Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04438 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBFX
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 23/04630
APPELANTE
Mme [K] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Samir MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005108 du 28/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
Etablissement Public OPH PARIS HABITAT, pris en la personne de son représentant légal domicilié au siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 24 avril 2007, l'établissement public Paris Habitat-OPH (anciennement OPAC de Paris et ci-après Paris Habitat OPH) a consenti à Mme [W] un bail portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3], escalier 2, 5ème étage, porte 25, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 350,39 euros outre une provision sur charges.
Les loyers n'ayant plus été réglés, le bailleur a, par acte du 24 juin 2022, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 743, 77 euros au titre de l'arriéré locatif, puis l'a assignée, par acte du 19 mai 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.
Par ordonnance du 12 janvier 2024, le premier juge a :
constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 24 avril 2007 entre Paris Habitat OPH d'une part, et Mme [W], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], escalier 2, 5ème étage, porte 25 est résilié depuis le 25 août 2022 ;
dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [W] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;
ordonné à Mme [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], escalier 2, 5ème étage, porte 25, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision ;
dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;
dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
débouté Paris Habitat OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
débouté Paris Habitat OPH de sa demande d'astreinte ;
dit, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant la signification de la décision ;
condamné Mme [W] au paiement à titre de provision à Paris Habitat OPH d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 554,33 euros par mois ;
dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
condamné Mme [W] à payer à la société Paris Habitat OPH la somme de 9 142,18 euros à titre de provision au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 sur la somme de 2 743,77 euros à compter de l'assignation sur la somme de 5 608,14 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;
débouté Paris Habitat OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [W] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 24 juin 2022 et celui de l'assignation du 19 mai 2023.
Par déclaration du 27 février 2024, Mme [W] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de celui relatif au rejet de l'astreinte.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 mars 2024, Mme [W] demande à la cour de :
la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;
infirmer l'ordonnance entreprise dans les termes de la déclaration d'appel ;
à titre principal,
dire que le commandement de payer ne prend pas en considération les paiements qu'elle a réalisés ;
en conséquence,
constater la nullité du commandement de payer ;
rejeter le commandement de payer et l'application de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire,
lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 juin 2022 ;
suspendre pendant la durée du report ou du délai ainsi accordé les effets de la clause résolutoire insérée au bail ;
dire que les sommes dues porteront seulement intérêt au taux légal ;
à titre infiniment subsidiaire,
lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux ;
en tout état de cause,
condamner la société Paris Habitat OPH à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 avril 2024, Paris Habitat OPH demande à la cour de :
déclarer mal fondé l'appel de Mme [W] à l'encontre de la décision entreprise ;
par conséquent,
confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
* constaté en conséquence, que le contrat conclu le 24 avril 2007 avec Mme [W] concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 3] est résilié depuis le 25 août 2022 ;
* dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;
* ordonné à Mme [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision ;
* dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;
* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
* dit en conséquence que l'expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à expiration d'un délai de 6 mois suivant la signification de la décision ;
* condamné Mme [W] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 554,33 euros par mois ;
* dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 octobre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés ;
* condamné Mme [W] à lui payer la somme de 9 142,18 euros à titre de provision au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 sur la somme de 2 743, 77 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5 608,14 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;
et, statuant à nouveau,
constater le défaut de paiement des loyers mensuels et des charges contractuelles ;
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties et portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3];
déclarer le bail résilié à compter du 25 août 2022 et dire que l'occupation postérieure des lieux par Mme [W] est sans droit ni titre ;
en conséquence,
condamner Mme [W] à lui payer la somme de 15 342,99 euros correspondant à l'arriéré des sommes dues (à titre de loyers, de charges et d'indemnité d'occupation), outre les intérêts au taux légal, à compter de la date du commandement de payer, et, pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;
condamner Mme [W] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel indexé, outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué ; et ce, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à complet déménagement et restitution des clés ;
ordonner l'expulsion de l'appelante ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, dans le cadre des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
l'autoriser à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la partie défenderesse à défaut de local désigné ;
dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 code des procédures civiles d'exécution ;
débouter Mme [W] de ses prétentions tendant à bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de grâce ;
en tout état de cause,
condamner Mme [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamner Mme [W] aux entiers dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 18 septembre 2024.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, Paris Habitat OPH a fait délivrer à Mme [W], le 24 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 743,77 au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 juin 2022.
