Texte intégral
DU 16 octobre 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00317 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVBD
Code NAC : 30B
S.A.S. [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT représentée par son président
C/
S.A.S.U. RACHID AUTODIAG
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, premier vice-président
LE GREFFIER : Magali CADRAN, lors des plaidoiries
Xavier GARBIT, lors du prononcé par mise à disposition
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
S.A.S. [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT représentée par son président, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Julie GASPARRI, avocat au barreau du VAL d’OISE, vestiaire: ; Maître Denis HUBERT, KADRAN AVOCATS (AARPI), avocat au barreau de PARIS, vestiaire: K154
DÉFENDEUR(S)
S.A.S.U. RACHID AUTODIAG, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Franck AMRAM de la SELASU AMRAM FRANCK, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 243
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Débats tenus à l’audience du : 18 septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 16 octobre 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 06 septembre 2020 à effet au 1er octobre 2020 (bail 6761), la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a donné à bail à la société RACHID AUTODIAG le lot n°13 d’un bâtiment d’activité, consistant en un local à usage commercial d’une surface de 360m² et 5 places de parking extérieures, sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 35.600 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2021 à effet au 15 mars 2021 (bail 6985), la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a donné à bail à la société RACHID AUTODIAG le lot n°1 d’un bâtiment d’activité, consistant en un local à usage commercial d’une surface de 717m² et 3 places de parking extérieures, sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 69.115 euros, hors taxes et hors charges.
Le 11 janvier 2024, la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait délivrer à la société RACHID AUTODIAG un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 26 janvier 2021 et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 14.101,95 euros dans le délai d’un mois au titre des loyers et des charges impayés.
La société RACHID AUTODIAG n’a pas déféré aux causes du commandement dans le délai imparti.
C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 5 mars 2024 à personne morale, à la requête de la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT à la société RACHID AUTODIAG devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à compter du 10 juin 2023 ;
- prononcer l’expulsion immédiate de la société RACHID AUTODIAG et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 12.297,27 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à verser à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT une provision de 1.229,72 euros au titre de la clause pénale ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 214,15 euros HT par jour et condamner la société RACHID AUTODIAG à titre provisionnel à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à régler à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.
Le 03 avril 2024, la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait délivrer à la société RACHID AUTODIAG un nouveau commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 06 septembre 2020 et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 16.090,81 euros dans le délai d’un mois au titre des loyers et des charges impayés.
La société RACHID AUTODIAG n’a pas déféré aux causes de ce second commandement dans le délai imparti.
Par message RPVA du 6 juin 2024, la société RACHID AUTODIAG a constitué avocat.
Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2024, lors de laquelle la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions d’actualisation, demande au juge des référés de :
- constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial n°6985 du 26 janvier 2021 est acquise depuis le 11 février 2024 ;
- constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial n°6761 du 6 septembre 2020 est acquise depuis le 11 février 2024 ;
- prononcer l’expulsion immédiate de la société RACHID AUTODIAG et de tout occupant de son chef, de l’ensemble des locaux objets des contrats de bail commercial précités, sis [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à verser à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 126.578,49 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, date du premier commandement de payer pour la somme de 12.297,27 euros et à compter du 3 avril 2024, date du second commandement de payer pour le reste ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à verser à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT une provision de 12.657,84 euros au titre de la clause pénale ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société RACHID AUTODIAG à la somme de 214,15 euros HT par jour pour le bail 6985 du 26 janvier 2021 et à la somme de 114,45 euros HT par jour pour le bail 6761 du 6 septembre 2020 ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à titre provisionnel à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT les indemnités d’occupation dues jusqu’à parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef ;
- condamner la société RACHID AUTODIAG à régler à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société RACHID AUTODIAG n'a pas comparu et n’était pas représentée.
La partie demanderesse ne démontre pas avoir signifié au défendeur les conclusions déposées à l’audience du 18 septembre 2024. Ainsi, en vertu de l’article 68 du code de procédure civile et du principe du contradictoire, il ne sera pas tenu compte de ces conclusions et il convient de se rapporter aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion sous astreinte et le sort des meubles
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Enfin, et selon l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, le bail commercial (6985) conclu entre les parties le 26 janvier 2021 contient une clause résolutoire en son article 26 (page 21) qui stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail, un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux.
Les demandeurs justifient par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 janvier 2024 que la société locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Il est donc régulier.
Le commandement de payer du 11 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 11 février 2024.
En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 février 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’obligation de la société locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
S’agissant de la demande relative à la fixation d’une astreinte, elle n’est fondée sur aucune stipulation contractuelle, disposition légale ou argument de fait. Toutefois, la société RACHID AUTODIAG, citée par remise de l’acte à personne morale, non comparante, n’a fait valoir aucun argument en contradiction sur ce point. En revanche, l’astreinte provisoire sera réduite à 200 euros par jour de retard.
Ainsi, il convient de faire droit à la demande et d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 45 jours.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable.
Le commandement délivré le 11 janvier 2024 détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14.101,95 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, terme de janvier 2024 inclus, outre 186,82 euros de frais d’acte.
La société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT produit dans son assignation un décompte actualisé au 26 février 2024 sur lequel il apparait que la dette s’élève à la somme de 12.297,27 euros, la société RACHID AUTODIAG ayant procédé à des règlements.
La société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT verse également à l’audience du 18 septembre 2024, un décompte arrêté au 03 septembre 2024, faisant état d’une dette locative de 87.176,46 euros.
Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation soit la somme de 12.297,27 euros.
Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société RACHID AUTODIAG n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12.297,27 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 février 2024.
Il conviendra dès lors, de condamner la société RACHID AUTODIAG par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, date commandement de quitter les lieux.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.
L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la société RACHID AUTODIAG au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.
Sur l’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
En l’espèce, le contrat de bail signé le 26 janvier 2021 prévoit en son article 23 (page 20) à titre d’indemnité forfaitaire, une majoration de 10% des sommes dues, qui s’analyse comme une clause pénale.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale, sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. De plus, la clause pénale ne doit pas apparaitre comme manifestement excessive.
En l’espèce, l’indemnité forfaitaire fixée contractuellement à 10% des sommes dues n’est ni contestée, ni manifestement excessive. La demande doit être accueillie.
La société RACHID AUTODIAG sera condamné à verser la somme provisionnelle de 1.229,72 euros à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT à ce titre.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société RACHID AUTODIAG qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société RACHID AUTODIAG permet d’écarter la demande de la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 janvier 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 11 février 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société RACHID AUTODIAG et celle de tout occupant de leurs chefs des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ASSORTISSONS l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de 45 jours ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société RACHID AUTODIAG, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société RACHID AUTODIAG au paiement de cette indemnité ;
CONDAMNONS la société RACHID AUTODIAG à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 12.297,27 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 26 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2024, date du commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNONS la société RACHID AUTODIAG à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 1.229,72 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;
CONDAMNONS la société RACHID AUTODIAG aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
CONDAMNONS la société RACHID AUTODIAG à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
