Cour d'appel, 30 janvier 2023. 22/00020

MINUTE N° 23/31 Copie exécutoire à : - Me Thierry CAHN - Me Guillaume HARTER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Janvier 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00020 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HXQ6 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 novembre 2021 par le tribunal de proximité de guebwiller APPELANT : Monsieur [E] [S] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [T] [Y] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par acte sous signatures privées en date du 16 mars 2019, un compromis de vente a été conclu d'une part, entre Monsieur [M] [Z], en qualité de mandataire judiciaire pour le compte de Madame [K] [I] [L], majeure sous tutelle et d'autre part, Monsieur [E] [S]. Cette promesse synallagmatique de vente portait sur une propriété immobilière constituée d'une maison et d'un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 4], au prix de 65 000 euros, payable comp- tant le jour de la signature de l'acte authentique, au plus tard le 30 juin 2019. Le contrat prévoit une clause pénale d'un montant de 6 500 euros pour le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique. Monsieur [M] [Z], ès-qualités avait été autorisé par ordonnance du juge des tutelles en date du 28 février 2019, à faire procéder à la vente de ce bien au prix plancher de 55 000 euros. Madame [K] [I] [L] est décédée le 23 mai 2019, laissant pour lui succéder Monsieur [T] [Y], en qualité de légataire universel. Monsieur [T] [Y] a été convoqué par Maître [N], notaire, en vue de la réitération du compromis en la forme authentique et ne s'est pas présenté de sorte que l'officier ministériel a dressé un procès-verbal de carence en date du 13 septembre 2019. Par assignation du 26 juin 2020, Monsieur [E] [S] a fait citer Monsieur [T] [Y] devant le tribunal de proximité de Guebwiller aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 6 500 euros correspondant au montant de la clause pénale, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020, ainsi qu'un montant de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [T] [Y] s'est opposé à la demande en faisant valoir au principal qu'il n'est pas lié par le compromis de vente et à titre subsidiaire, il a conclu à la nullité de la vente pour vileté du prix. Par jugement en date du 23 novembre 2021, le tribunal de proximité de Guebwiller a déclaré la demande en nullité du compromis de vente recevable et bien fondée, a prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2019 comprenant la clause pénale dont il est demandé de faire application, a rejeté la demande de Monsieur [E] [S] qu'il a condamné aux dépens et à payer à l'adversaire la somme de 1000 euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [E] [S] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 27 décembre 2021 et par dernières écritures notifiées le 25 août 2022, il conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner Monsieur [T] [Y] à lui payer la somme de 6 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 juin 2020, de rejeter toutes demandes de Monsieur [T] [Y] et de le condamner aux dépens des deux instances et à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien, l'appelant fait valoir que Monsieur [T] [Y] était tenu par le compromis de vente signé par Madame [L], sous représentation de son tuteur, et se réfère à l'article 13 du compromis autorisant la partie qui n'est pas en défaut, à prendre acte du refus de son cocontractant de réitérer le compromis en la forme authentique et à percevoir une indemnité forfaitaire de clause pénale d'un montant de 6 500 euros. Il rappelle que la caducité d'un compromis ne peut affecter la clause pénale stipulée et que la stipulation en l'espèce d'une indemnité de 10 % du prix de vente n'apparaît pas manifestement excessive alors surtout qu'il s'agissait d'une maison mitoyenne à celle des parents de Monsieur [E] [S] qui réside sur place. Il fait grief au premier juge d'avoir considéré que le prix de vente était dérisoire et indique que s'il a accepté ultérieurement d'acquérir le bien pour une somme de 138 000 euros, la raison en est que la vente a été proposée sur le site « Le bon coin » et qu'il ne souhaitait pas que l'immeuble soit vendu à un tiers. Par écritures uniques du 2 juin 2022, Monsieur [T] [Y] conclut à la confirmation en toutes ses dispositions de la décision déférée et sollicite la condamnation de Monsieur [E] [S] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait grief au premier juge d'avoir considéré qu'il est, de principe en tant que légataire universel, tenu de reprendre l'acte juridique signé par Madame [L] et affirme que le décès de Madame [L] a rendu caduque l'ordonnance du juge des tutelles autorisant la vente en date du 28 février 2019 et que par conséquent, il ne pouvait plus être considéré comme continuateur de la personne de la défunte. S'agissant de la nullité de la vente pour prix dérisoire, il fait valoir que le bien litigieux a été évalué au double du prix arrêté dans la promesse du 16 mars 2019 et que Monsieur [E] [S] était lui-même prêt à se porter acquéreur à hauteur de la somme de 138000 euros. Il conteste l'existence d'une servitude de passage qui aurait pu diminuer la valeur du fonds. L'ordonnance de clôture est en date du 11 octobre 2022. