée générale (...) décide d'annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2018 ayant voté la réalisation de divers travaux de creusement du caniveau créé le long du hall d'entrée pour récupérer les eaux pluviales et correction de la contrepente située à l'entrée du bâtiment 3 suivant devis de la société Construction et Rénovation du 3 février 2018 (...). l'assemblée générale se prononcera en effet sur les suites à donner en fonction des conclusions de l'expert judiciaire.' Il n'appartient pas en effet au juge des référés, et à la cour statuant à sa suite, de se prononcer sur la validité de cette seconde résolution et l'obligation en l'état de procéder aux travaux litigieux n'est pas établie. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande. Sur la demande de provision Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un dégât des eaux a affecté l'appartement de M. [O] en 2015, ayant donné lieu à des travaux de création d'un caniveau en mai 2017 par la société Florian Durand. Il ressort des pièces produites par l'appelant que celui-ci, postérieurement à mai 2017, a fait état à plusieurs reprises de désordres affectant son appartement et réclamé la réalisation de nouveaux travaux (courriers des 24 novembre 2017, 28 avril 2021 et 1er mars 2022) et des expertises amiables ont été diligentées : - le rapport du 10 janvier 2018 mentionne : 'à l'occasion de cette nouvelle réunion, nous avons pu constater que la copropriété a fait procéder au mois de mai 2017 à des travaux de reprise par la société Florian Durant. (...) Nous constatons que la chape de la réservation du paillasson n'a pas été refaite ou étanchéifiée mais que seul un rebouchage ponctuel de trou a été fait ; par ailleurs, aucun joint élastomère n'a été appliqué en pied de plinthes dans la partie hall clos. Afin de vérifier le cheminement de l'eau un essai d'écoulement gravitaire d'une quantité de 5 litres environ est aire le long du caniveau côté hall non clos. Au bout de quelques minutes, nous constatons que l'eau vient effectivement dans la réservation du paillasson et contre le mur du hall clos côté appartement [O]. Fort de ce constat, le cabinet GIM prévoit de solliciter la société Florian Durant pour la réfection de l'étanchéité de la réservation du paillasson et la mise en oeuvre d'un joint, en complément sur les murs du hall clos. La question de la modification de la pente du sol du hall non clos reste en suspens car les migrations d'eau ne semblent pas systématiques mais liées à des conditions de précipitations importantes. (...) Dans le logement de M. [O] (...) nous avons procédé à des mesures d'humidité sur les parties basses de cloisons et le sol sans relever de valeurs supérieures à 12%. Les supports sont secs au jour de notre expertise.' - le rapport d'expertise amiable du 5 janvier 2022 (visite du 4 août 2021) indique notamment : 'le contrôle de l'orientation des pentes du sas d'entrée de la résidence vers le caniveau prolongé d'un test de mise en charge du décaissement du paillasson met en évidence une mauvaise orientation de la pente se dirigeant dans le mauvais sens, c'est à dire vers le sas d'entrée de l'immeuble au lieu de s'évacuer vers le caniveau. Nous constatons en réalisant un test avec un petit filet d'eau que l'eau se propage rapidement vers le sas d'entrée en venant longer le mur en mitoyenneté avec le logement de M. [O] mais également se propager peu à peu dans le décaissement du paillasson. (...) Les infiltrations ont provoqué au fil des années d'importants dommages aux embellissements et immobiliers privatifs dans l'appartement de M. [O]. Par ailleurs, l'appartement n'a pu être remis en location depuis le départ du dernier locataire le 19/04/2015.' - le rapport du 18 mars 2022 expose notamment : 'En 2018, la copropriété a finalement voté des travaux de modification du caniveau situé devant l'entrée de l'immeuble afin de stopper le ruissellement des eaux de pluie dans l'immeuble. Pour une raison indéterminée, ces travaux de modification du caniveau n'ont pas été réalisées. Les infiltrations ont donc perduré dans l'appartement malgré les relances de M. [O] auprès du syndic. La dernière recherche de fuite réalisée par le syndic en août 2021 a permis de confirmer à nouveau la cause déjà identifiée. Selon photo jointe, les supports sinistrés dans le logement de M. [O] étaient totalement secs lors de nos opérations d'expertise du 19/10/2021.' Il apparaît dès lors que la responsabilité du syndic à titre personnel qui n'a pas fait réaliser les travaux pourtant votés lors de l'assemblée générale du 19 mars 2018 et ce, malgré les relances de M. [O], est susceptible d'être engagée, la circonstance que l'assemblée générale ait en 2024 voté une résolution contraire n'étant pas de nature à l'exonérer de sa faute pour la période antérieure. Cependant, l'action de M. [O] ayant été intentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et non contre le syndic ajouter à titre personnel, il convient de dire que la contestation de celui-ci quant au principe de sa responsabilité est sérieuse, le syndicat des copropriétaires ayant voté en 2018 une résolution prévoyant la réalisation des travaux de nature à remédier aux infiltrations d'eau en provenance des parties communes de l'immeuble et aucun élément ne permettant d'établir que les copropriétaires se seraient abstenus de verser les appels de charge correspondants. A titre surabondant, les deux rapports d'expertise des 10 janvier 2018 et 18 mars 2022 indiquant que les murs de l'appartement de M. [O] sont secs au jour de la visite de l'expert, il n'est pas démontré que celui-ci se serait trouvé dans l'impossibilité de louer son appartement depuis 2015 et l'appelant se montre taisant sur ce point pourtant déjà relevé par le premier juge, étant précisé qu'il n'est pas contesté qu'il a perçu une indemnisation au moins partielle de son assureur à ce titre. La créance de M. [O] à l'égard du syndicat des copropriétaires est donc sérieusement contestable et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande de provision. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [O] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel. En équité il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Confirmer l'ordonnance querellée ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. [U] [O] aux dépens d'appel ; Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Président