Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/00326

N° 407 MF B -------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Lamourette, le 09.11.2023. Copie authentique délivrée à : - Me Paméla Céran J, le 09.11.2023. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 9 novembre 2023 RG 22/00326 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/546, rg n° 21/00074 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 7 otobre 2022 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 8 novembre 2022 ; Appelant : M. [G] [A], né le 10 mai 1987 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ; Représenté par Me Paméla CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ; Intimé : M. [H] [Y] [B], né le 12 novembre 1976 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Localité 2] ; Représenté par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 11 août 2023 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 septembre 2023, devant Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme BRENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, Suivant requête du 22 janvier 2021, M. [G] [A] a fait citer M. [H] [B] devant le tribunal de première instance de Papeete en sollicitant la résolution de la vente immobilière qu'il a acceptée de signer par acte du 24 avril 2020 portant sur un terrain situé à Moorea (Polynésie française) moyennant le prix de 11 800 000 XPF. Le demandeur invoquait, au visa des articles 1625 et suivants du Code civil, la garantie d'éviction due par le vendeur du fait des travaux de terrassement et de remblais qu'il aurait illégalement réalisés sur la parcelle vendue, en soutenant que ces travaux compromettaient la solidité de l'ouvrage et le conduisait à renoncer à son projet de construction. Il réclamait donc, outre la restitution du prix de vente, la condamnation du défendeur au paiement de diverses sommes. *** Suivant jugement n° 22/546 rendu le 7 octobre 2022 (RG 21/000 74), le tribunal a débouté [G] [A] de son action en garantie d'éviction à l'encontre de [H] [B] puis l'a condamné à payer à celui-ci une indemnité de procédure de 150'000 XPF outre les dépens. Le tribunal a rejeté l'action en garantie d'éviction, en retenant notamment qu'il résultait des dispositions contractuelles que le vendeur s'engageait à faire des travaux de bétonnage de la voie d'accès, et que si des travaux plus importants de terrassement et de remblais ont été réalisés à la demande et aux frais du vendeur, c'était avec l'accord de l'acquéreur . *** Suivant requête déposée au greffe le 8 novembre 2022, [G] [A] a relevé appel de la décision et en ses dernières conclusions du 14 mars 2023, il entend voir la cour, statuant au visa des articles 1625 et suivants du Code civil, - dire que le vendeur, [H] [B], est tenu envers lui en sa qualité d'acquéreur, de la garantie d'éviction du fait des travaux de terrassement et de remblais qu'il a réalisés sur le terrain vendu après la conclusion de la vente, sans avoir obtenu le consentement de l'acquéreur, - prononcer la résolution de l'acte de vente du 24 avril 2020, - condamner en conséquence [H] [B] à lui verser les sommes suivantes : - 11'800'000 XPF au titre de la restitution du prix de vente, - 1'000'000 XPF au titre du préjudice moral, - 575'383 XPF représentant les frais de notaire, - 80'752 XPF en remboursement du procès-verbal de constat et de mise en demeure, - 152'550 XPF au titre de l'étude géotechnique, - 632'621 XPF représentant les intérêts, primes d'assurance et frais du prêt contracté pour l'achat du terrain, - 252'129 XPF intérêts, primes d'assurance et frais du prêt contracté pour les constructions, outre celle de 200'000 XPF représentant les frais irrépétibles de première instance et la même somme en remboursement des frais irrépétibles d'appel, en plus des entiers dépens. Il fait valoir notamment que, - le vendeur est tenu à la garantie d'éviction lorsqu'il est venu troubler la possession de l'acquéreur en effectuant des travaux sans autorisation sur le terrain vendu au sens de l'article 1628 du Code civil, - les travaux effectués par le vendeur en accord avec l'acquéreur appelant, sont mineurs, peu coûteux et n'exigent aucune autorisation administrative : il s'agissait de réduire le petit talus en forme de triangle situé à l'arrière de la propriété, - le vendeur a en fait réalisé d'importants travaux modifiant la configuration des parcelles comme le montre l'étude géotechnique effectuée le 16 décembre 2020 et il n'a jamais eu l'accord de l'acquéreur pour procéder à de telles modifications, - les demandes indemnitaires de l'appelant sont toutes justifiées par le préjudice résultant de la résolution de la vente. En ses dernières conclusions du 23 mai 2023, [H] [B] entend voir la cour, confirmer le jugement entrepris, débouter [G] [A] de ses demandes puis le condamnait à lui payer une in demnité de procédure de 452'000 XPF en vertu de l'article 407 du code de procédure civile en plus des entiers dépens. Il réplique qu'en sa qualité de vendeur il s'est obligé à réaliser le bétonnage de la voie d'accès mais une étude géotechnique a été réalisée montrant que le terrain se situe en zone d'aléa de glissement de terrain moyen fort, et ainsi l'acquéreur est venu lui-même sur le terrain pour rencontrer l'entrepreneur, [O] [Z] et son aide mécanicien [F] [C] puis a donné son accord pour les travaux consistant à gratter le talus et étaler leurs déblais sur la parcelle pour un volume d'environ 60 m³ aux frais du vendeur. L'acquéreur a renoncé de son propre chef à la construction qu'il envisageait après avoir donné son accord pour les travaux. *** Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure, des prétentions des parties, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. Se conformant aux dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, la cour répondra aux moyens par les motifs ci-après. MOTIFS DE LA DECISION : Il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties que, suivant acte authentique du 24 avril 2020, M. [H] [B] s'est engagé à vendre à [G] [A] une parcelle de terrain d'une superficie de 1000 m2 située sur l'île de Moorea au prix de 11'800'000 XPF. Une clause stipule que le vendeur s'engage à procéder à ses frais, dans un délai de trois mois à compter de la signature de l'acte notarié, au bétonnage de la voie d'accès - telle que figurant au plan annexé à l'acte - dans la limite d'un devis de 2'300'000 XPF et dans un délai de trois mois à compter de la signature de l'acte authentique selon le devis établi par l'entreprise OBTP approuvé préalablement à l'avant-contrat. [G] [A] a obtenu un premier permis de construire le 10 février 2020 puis un second permis de construire le 17 septembre 2020 pour édifier une maison d'habitation et un bungalow sur la parcelle de terre acquise. Son entrepreneur a établi deux devis au titre duquel [G] [A] lui a versé la somme de 4'288'855 XPF au moyen d'un second prêt contracté auprès de la banque Socrédo. Par acte d'huissier du 22 octobre 2020, l'acquéreur a fait signifier au vendeur un courrier libellé comme suit : 'samedi 3 octobre 2020 en me rendant sur mon terrain... que vous m'avez vendu en avril 2020, j'ai constaté que vous aviez entrepris des travaux de remblais et de terrassement sans mon autorisation, rendant mon terrain inconstructible et non viable à la fondation d'une maison d'habitation. Cette situation impose la rédaction de la présente afin de vous signifier votre mise en demeure de remettre le terrain en état construction. Vous disposez pour cela d'un délai de 8 jours à compter de la date de ce courrier, soit jusqu'au 22 octobre 2020 pour procéder aux travaux. Dans le cas contraire, je m'autorise une action en justice afin de faire valoir mes droits. (...)' *** En appel, M. [A] fait valoir comme il l'a fait devant le tribunal, que le vendeur a en réalité effectué des travaux de terrassement et de remblai de grande ampleur, sans son autorisation, et qu'ainsi, l'entrepreneur auquel il avait demandé de construire sa maison et un bungalow sur le terrain qu'il a acquis, a refusé de commencer les travaux au vu des risques de glissement de terrain. M. [A] invoque le constat d'huissier établi le 14 octobre 2020 qui montrerait que les travaux de terrassement et remblai concernent toute la parcelle et qu'ils n'ont pas été faits dans les règles de l'art. L'appelant indique encore avoir mis en demeure M. [B] de remettre en état le terrain et qu'en l'absence de réponse, il a fait faire une étude géotechnique datant du 16 décembre 2020 montrant que les remblais litigieux ont une hauteur approximative de 2 mètres au dessus du terrain naturel, que l'enrochement présente des anomalies et que le projet de construction de M. [A] devrait être modifié en considération de ces remblais. Il estime donc subir une éviction du fait de son vendeur. M. [B] oppose que M. [A] a donné son accord aux travaux réalisés, comme en attestent MM. [O] [Z] et [F] [C]. Sur le bien-fondé de l'action : La vente a été conclue le 24 avril 2020. L'avant-contrat qui aurait été signé entre les parties n'est pas produit aux débats et l'acte authentique de vente n'y fait pas référence en ce qui concerne les charges particulières qui auraient pu être convenues entre les parties. Dans l'acte de vente, le vendeur, M. [B] s'est engagé à bétonner la voie d'accès dans les trois mois de la signature de l'acte. Il n'a été produit aux débats, ni plan des lieux au jour de la vente, ni plan des travaux acceptés par l'acquéreur, ni constat contradictoire des travaux effectivement réalisés par le vendeur. L'acquéreur prétend avoir découvert le 3 octobre 2020, le terrassement et le remblai réalisés par le vendeur, mais n'explique pas comment il a été possible à ce dernier, de procéder à des travaux décrits comme très importants, à l'insu de M. [A] qui était déjà propriétaire de la parcelle depuis 5 mois et qui avait sollicité et obtenu un permis de construire sa maison depuis le 17 septembre 2020. Le constat d'huissier établi le 14 octobre 2020 n'est pas un élément de preuve de ce que le projet de construction est devenu irréalisable du fait des travaux puisque l'huissier n'a pas de compétence technique reconnue en matière de construction. Quant à l'avis technique de la société ApiGeo - qui n'est pas une expertise contradictoire-il n'indique pas que le projet de construction de M. [A] n'est pas réalisable. La cour observe d'ailleurs, que les pièces produites relativement au permis de construire et au paiement de la première situation du chantier ne sont pas suffisamment détaillées pour connaître le détail des travaux de fondations qui étaient prévus et les comparer à ceux que la société Api Geo préconise. Enfin, les attestations de MM. [O] [Z] et [F] [C] qui ne sont pas arguées de faux, confirment que l'acquéreur a donné son accord pour des travaux de déblai et d'étalement de ce déblai, et en l'absence des pièces précédemment énoncées, il n'est pas possible de savoir si le vendeur a outrepassé l'engagement qu'il avait pris. En conséquence, M. [A] ne rapporte pas la preuve de ce qu'il a subi une éviction même partielle par la faute de son vendeur ; l'appel n'est pas fondé et le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions. Sur les frais de procédure : L'appelant succombant sera condamné aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure d'appel de 200 000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ; Vu l'appel de M. [G] [A], Le déboute de l'ensemble de ses prétentions, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne l'appelant aux dépens et au paiement à l'intimé, d'une indemnité de procédure d'appel de 200 000 XPF. Prononcé à Papeete, le 9 novembre 2023. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : MF BRENGARD