Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/04392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [V] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry DOUËB Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04392 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V7B N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 octobre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HAB ITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272 DÉFENDERESSE Madame [V] [S], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04392 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V7B EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2021, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11977,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [S] le 26 décembre 2023. Par assignation du 10 avril 2024, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer avec majoration et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−15689,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 septembre 2024, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er août 2024, s'élève désormais à 34235,94 euros. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11977,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 février 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer provisoirement au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi. En l’espèce, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er août 2024, Mme [V] [S] lui devait la somme de 34235,94 euros, terme de juillet inclus, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation. Mme [V] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du terme d’août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [V] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2021 entre l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [V] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 février 2024, ORDONNE à Mme [V] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [V] [S] à payer à l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 34235,94 euros (trente-quatre mille deux cent trente-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er août 2024, terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente décision, CONDAMNE Mme [V] [S] à payer à l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du terme d’août 2024 et jusqu’à la libération des lieux, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023 et celui de l'assignation du 10 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge