Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Richard R. COHEN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Karim-Alexandre BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/06865 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NM7
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 novembre 2024
DEMANDERESSE
1001 VIES HABITAT, SA d’HLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDERESSE
Madame [D] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Richard R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 15 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/06865 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NM7
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 décembre 2010, la société COOPERATION ET FAMILLE a consenti un bail d'habitation à Mme [D] [P] sur des locaux, une cave et une aire de stationnement situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 574,59 euros et d'une provision sur charges de 70,75 euros.
L'appartement a été sous-loué via la plateforme Airbnb.
Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire,
-l'expulsion immédiate de Madame [D] [P] et de tous occupant de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu,
-la suppression du bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-la condamnation de Mme [D] [P] au paiement d'une amende de 9000 euros,
-la condamnation de Mme [D] [P] à lui payer les sommes suivantes :
310 euros au titre des fruits civils indument perçus,des indemnités d'occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que réglait au titre du bail et jusqu'à libération des lieux et remises des clefs,800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût d'établissement des procès-verbaux de constat.
A l'audience du 12 septembre 2024 la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle sollicite en outre le rejet des demandes in limine litis, affirmant être venue aux droits de la société COOPERATION ET FAMILLE et être dispensée en raison de la nature de sa demande de l'obligation de tentative de règlement amiable du litige posée par l'article 750-1 du code de procédure civile. Au visa des articles 1728 du code civil, 2 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2, 10-3 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948 rendus applicables par l'article L442-6 du code de la construction et de l'habitation, L442-8 et R641-1 du même code, elle soutient que Mme [D] [P] n'occupe qu'occasionnellement le logement loué au mois et en totalité sur AIRBNB, qu'en application des articles 1103, 1104, 1224, 1728, 1729 et 1217 du code civil elle a manqué à ses obligations légales et contractuelles ce qui justifie la résiliation du contrat de bail. Sur la demande en paiement, elle soutient sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil que les fruits civils issus de la sous-location lui reviennent eu égard à sa qualité de propriétaire. S'agissant de l'amende, elle fait valoir que la locataire cause un préjudice certain à toutes les personnes en attente d'attribution d'un logement relevant d'un bail social.
Madame [D] [P], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
In limine litis :
-Le constat de la nullité de l'assignation,
-Déclarer irrecevables les demandes formées par la société 1001 VIES HABITAT.
A titre principal : le rejet de l'ensemble des demandes de la société 1001 VIES HABITAT,
A titre subsidiaire :
-L'octroi des plus larges délais pour quitter le logement ;
-La réduction à de plus justes proportions des condamnations financières qui pourraient être prononcées à son encontre,
-Le rejet de la demande en paiement des frais de commissaire de justice pour les constats des 4 octobre 2023 et 6 février 2024.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l'article 54 du code de procédure civile que la demande en résiliation de la société 1001 VIES HABITAT ne constitue pas un motif de dispense de tentative préalable de résolution amiable du litige de sorte que la nullité de l'assignation, affectée d'un vice de forme, doit être constatée. Au visa de l'article 122 du code de procédure civile elle soutient que la société 1001 VIES HABITAT ne démontre pas être propriétaire du bien et par voie de conséquence de sa qualité et de son intérêt à agir.
Sur le fond, au visa de l'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, elle soutient que s'il lui arrive de s'absenter de son logement, la société 1001 VIES HABITAT ne rapporte pas la preuve d'un défaut d'occupation pendant huit mois, ce qui ne résulte pas des constats par commissaire de justice. Si elle reconnait des locations ponctuelles via AIRBNB dont sa fille est à l'origine (du 8 au 11 septembre 2023 et du 11 au 14 septembre 2023), elle indique que ce motif ne constitue pas des manquements graves et répétés justifiant la résiliation du bail. Elle ajoute être disposée à restituer à la bailleresse la somme de 601,54 euros perçue au titre des locations. Enfin elle indique avoir toujours réglé le loyer sans incident. Sur sa demande subsidiaire elle expose disposer de faibles ressources.
Madame [D] [P] a été autorisée à produire en cours de délibéré la facture relative au changement de serrure, document parvenu au greffe le 13 septembre 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIVATION
Sur l'exception de nullité
Aux termes des articles 112 et 114 du code de procédure civile la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, Madame [D] [P] a soulevé une exception de nullité sur le fondement de l'article 54 du code de procédure civile, dont le 5° dispose qu'à peine de nullité l'assignation mentionne, lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative.
Or, cet article ne pose pas une obligation générale dans toute procédure de tentative de règlement amiable du litige et la défenderesse n'a pas fait état d'un fondement juridique imposant en l'espèce une telle obligation.
L'exception de nullité, insuffisamment fondée en droit, sera écartée.
Au surplus, la défenderesse n'a pas fait la démonstration d'un grief.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la demanderesse
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l'article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En outre l'article 32 dudit code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu par la société COOPERATION ET FAMILLE, propriétaire du bien ainsi que cela ressort de l'acte authentique du 8 novembre 2005.
Il est établi (procès-verbaux d'assemblées générales du 28 juin 2018) que cette société a été absorbée à la suite d'une fusion avec la société LOGEMENT FRANÇAIS qui a elle-même été absorbée par fusion avec la société LOGEMENT FRANCILIEN laquelle a pris la dénomination 1001 VIES HABITAT.
La société 1001 VIES HABITAT, qui vient aux droits de la société COOPERATION ET FAMILLE, a ainsi qualité et intérêt à agir. La fin de non-recevoir sera dès lors rejetée.