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Comme le premier juge l'a exactement énoncé, il résulte des articles 724 et 1002 et suivants du code civil, que le légataire universel est un véritable successeur à titre universel à la personne du défunt et a les mêmes droits et les mêmes obligations qu'un héritier. En revanche, c'est à tort que le premier juge a énoncé que le décès de Madame [L] avait rendu caduque l'ordonnance prise par le juge des tutelles autorisant la vente et par voie de conséquence avait rendu caduc le compromis de vente. Le décès de Madame [L] n'a aucune incidence sur le compromis de vente qui a été régulièrement conclu dès lors qu'aucune condition résolutoire n'a été convenue en cas de décès du vendeur. Le successeur de la défunte, qui recueille dans son patrimoine les droits et obligations de cette dernière, doit donc respecter les engagements qu'elle avait pris et se trouve tenu de réitérer l'acte en la forme authentique. En vertu de l'article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. Il ressort en l'espèce des documents justificatifs versés aux débats que le juge des tutelles de Guebwiller, a, par ordonnance en date du 28 février 2019, autorisé Monsieur [M] [Z] en sa qualité de tuteur de Madame [K] [I] [L], à vendre à l'amiable pour le compte de la majeure protégée, le bien lui appartenant situé [Adresse 3] à [Localité 4] à un prix plancher de 55 000 euros net vendeur, l'ordonnance précisant que « le prix offert pour ce bien correspond à sa valeur vénale actuelle ainsi qu'il résulte de l'avis de l'agence Immo conseil Dragon en date du 14 janvier 2019 et de Sodium Espace en date du 21 novembre 2018 ». Monsieur [T] [Y] produit pour sa part une estimation du bien en date du 2 juillet 2019, de la société Contact Immo, pour une valeur de 120 000 à 130 000 euros. Par ailleurs, Monsieur [E] [S] a, le 29 juillet 2020, répondu favorablement à une annonce de vente de la maison au prix de 138 000 euros, publiée par Monsieur [T] [Y] sur le site « Le bon coin », le vendeur n'ayant pas donné suite. Cette dernière circonstance n'est pas réellement probante, d'une part, en raison du fait qu'il est ignoré si Monsieur [T] [Y] a fait effectuer tout ou partie des travaux de rénovation qui s'imposaient pour valoriser la maison et, d'autre part et surtout, en raison du fait que, suivant allégation non contestée, la maison convoitée est contiguë de la maison des parents de Monsieur [E] [S], si bien que celui-ci a intérêt à l'acquérir même au delà de sa valeur, pour valoriser le bien familial. Peu important la discussion quant à l'existence d'une servitude de passage ou toute autre élément de nature à déprécier le bien litigieux, il reste que le juge des tutelles avait pris la précaution de s'assurer de l'évaluation du bien par deux professionnels de l'immobilier différents qui ont présenté une fourchette de prix concordante et que l'évaluation du bien par un seul professionnel, au surcroît requis par l'intimé, ne saurait à soi seule valoir preuve contraire. A défaut d'expertise du bien ou d'élément corroborant l'estimation de la société Contact Immo, il ne saurait être retenu que le prix de vente fixé au compromis et qui est supérieur de dix mille euros du prix plancher fixé par le juge des tutelles, aurait été dérisoire, de sorte qu'infirmant la décision déférée, la demande d'annulation du compromis de vente, et partant de la clause pénale qui y figure, sera rejetée. Corrélativement, il y a lieu, en application des clauses contractuelles et dès lors que Monsieur [T] [Y], qui y était tenu, a refusé de signer l'acte authentique de vente, de condamner ce dernier au paiement de la somme convenue d'un montant de 6 500 euros. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à la charge de Monsieur [E] [S]. Les dispositions du jugement déféré par lesquelles Monsieur [E] [S] a été condamné au paiement d'une somme de 1 000 euros ne sont pas remises en cause expressément à hauteur d'appel : il n'y a donc pas lieu à statuer de ce chef. Partie perdante en cause d'appel, Monsieur [T] [Y] sera condamné aux dépens, débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au contraire condamné à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME le jugement déféré dans ses dispositions soumises à la cour, et statuant à nouveau des chefs infirmés, DEBOUTE Monsieur [T] [Y] de sa demande d'annulation de la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2019, CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 6 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens de première instance, Et y ajoutant, DEBOUTE Monsieur [T] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens. La Greffière La Présidente