Mme [W], qui reconnaît l'existence d'une dette locative, conteste son montant en soutenant que des paiements effectués n'ont pas été pris en considération dans le décompte annexé au commandement de payer de sorte que cet acte serait nul.
Il sera rappelé, d'une part, qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d'annuler un commandement de payer, l'existence d'une contestation sérieuse sur sa validité constituant un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet et, d'autre part, que la délivrance de cet acte pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de celle-ci.
Mme [W], qui soutient que des paiements n'auraient pas été pris en compte par le bailleur, ne produit aucune pièce pour justifier de ces paiements alors que la preuve de l'exécution de cette obligation lui incombe.
Au surplus, le décompte produit par le bailleur démontre que des paiements ont été annulés en raison de rejet de prélèvements automatiques.
Ainsi, Mme [W] ne justifie d'aucune contestation sérieuse permettant d'écarter le commandement litigieux.
Il résulte du décompte produit par Paris Habitat-OPH que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées, la dette n'ayant d'ailleurs cessé d'augmenter pour atteindre en avril 2024 la somme en principal de 14 924,56 euros, après déduction des frais de contentieux (418,43 euros), ainsi qu'il résulte du décompte produit arrêté en avril 2024, terme de mars compris, le loyer étant payable mensuellement à terme échu.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2022.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au regard du décompte susvisé, portant sur l'arriéré dû au 1er avril 2024, terme de mars inclus, Paris Habitat OPH justifie d'une créance en principal de 14 924,56 euros, après déduction des frais de contentieux d'un montant global de 418,43 euros.
L'obligation de l'appelante au paiement de cette somme n'est pas sérieusement contestable. Il convient donc de la condamner par provision au paiement de celle-ci.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
Pour solliciter l'octroi de délais de paiement et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [W] indique vouloir demeurer dans son logement et être disposée à solliciter des aides familiales.
Mais, Mme [W] ne produit aucune pièce permettant d'établir qu'elle serait en capacité de régler sa dette dans le délai qu'elle sollicite, l'augmentation de celle-ci depuis le commandement de payer démontrant qu'elle n'a procédé à aucun règlement et qu'elle n'est pas en mesure de le faire.
La demande de délais de paiement sera donc rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail
Il convient au regard des motifs qui précèdent de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 août 2022.
Mme [W] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
L'obligation de Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge sauf à préciser que cette indemnité est due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Mme [W] demande l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux en faisant état de la précarité de sa situation, expliquant être âgée de 64 ans, être en attente du renouvellement de son titre de séjour, ne percevoir aucun revenu et avoir un enfant à charge de 19 ans.
Mais, il est relevé que depuis l'acquisition de la clause résolutoire, Mme [W] a, de fait, bénéficié d'un délai de plus de deux ans pour quitter le logement et que le premier juge lui a accordé un délai de six mois à compter de la signification de sa décision, que le bailleur n'a pas remis en cause.
Ainsi, la demande de Mme [W] n'est pas justifiée et sera rejetée, l'ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, Mme [W] supportera les dépens d'appel.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision ;
Statuant à nouveau, vu l'évolution du litige,
Précise que l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges est due depuis le 25 août 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
Condamne Mme [W] à payer à l'établissement public Paris Habitat-OPH la somme provisionnelle de 14 924,56 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 sur la somme de 2 743,77 euros, à compter du 19 mai 2023 sur la somme de 5 608,14 euros et du présent arrêt sur le surplus ;
Condamne Mme [W] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