Sur la demande aux fins de résiliation du bail
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application des articles 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.
L'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il lui est interdit de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail. L'article 2 de ladite loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, le bail a été consenti à Mme [D] [P] aux fins d'occupation personnelle du logement. L'article 9 dudit contrat stipule que le locataire ne peut sous-louer le logement, même partiellement.
Par procès-verbal de constat dressé le 04 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté la présence d'une annonce avec photographies sur la plateforme de location Airbnb publiée par une personne prénommée [R] concernant un logement situé à [Localité 3] au prix de 155 euros par nuitée. Il apparaissait sur l'annonce deux commentaires de personnes ayant loué le logement et datant de septembre 2023. Des photographies
Selon procès-verbal de constat sur ordonnance du 06 février 2024, le commissaire de justice s'est transporté au domicile de Mme [D] [P]. La gardienne de l'immeuble lui a indiqué par téléphone n'avoir vu personne depuis plusieurs semaines et que la fille de la locataire était venue changer les draps. Il a constaté que les volets étaient baissés, le logement inoccupé, froid et sans électricité, mal entretenu et mal rangé, ainsi que la présence de linge de lit sur le canapé du salon et d'un fascicule à destination des hôtes AIRBNB posé sur la table basse comportant les codes pour le WIFI, des coordonnées avec photographies de quatre personnes dont " [R] " et " [D] ", un plan du quartier, les consignes pour les départs et arrivées.
Sur le défaut d'occupation personnelle
Mme [D] [P] a admis s'être absentée de son logement, notamment pour voyager.
Néanmoins, il convient de relever que les constatations du commissaire de justice sont insuffisantes à établir l'absence de la locataire de son domicile durant huit mois, ce qui ne ressort aucunement de la description du logement. Au regard de sa situation au rez-de-chaussée, les volets baissés ne peuvent constituer un élément déterminant de l'absence prolongée de Madame [P].
En outre, cette durée d'absence ne peut se déduire de l'annonce de location.
Par ailleurs, Mme [D] [P] produit diverses factures et courriers datant des années 2023 et 2024 (notification de retraite, avis d'impôts sur le revenu, assurance logement, facture de la box, facture EDF) concernant le logement et envoyés à son adresse.
La société 1001 VIES HABITAT échoue ainsi à rapporter la preuve de ce que, comme elle le soutient, Mme [D] [P] n'occupe son logement qu'occasionnellement
Sur la sous-location illicite
Mme [D] [P] reconnait que son logement a été mis en locations sur le site AIRBNB du 8 au 11 septembre 2023 puis du 11 au 14 septembre 2023. Elle ne peut en faire reposer l'initiative sur sa fille [R] dans la mesure où ses propres coordonnées téléphoniques et sa photo apparaissent sur le livret à destination des hôtes de sorte qu'elle en était de toute évidence informée.
Il n'est pas allégué ni a fortiori rapporté la preuve d'autres périodes effectives de sous-location.
En considération de la durée du bail et de l'absence de tout autre faute contractuelle de la part de Mme [D] [P], il y a lieu de considérer que ces manquements, en ce qu'ils apparaissent comme isolés et circonscrits à une période d'une semaine au cours de l'année 2023, ne sont pas suffisamment graves ou répétés pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire.
La société 1001 VIES HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.
Il convient d'attirer l'attention de Mme [D] [P] sur les conséquences possibles voire probables d'une nouvelle sous-location, même de courte durée, à savoir la résiliation du bail et son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et notamment sa fille.
Sur les fruits civils
Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L'article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.
Ainsi, sauf cas où la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre.
En l'espèce, Mme [D] [P] a perçu des loyers au titre des sous-locations dont elle ne pouvait ignorer le caractère illicite de sorte qu'elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi, qui sont des fruits civils de la propriété et appartiennent donc au propriétaire par accession.
Au demeurant, Mme [D] [P] admet et justifie avoir perçu la somme totale de 601,55 euros et reconnait devoir la restituer.
Elle sera en conséquence condamnée à payer à la société 1001 VIES HABITAT, dans les limites de la demande de cette dernière, la somme de 310 euros en restitution des fruits civils.
Sur l'amende
Aux termes de l'article L442-8 du code de la construction et de l'habitation, il est interdit de sous-louer un logement relevant des habitations à loyers modérés, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €.
Néanmoins, cette amende n'étant pas de nature civile, le juge du contentieux et de la protection est incompétent pour la prononcer.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, chaque partie succombant partiellement, les dépens, seront partagés par moitié entre elles. En revanche le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance du 6 février 2024 sera supporté par Mme [D] [P]. Le procès-verbal de constat du 4 octobre 2023, non autorisé judiciairement, ne relève pas es dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, Madame [P] sera condamnée à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
REJETTE l'exception de nullité tirée de la nullité de l'assignation ;
ECARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la société 1001 VIES HABITAT ;
DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande de résiliation du bail conclu le 16 décembre 2010 avec Mme [D] [P] sur des locaux, une cave et une aire de stationnement situés [Adresse 2];
DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNE Mme [D] [P] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 310 euros au titre de la restitution des fruits civils ;
SE DECLARE incompétent pour statuer sur l'amende prévue par l'article L.442-8 du code de la construction et de l'habitation ;
REJETTE toute autre demande ;
DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties, à l'exception du coût du procès-verbal de constat sur ordonnance du 6 février 2024 qui sera supporté par Mme [D] [P] seule
CONDAMNE Mme [D] [P] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.
La greffière La juge des contentieux de la protection
