Texte intégral
DU 30 juillet 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00399 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVMC
Code NAC : 72I
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE SAS,
C/
S.C.I. LA DELIVRANCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
---===ooo§ooo===---
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
---===ooo§ooo===---
JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND
LA JUGE: Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 10] dont le siège social est sis [Adresse 4], [Adresse 2] - [Adresse 6] - [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE SAS, ayant son siège social au [Adresse 3] [Localité 9]
représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, membre de la SELARL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621
DÉFENDEUR(S)
S.C.I. LA DELIVRANCE dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7] ci-devant et actuellement au [Adresse 1] - [Localité 8]
non représentée
***ooo§ooo***
Débats tenus à l’audience du : 12 juin 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 30 juillet 2024
***ooo§ooo***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE de la Résidence (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, la société LA DELIVRANCE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Condamner la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 047,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 février 2024,Condamner la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 167 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,Condamner la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 261,60 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,Condamner la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 866 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société LA DELIVRANCE aux entiers dépens.
L’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2024 à laquelle la société LA DELIVRANCE, citée par remise de l’acte à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation. Il produit un décompte actualisé des appels provisionnels et travaux impayés au 28 mai 2024.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de copropriété et le règlement de copropriété établissant que la propriété de la société LA DELIVRANCE dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (lots n°462,463, 464 et 466).
Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds et appels sur budget et les différentes mises en demeure et relances adressées à la société LA DELIVRANCE.
En outre, le syndicat des copropriétaires a délivré le 24 octobre 2023, par acte de commissaire de justice remis à l’étude, une sommation de payer les charges de copropriétés à l’encontre de la société LA DELIVRANCE, portant sur la somme principale de 2 571,44 euros, outre la somme de 141,45 euros correspondant au coût de l’acte.
Il résulte du décompte arrêté à la date du 6 février 2024, que le montant des charges impayées s’élève à la somme de 2 047,23 euros. Le syndicat des copropriétaires produit également la mise en demeure du 7 février 2024 adressée à la société LA DELIVRANCE pour lui réclamer le règlement de cette somme.
La société LA DELIVRANCE, régulièrement citée et non comparante, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la société LA DELIVRANCE a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 7 février 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa signification.
Par conséquent, il convient de condamner la société LA DELIVRANCE à payer la somme de 2 047,23 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées comprenant l’échéance du premier trimestre 2024.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
En application de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sont nommées provisions sur charges « Les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ».
En l’espèce, la demanderesse produit les appels provisionnels de charges et travaux à échoir pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024. Le décompte arrêté à la date du 6 février 2024 mentionne l’appel des provisions pour charge d’un montant de 368,48 euros et l’appel provisionnel pour travaux de 20,52 euros pour le 1er trimestre 2024. Ainsi, les appels provisionnels pour charge et pour travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2024 sont devenus exigibles au 8 mars 2024, soit trente jours après la délivrance de la mise en demeure restée infructueuse.
Dès lors, il convient de condamner la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 167 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles au 8 mars 2024.
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande les factures relatives aux mises en demeure du 23 février 2021 (40 euros), du 12 septembre 2023 (45 euros), de la relance du 20 septembre 2023 (35 euros) et de la sommation de payer du 24 octobre 2023 (141,45 euros tel que mentionné sur l’acte) pour un total de 261,45 euros.
Il convient donc de condamner la société LA DELIVRANCE à payer la somme de 261,45 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à sa charge.
Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice financier qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par la société LA DELIVRANCE, notamment par le règlement de frais de gestion non compris dans les dépens.
La carence de la société LA DELIVRANCE a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il convient en conséquence de condamner la société LA DELIVRANCE à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société LA DELIVRANCE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Au regard des justificatifs produits, il convient de condamner la société LA DELIVRANCE, partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 866 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 2 047,23 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées au 6 février 2024, charges du premier trimestre 2024 inclues ;
CONDAMNE la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 1 167 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir, correspondant aux deuxième, troisième et quatrième trimestres 2024 devenus exigibles au 8 mars 2024 ;
CONDAMNE la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 261,45 euros au titre des frais déboursés restant à la charge du copropriétaire ;
CONDAMNE la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société LA DELIVRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 1 866 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNE la société LA DELIVRANCE au paiement des entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.
Et le jugement est signé par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
